وام 80 ميليوني؛ تلنگري براي خروج مسكن از ركود

روزنامه تجارت- احمدرضا صباغي؛  همچنین در مصوبه جدید شوراي پول واعتبار آمده است که علاوه بر بانک مسکن، سایر بانک‌ها هم می‌توانند این وام را به متقاضیان بپردازند و در واقع با این مصوبه پرداخت وام‌های فروش اقساطی از انحصار بانک مسکن خارج شد.درواقع از شروع كار دولت تدبير واميد بارها وزير راه وشهرسازي بر افزايش سقف وام مسكن تا كيد كرده بود اما نكته مهم اينجاست که این افزايش وام چقدر می‌تواند بازار مسکن را از حالت رکود خارج کرده و رونق غیرتورمی ايجاد كند. البته بايد به اين موضوع هم اشاره كرد كه خروج كشور از رکود اقتصادي وابسته به بخش مسکن است و اين بخش موتور محرک اقتصاد کشور است که دولت برای خروج از رکود باید به آن تحرك بخشد.اما از آنجایی که همیشه رونق بازار مسکن در کشور به نوعي با افزایش قیمت‌ها روبرو بوده است، رونق غیرتورمی از موضوعات مهم بخش مسکن است تا توان اقتصادی خانوارها درخريد بیش از این کاهش پیدا نکند.

انگيزه ساخت و ساز افزايش مي يابد
  دررابطه با همين موضوع عضو ناظر شورای پول و اعتبار با بیان اینکه مصوبه ۸۰ میلیونی مسکن حداکثر تا یک هفته آینده به تمام بانک‌ها ابلاغ می‌شود، مي گويد: انگیزه ساخت و ساز در میان سازندگان و انبوه‌سازان با مصوبه جدید شورای پول و اعتبار افزایش پيدا مي كند.محمدرضا پورابراهیمی تصريح مي كند: در جلسه شورای پول و اعتبار اعتقاد ما این بود که این مصوبه بتواند طرف تقاضا و عرضه مسکن را تحریک کند چرا که این موضوع باعث اثر مثبت بر بازار مسکن می شود.عضو ناظر شورای پول و اعتبار خاطرنشان مي كند: قطعا با سپرده گذاری‌های مناسبی که در بانک مسکن و سایر بانک‌ها صورت خواهد گرفت ساخت و ساز وبه دنبال آن خريد وفروش مسكن از محل این اعتبارات رونق می‌گیرد.

شوك قيمتي ايجاد نمي شود
در همين راستارییس اتحادیه مشاوران املاک تهران مي گويد: با توجه به مبالغ در نظر گرفته شده وام خرید مسکن، تنها به قدرت خرید مردم کمک می‌کند و شوک قیمتی در این بازار ایجاد نخواهد کرد.حسام عقبایی مي افزايد: این میزان افزایش با کمک به قدرت خرید مردم خیزش خروج از رکود بازار مسکن را در پی خواهد داشت.وی با بیان این‌که مبلغ 80 میلیون در نظر گرفته شده در شهرهای بزرگ می‌تواند موثرتر عمل کند، تصريح مي كند: امیدواریم فاز دوم افزایش میزان مبلغ وام خرید مسکن هم به زودی اجرایی شود تا شاهد بهبود روند بازار باشیم.رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تاکید بر این‌که مبلغ افزایش وام تنها به قدرت خرید مردم کمک می‌کند، تصریح مي كند: مردم نگران شوک قیمتی در بازار نباشند.عقبایی خاطر نشان مي كند: این میزان افزایش مبلغ وام می‌تواند عامل تحرک در بازار مسکن باشد.

