لاهوتی در گفتگو با « تجارت آنلاین»: افزایش اجاره مسکن بیداد می کند

رنج بی پایان اجاره نشینی

«تجارت آنلاین»: مسکن همواره یکی از چالشهای مردم و دولتها بوده و هست. مردم به دنبال این هستند تا برای خود سرپناهی داشته باشند. اما مشکل اصلی اکثریت مردم برای خرید مسکن، گرانی قیمت، تورم و ناتوانی مالی است. به همین دلیل مردم به ویژه اقشار آسیب پذیر به سوی مسکن اجاره ای روی می آورند.

کد خبر: ۶۱۰۲۶

تاریخ: ۲۳ ارديبهشت ۱۳۹۷ - ۲۰:۱۰

کورش شرفشاهی – مسکن همواره یکی از چالشهای مردم و دولتها بوده و هست. مردم به دنبال این هستند تا برای خود سرپناهی داشته باشند. اما مشکل اصلی اکثریت مردم برای خرید مسکن، گرانی قیمت، تورم و ناتوانی مالی است. به همین دلیل مردم به ویژه اقشار آسیب پذیر به سوی مسکن اجاره ای روی می آورند. نتیجه آنکه امروزه بخش قابل توجهی از درآمد مردم به پرداخت اجاره مسکن اختصاص می یابد. تاکنون روال اجاره مسکن بر این بود که بنا بر نظر بنگاه داران، یک چهارم قیمت مسکن، به عنوان قیمت اجاره تعیین می شد. اما مدتی است که این سیاست نیز کم رنگ شده و دیگر قانونی برای اجاره مسکن متصور نیست و این صاحب خانه است که قیمت ملک را تعیین می کند و بدون آنکه تابع هیچ نظم و ترتیبی باشد، قیمت اجاره را اعلام می کند. بارها از زبان کسانی که به دنبال اجاره مسکن هستند، شنیده ایم که در بنگاه معاملات املاک از زبان صاحبخانه شنیده اند که " کاری به قانون ندارم، ملک مال من است و به این مبلغ اجاره می دهم" یا اینکه " هزینه زندگی بالاست و من هم درآمدی ندارم و تنها منبع درآمد من همین اجاره خانه است. بنا بر این باید بتوانم با اجاره ای که می گیرم، هزینه زندگی ام را تامین کنم" گویا که قرار است مستاجر بیچاره هزینه زندگی صاحب خانه را تامین کند. مساله دیگر آن است که با وجود رکود در بازار خرید و فروش، قیمت اجاره مسکن همچنان در حال افزایش است که این نیز جای سوال دارد. شرایط بیانگر آن است که معمولا مسکن و اجاره مقابل هم قرار می‌گیرند. به نوعی که هرگاه مردم توانایی خرید مسکن ندارند، بازار اجاره‌نشینی داغ می شود و نتیجه آنکه امروزه شاهد رشد 30درصدی اجاره‌ها در کلانشهرها هستیم. از سوی دیگر نبود امکان سرمایه گذاری مناسب در بخشهای اقتصادی باعث شده تا مردم با منابع مالی خود امکان سرمایه‌گذاری نداشته باشند، به همین دلیل خانه ای می خرند و سرمایه ها به سمت اجاره‌نشینی سوق پیدا می‌کند. نکته مهم اینکه امروزه بیش از دو میلیون خانه خالی وجود دارد که انگیزه ای برای اجاره دادن آنها وجود ندارد و البته بسیاری از آنها به اندازه ای لوکس است که اگر هم بخواهند اجاره بدهند، می بایست اجاره های سنگینی بابت آنها پرداخت.در این رابطه با مهرداد بائوج لاهوتی، نماینده لنگرود و عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس شورای اسلامی گفت و گو کردیم که نتیجه آن در ادامه آمده است.
= مدتی است که بازار تولید مسکن در رکود به سر می برد اما اجاره مسکن بالاست. آیا این شرایط یک نوع تضاد اقتصادی نیست؟
مهمترین مساله در بخش مسکن این است که  باید تعادلی بین عرضه و تقاضا ایجاد کنیم و چون این شرایط وجود ندارد، ما نیز از این آشفته بازار اجاره مسکن نگرانیم. امروزه تولید مسکن در کشور چیزی بیشتر از 750 تا 800 هزار واحد نیست، در حالی که نیاز ما به مسکن در حدود یک میلیون و 500 هزار واحد درسال است. از این یک میلیون و پانصد هزار نیاز کشور به مسکن، حدود 800 هزار واحد مربوط به زوج های جوان است و چون ساخت و ساز برای اینها اتفاق نمی افتد، خیلی از این ها به سمت اجاره نشینی می روند. از سوی دیگر از سالهای گذشته حدود 2 میلیون مسکن عقب هستیم. بنابراین اگر نتوانیم نیاز مسکن را تامین کنیم، فشار به بخش اجاره هر روز زیادتر میشود.