وام 80 ميليوني مسكن را گران نمي كند
همچنين معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی افزایش قدرت خرید مردم و خروج بازار مسکن از رکود را دو نتیجه مثبت افزایش وام مسکن مي داند ومي گويد: از آن‌جا که پرداخت وام تدریجی خواهد بود با مشکل کمبود مسکن متناسب با این وام مواجه نخواهیم شد.حامد مظاهریان با بیان این‌که افزایش وام مسکن تاثیرات دوسویه‌ای بر بازار مسکن خواهد داشت اضافه مي كند: افزایش وام مسکن یکی از برنامه‌های یک سال و نیم اخیر وزارت راه و شهرسازی بود زیرا متناسب با افزایش قیمت مسکن در کشور میزان این وام افزایش نیافته بود.معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر این‌‌که افزایش وام، قدرت خرید مردم را بیشتر می‌کند تاكيد مي كند: از آن‌جایی که این وام تدریجا اعطا خواهد شد به سازندگان این نشانه را می‌رساند که بازار مسکن به تدریج پر رونق خواهد شد و ضمن این‌که انتظار داریم تکمیل واحدهای نیمه تمام و پروانه‌های ساختمانی جدید در پی اعلام افزایش وام در راه باشد.وی خروج بازار مسکن از رکود را یکی از نتایج این افزایش وام بيان مي كندومي گويد: قطعا این روند به تولید بیشتر در بخش مسکن منجر می‌شود.معاون وزیر راه و شهرسازی درباره واکنش سازندگان به این موضوع نیزتصريح مي كند: افزایش وام به سازندگان این پیام را می‌دهد که باید برای ساخت‌وساز مطابق الگوی مسکن متناسب رفتار کنند و بیشتر به ساخت واحدهای متناسب با این وام روی بیاورند.

كمك به رونق توليد مسكن
 اما رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس ایران با اشاره به مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار درباره افزایش سقف وام خرید مسکن برای خانه اولی‌ها اظهارمي كند: این مصوبه درراستای کمک به رونق تولید در بخش مسکن و ارتقای قدرت خرید خانوارها و تشویق متقاضیان مسکن به پس‌انداز به تصویب رسیده است.عليرضا توكلي مي گويد: افزايش سقف تسهيلات مسكن كه درمصوبه اخير شوراي پول و اعتبارآمده است، مربوط به دارندگان «حساب صندوق پس انداز مسكن يكم» بوده و اين افزايش هيچ ارتباطي با اوراق تسهيلات مسكن كه از محل سپرده‌هاي ممتاز بانك مسكن منتشر مي‌شود، ندارد.وی ادامه مي دهد: با توجه به اینکه شورای پول و اعتبار افزایش سقف وام مسکن را از محل راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم در بانک مسکن و سپرده‌گذاری متقاضیان در این صندوق در نظر گرفته است، این اقدام تأثیری بر قیمت اوراق تسهیلات مسکن معامله شده در فرابورس نخواهد داشت.

كمك به اقشار مياني جامعه
 از سوي ديگرفرشید پورحاجت از کارشناسان بخش مسکن مي گويد: این وام به اقشار میانی جامعه کمک می‌کند که قصد خرید آپارتمان‌های کمتر از ۱۰۰ را دارند و در مناطق برخوردار، استفاده از این تسهیلات کارایی چندانی ندارد.وی با اشاره به اینکه به طور حتم این وام در کلان شهرها تاثیر بیشتری می‌گذارد، اظهار مي كند: نقطه عطف مصوبه شوراي پول واعتباراین بود که انحصار بانک مسکن شکسته شد، زیرا در چند سال گذشته فقط بانک مسکن اجازه فروش اقساطی تسهیلات را داشت.این کارشناس با اعلام اینکه در حال حاضر بانک مسکن، وام ساخت با نرخ سود ۲۴ درصد پرداخت می‌کند، مي افزايد: درگذشته هم بانک‌های خصوصی به حوزه پرداخت وام مسکن وارد شده بودندپورحاجت با تاکید بر اینکه گذشت زمان تاثیر این وام را نشان خواهد داد، تصريح مي كند: تسهیلات حوزه مسکن نسبت به سایر تسهیلات، ریسک کمتری دارد و اغلب این وام ها به بانک ها، بازپرداخت شده است.وی مي افزايد: موضوعی که مطرح شده این است که باید بخش مسکن از رکود خارج شود ضمن آنکه در ماه‌های اخیر هم نشانه های خروج از رکود دیده شده بود و تصور ما این است که این وام می‌تواند تاثیر خوبی را بر بازار مسکن داشته باشد.این کارشناس حوزه مسكن تصريح مي كند: البته باید منتظر بود و دید که تقاضا برای خرید آپارتمان‌های نوساز افزایش می‌یابد یا واحدهای چندسال ساخت؟ زیرا اگر وام به سمت واحدهای نوساز برود تاثیر بیشتری بر خروج بخش مسكن از ركود دارد.

پرداخت اقساط وام دشوار است
در این رابطه محمدمهدی مافی از سازندگان وكارشناسان حوزه مسكن با بیان اینکه بعید به نظر می‌رسد بانک‌های خصوصی تمایلی به پرداخت وام با نرخ سود ۱۲ درصد داشته باشند‌ مي گويد: وام ۸۰ میلیون تومانی به نرخ تورم نزدیک شده است و می‌توان گفت ارزش ریالی این وام معادل تسهیلات ۲۰ میلیون تومانی سال های قبل است.این كارشناس با اشاره به اینکه این تسهیلات فقط در بخش مسکن ارزان قیمت، تحرک ایجاد می‌کند،تصريح مي كند: بازپرداخت وام ۸۰ میلیون تومانی هم موضوع مهمی است زیرا اغلب وام گیرندگان توانایی مالی بالایی ندارند و نمی‌توانند اقساط این وام را بپردازند.این کارشناس بخش مسکن با اشاره به این موضوع که افزایش وام مسکن، حاشیه نشینی را در مناطق شهری را گسترش می‌دهد، مي افزايد: از آنجایی که اغلب متقاضیان توان مالی خرید مسکن در مناطق شهری را ندارند با استفاده از این وام به حاشیه شهرها روی می آورندوی بابيان اينكه افزايش وام برای خروج بخش مسكن از رکود بی تاثیر نیست مي گويد:  از جنبه روانی ممکن است که صاحبان آپارتمان‌ها امیدوار به بازار بهتری شوند اما در بلندمدت کمکی به رونق بازار مسکن نمی‌کند.

وام مسكن شامل مجردها هم مي شود
مشاور وزیر راه و شهرسازی در امور حسابداری، حسابرسی و اصول حاکمیت شرکتی با بیان اینکه سپرده اولیه متقاضیان برای وام 80 میلیون تومانی خرید مسکن در شهرهای بزرگ باید 40 میلیون تومان باشد مي گويد: سقف وام متناسب با سپرده اولیه برای متقاضیان در نظر
 گرفته می‌شود.
غلامرضا سلامی اظهار مي كند: هیچ بانکی به جز بانک مسکن ملزم به پرداخت این تسهیلات نیست و تنها بانک مسکن با نرخ 14 درصد این تسهیلات را ارائه می‌کند.وی  مي افزايد: منابع ارائه تسهیلات وام خرید مسکن از بانک مسکن مشخص شده است و منابع آن از محل بازپرداخت اقساط مسکن مهر تامین شده است و بانک مسکن ملزم به ارائه این وام با نرخ 14 درصد است.سلامی با بیان اینکه برای بانک‌های دیگر الزامی در تعیین نرخ سود نیست مي گويد: سایر بانک‌ها در صورت تمایل این وام را با نرخ‌های متعارف و مصوب شورای پول و اعتبار ارائه می‌دهند.
مشاور وزیر راه و شهرسازی با اشاره به متقاضیان واجد شرایط  مي گويد: تنها شرط برای اخذ این وام این است که متقاضی خانه اولی باشد و وام‌های 80 میلیونی، 60 میلیونی و 40 میلیون تومانی شامل مجردها هم می‌شودو همچنین کسانی که سابقه دریافت وام خرید مسکن از بانک مسکن را داشته باشند از لیست اولویت‌ها خط می خورند.وی در پاسخ به این سوال که احتمال افزایش قیمت مسکن با افزایش وام خرید وجود دارد مي گويد: ممکن است در طول یک سال سپرده‌گذاری متقاضیان قیمت مسکن افزایش یابد بنابراین به متقاضیان توصیه می‌کنیم همزمان با افتتاح حساب و سپرده‌گذاری برای دریافت وام نسبت به پیش‌خرید مسکن اقدام کنند که خوشبختانه قانون پیش خرید مسکن هم چندی پیش به تصویب رسید.