= در 5 سال گذشته به غیر از ماههای اخیر افزایش قیمت مسکن را شاهد نبودیم. آیا این یک نکته مثبت نیست؟
به عقیده من خیلی نباید دلمان را به این خوش کنیم که در این چند سال اخیر افزایش قیمت نداشتیم، زیرا فشار آن به نسلهای آینده می آید و مانند فنری می شود که هرچقدر بیشتر تحت فشار باشد، جهش آن بیشتر خواهد بود. باید بدانیم که اگر در سال های آینده بخش مسکن را خوب مدیریت نکنیم، یک افزایش قیمت وحشتناک خواهیم داشت. سال 91 آخرین افزایش قیمت را در بازار مسکن داشتیم و بعد از آن وارد اصلاح قیمت ها شدیم. باید بدانیم که قیمت مسکن بعد از افزایش یک باره غیر واقعی است و آنگاه است که باید قیمت ها را اصلاح کنیم. اما نمی توانیم، زیرا در زمان مناسب آن را مدیریت نکردیم. اکنون که یک باره می خواهیم رونق در ساخت وساز ایجاد کنیم و بستری برای خرید مسکن نظیر تسهیلات مناسب ایجاد شود، با افزایش دوباره قیمت مسکن مواجه می شویم. چون یک باره تقاضا ایجاد شده در حالی که به دلیل رکود ساخت و ساز، تولید مسکن با تقاضا برابری ندارد.
= مشکل اصلی مسکن برای اقشار متوسط به پایین است. برای این اقشار چه باید کرد؟
دولت باید خودش را برای تامین مسکن دهک های پایین جامعه آماده کند. در گذشته نیز همواره شاهد بودیم که دولتها برای تامین مسکن دهک های پایین نسخه ای پیچید و به نوعی التهاب بازار را گرفت. اما تاکنون دولت یازدهم برای تامین مسکن دهک های پایین برنامه ای ارایه نداده و این خطرناک است. مطمئن باشید که همین بی توجهی مانند انفجاری  است که خودش را یک جایی نشان خواهد داد.
= برای کنترل اجاره مسکن چه باید کرد؟
بازار اجاره به مدیریت نیاز دارد و نمی توان به صورت دستوری آنرا اداره کرد. در دولت قبل شاهد بودیم که اعلام شد هیچکس حق ندارد بیشتر از 10 درصد قیمت اجاره را افزایش بدهد. در حالی که مسکن متعلق به بخش خصوصی است و نمی توانیم به این بخش زور بگوییم، زیرا منطق زور جواب نخواهد داد، همانطور که جواب هم نداد. بهترین روش کاری است که برخی از کشورهای دنیا کردند و ما نکردیم. یعنی مسکن های استیجاری تولید کنیم. با این سیاست، دولت امتیازهایی به کسانی می دهد که تولید مسکن استیجاری می کنند و شروطی می گذارد که مالکان با این شرایط می توانند مسکن را اجاره بدهند. البته این راهکار خوبی است اما کافی نیست، زیرا تولید مسکن استیجاری می تواند به صورت مقطعی کمک کند. اما مهمتر آن است که بازار عرضه و تقاضای مسکن باید برابر باشد. زیرا اگر چنین شرایطی نباشد، فشار بر روی بازار اجاره زیاد می شود که الان هم شرایط همین است. وقتی در شرایط فعلی بین700 تا 750 هزار مسکن تولید می کنیم، درحالی که نیاز ما دو برابر است، یک باره فشار متقاضی زیاد می شود و آن وقت روی قیمت ها تاثیر می گذارد.
= یکی از مشکلات، کمبود نقدینگی برای خرید مسکن است. بالابردن میزان تسهیلات تا مرز 80 میلیون که از سوی دولت انجام شد، چقدر موثر است و آیا در صورت افزایش متقاضی، روی قیمت تاثیر می گذارد و نکته مهمتر اینکه آیا اقشار کم درآمد می توانند اقساط آن را بپردازند ؟
باید بپذیریم که هنوز تسهیلات 80 میلیون تومانی با استبال لازم روبه رو نشده و اگر هم اجرایی شود، شرایط گرفتن این تسهیلات بسیار سخت است. یعنی ابتدا باید سپرده گذاری کنید و بعد تسهیلات دریافت کنید یا اوراق بخرید که برای گرفتن وام 80 میلیون تومانی باید بیش از 10 میلیون تومان اوراق بخرید. نکته مهمتر این است که این نسخه ای که در قالب وام 80 میلیون تومانی پیچیده اند، برای دهک های متوسط به بالاست و دهک های پایین جامعه نمی توانند این سرمایه گذاری را انجام بدهند. البته این اشکالی ندارد اما دولت باید برای دهک های پایین جامعه، نسخه جدایی می نوشت. به همین دلیل است که هنوز گره گشایی در مساله مسکن ایجاد نشده است.
= یکی از مشکلات مسکن مهر است. آیا بهتر نیست دولت فعلی بودجه لازم را برای تکمیل مسکن مهر اختصاص دهد تا فشار از بخش مسکن برداشته شود؟
انصافا دولت فعلی در تکمیل مسکن مهر بسیار مجدانه تلاش کرده و می کند و کوتاهی هم نکرده است. اما بحث مسکن مهر تقریبا تمام شده و باید فکر جدیدی داشته باشیم که متاسفانه دولت سیاست و راهکار جدیدی برای تامین مسکن پیاده نکرده که این هم زنگ خطر دیگری است.
= بنگاههای معاملات ملکی تا چه اندازه در گران شدن اجاره ها نقش دارند؟
باید بپذیریم که مشکل اصلی نبود برنامه و مدیریت در بازار مسکن است. الان در بازار اجاره مسکن یک بی سر و سامانی وجود دارد و هر کس هر مبلغی که دلش می خواهد، بابت خانه ای که می خواهد اجاره بدهد، تعیین می کند. وقتی شما به بنگاهها مراجعه کنید، می بینید که در یک کوچه خانه ای با شرایط بهتر و قیمت ارزانتر وجود دارد در حالی که چند پلاک آن طرفتر، یک خانه با شرایط نه چندان خوب با قیمت گرانتر وجود دارد. وقتی از بنگاه دار دلایل آنرا می پرسید، پاسخ می دهد که صاحب خانه گفته با این قیمت اجاره می دهم. از صاحب خانه که دلایل این تناقض را می پرسید، می گوید که من اینقدر پول نیاز دارم. پس نتیجه می گیریم که هیچ انظباطی در بازار مسکن وجود ندارد.
= آیا راهکاری برای انظباط در بازار مسکن سراغ دارید؟
نباید فراموش کرد که انظباط در این بخش را به زور نمی شود برقرار کرد و تنها شرط این است که بتوانیم تعادل بین تولید و عرضه مسکن برقرار کنیم. در آن صورت به خودی خود متقاضیان بازار اجاره هم کاهش پیدا می کند و موجب می شود که مستاجر خودش را با شرایط مالک هماهنگ نکند، بلکه مالک خودش را با مستاجر هماهنگ کند.
= نقش دولت در ساخت و ساز چیست؟ آیا درست است دولت کاری مانند مسکن مهر انجام بدهد و بدین صورت سرمایه گذاری کند و البته سرمایه های اندک مردم را جذب کند؟
هر دولتی حق دارد سیاستی برای کنترل مشکلات مسکن داشته باشد. مثلا دولت آقای هاشمی بین مردم زمین توزیع کرد. دولت آقای خاتمی اجاره به شرط تملیک را دنبال کرد و احمدی نژاد هم مسکن مهر را ایجاد کرد. دولت آقای روحانی مسکن مهر را قبول ندارد. اشکالی به این وارد نیست، اما در هر صورت برای تامین مسکن دهک های پایین جامعه همچنان که دولت های گذشته نسخه ای پیچیدند، این دولت هم باید نسخه ای بپیچد و بلاتکلیف گذاشتن این مساله اصلا کار خوبی نیست. البته این دولت از همان روز اول مسکن اجتماعی را مطرح کرد که خبری از آن نیست.
= آیا با دادن پول در قالب تسهیلات به دهک های پایین و توجه به تعاونیهای مسکن، می توان به آشفته بازار مسکن سر و سامان داد؟
روش های اقتصادی متفاوت است. من فکر می کنم اگر دولت یازدهم همین الگوی مسکن مهر را پیگیری می کرد اما ایراداتی که در آن بود را برطرف می کرد، بسیار خوب بود. به عنوان مثال کیفیت ساختمان را بهتر می کرد. یا اگر به کوچک بودن فضای اجرای پروژه ایراد می گرفتند، فضا را بزرگتر می کردیم، یا امکانات ایجاد می کردیم. با تغییر اسم و نگرش و رفع ایرادات پروژه مسکن مهر، می توانستیم پروژه جدیدی مشابه مسکن مهر با عنوان مثلا مسکن اجتماعی شروع کنیم که متاسفانه چنین نشد.
= به نظر شما شرایط مستاجران چگونه است؟
ابتدا باید شرایط مالی خانواده ها را بررسی کنیم که البته شرایط کلانشهرها با شهرهای کوچکتر متفاوت است. امروزه متوسط هزینه خانوار در تهران دو میلیون و ۸۰۰ هزار تومان است. در حالی که حداقل حقوق کارگران یک میلیون و 100 هزار تومان است. اما شاهد هستیم که بخش اعظم این درآمد صرف کرایه خانه می شود و اگر فرد مبلغی بابت پول پیش نداشته باشد، شاید با 700 هزار تومان نتواند خانه ای اجاره کند. در این شرایط ظرف مدت کوتاهی۳۰درصد کرایه خانه بالا می رود در حالی که افزایش حقوق 20 درصد بوده است. همین افزایش نامناسب حقوق و افزایش افسار گسیخته اجاره مسکن باعث فقر بیشتر و پایین آمدن قدرت خرید مردم به خصوص مستأجرها میشود. بنابر این بیشترین ضرر شامل حال قشر کم‌درآمد و خانوار شهری می‌شود.
= به هر حال افرادی که نقدینگی دارند، آنرا سرمایه گذاری می کنند و چون شرایط اقتصادی مساعد نیست، خانه می خرند و اجاره می دهند. این چه اشکالی دارد؟
این اشکالی ندارد اما مساله این است که هیچ ظابطه ای وجود ندارد و صاحب خانه همواره سود می برد. تاکنون شاهد بوده ایم که با افزایش قیمت ملک، سود لازم را ‌بردند و امروز هم که قیمت خانه افزایش پیدا نمی‌کند، اجاره را بالا می‌برند. آیا مستاجر باید تاوان فضای اقتصادی نامناسب و زیاده خواهی صاحب خانه ها را بدهد؟ یکی از جاهایی که مردم سرمایه گذاری می کنند، سپرده گذاری در بانکهاست. وقتی سود بانکی بالاست، مردم پولشان را به بانک می‌سپارند، اما با کاهش سود، مردم هم پولهایشان را از بانکها می گیرند. نکته دیگر این است که صاحب خانه ها به پول پیش نیاز ندارند و کمتر شاهد این هستیم که خانه ای را رهن کامل بدهند. بنا بر این مستاجر حتما باید اجاره بدهد. در شرایطی که سود بانکی بالا باشد، مستاجر می تواند پولش را در بانک سپرده گذاری کند و بخشی از اجاره مسکن را با سود بانک بدهد که البته این هم برای افرادی خوب است که پول نقد قابل توجهی داشته باشند، اما اقشار پایین همچنان با معضل مسکن به ویژه در کلان‌شهرها دست به گریبان هستند. نکته تاسف آور این می شود که اقشار پایین دست جامعه دچار مساله بدمسکنی می شوند. یعنی در خانه‌هایی زندگی می‌کنند که برای زندگی مساعد نیست و به عنوان مثال یک خانواده چهار یا پنج نفره در یک آپارتمان 40 متری زندگی می کنند. حتی در بعضی خانه‌ها یا آپارتمانها دو خانواده با هم زندگی می‌کنند. باید بپذیریم که کلان‌شهرها با تراکم جمعیت رو به رو هستند و همین امر اجاره مسکن را بالا می برد، اما شهرهای کوچک با مهاجرت رو به روست که کاهش تقاضا برای اجاره را به دنبال دارد و نتیجه آن می شود که اجاره مسکن نسبت به تورم، پایین است.
= آیا باید بپذیریم که اقشار پایین دست جامعه باید با شرایط موجود بسازند و راهکاری وجود ندارد؟
فعلا که این طور است اما اینکه بگوییم راهکاری وجود ندارد هم درست نیست. بی شک در این شرایط دولت باید نقش آفرین باشد. اقشار متوسط و بالای جامعه برای تامین مسکن به کمک دولت نیازی ندارند، اما اقشار متوسط رو به پایین جامعه نیاز به کمک دارند و دولت باید با اختصاص یارانه یا روشهای دیگر برای خانه‌دار شدن دهک‌های پایین جامعه برنامه ریزی کند. در شرایط فعلی تکمیل مسکن مهر و اجرای طرح جدید مسکن اجتماعی می تواند برای رفع مشکل مسکن اقشار کم درآمد موثر باشد.