چگونگی بازپرداخت وام‌های جدید مسکن
با توجه به تعیین نرخ سود 14 درصد و دوره 12 ساله برای بازگشت تسهیلات دریافتی برایندها نشان می دهد که با دریافت هر یک از این ارقام تعیین شده باید حدود دو برابر به بانک پرداخت کننده(بانک مسکن) برگردانده شود.
این در حالی است که برای دریافت وام 80 میلیون تومانی در قالب صندوق پس انداز مسکن با سود 14 درصد و دوره بازگشت 12 سال، اصل و سود مبلغ قابل برگشت حدود 161 میلیون تومان خواهد بود. به عبارتی دیگر گیرنده تسهیلات 80 میلیون تومانی باید حدود 80 میلیون تومان سود به بانک برگرداند.همچنین اقساط وام 80 میلیون تومانی که به متقاضیان تهرانی اختصاص دارد رقمی بیش از یک میلیون تومان و در حدود یک میلیون و 150 هزار تومان خواهد بود.اما سقف دیگر وام صندوق پس انداز مسکن 60 میلیون تومان و متعلق به شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعیت است که برای دریافت این قسط با سود و دوره بازپرداخت تعیین شده ماهانه حدود 860 هزار تومان است.
بر این اساس، برای دریافت وام 60 میلیونی از طریق حساب پس انداز باید حدود 63 میلیون تومان به عنوان سود برگردانده شود که در مجموع اصل و سود به حدود 123 میلیون تومان می رسد.
سقف دیگر وام در قالب صندوق پس انداز مسکن 40 میلیون تومان و مختص سایر مناطق شهری است؛ تسهیلاتی که برای بازپرداخت آن متقاضی باید ماهانه حدود 600 هزار تومان قسط پرداخت کرده و در طول 12 سال در مجموع حدود 42 میلیون تومان سود به بانک مربوطه برگرداند. این در حالی است که با دریافت وام 40 میلیون تومانی مجموع اصل و سود تسهیلات به حدود 82 میلیون تومان می رسد.
اما در حالی شورای پول و اعتبار پیشنهاد افزایش وام 60 میلیونی بانک مسکن را در سه رنج 40، 50 و 60 میلیون تومان مصوب کرده که نرخ سود و دوره بازپرداخت اقساط و همچنین نوع سپرده گذاری از طریق اوراق و یا بدون سپرده آن مشخص نیست.
در حالی اکنون برای پرداخت وام 35 میلیونی خرید مسکن از طریق بانک مسکن نرخ سود تسهیلات دریافتی بر اساس اوراق 16 درصد و با سپرده 14 درصد است که با مصوبه اخیر انحصار پرداخت وام از دست بانک مسکن خارج شده و باید سازوکار آن از سوی کلیه بانکها مشخص شود.با این حال مشخص است که دریافت وام خرید و ساخت تا سقف 60 میلیون تومان بدون سپرده گذاری بوده و بعید نیست که به روال قبل بر اساس خرید اوراق انجام شود.بر این اساس اگر وام 60 میلیونی نیز با نرخ سود حدود 16درصد فرض شود مبلغ اقساط ماهیانه به بیش از 900 هزار تومان خواهد رسید. در عین حال که مشتری باید طی 12 سال بالغ بر 70میلیون تومان به عنوان سود به بانک پرداخت کننده بپردازد.

سپرده‌گذاری ۵۰ درصدی شرط پرداخت تسهیلات جدید مسکن
طبق اعلام معاون اقتصادی بانک مرکزی، خانه اولی‌ها برای دریافت تسهیلات ۴۰، ۶۰ و ۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن باید اقدام به سپرده گذاری ۲۰، ۳۰ و ۴۰میلیون تومانی كنند.
پیمان قربانی در گفت‌وگو با تسنيم در تشریح مصوبه جدید شورای پول و اعتبار برای افزایش وام مسکن، اظهار داشت: طبق تصمیم بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار خانه اولی‌ها برای دریافت تسهیلات 40، 60 و 80 میلیون تومانی خرید مسکن باید سپرده گذاری 20، 30 و 40میلیون تومانی انجام دهند.
وی با بیان اینکه تسهیلات 80 میلیون تومانی پس از طی دو دوره سپرده گذاری شش ماهه و بعد از یک سال پرداخت خواهد شد، تصریح کرد: این تسهیلات در قالب حساب صندوق پس انداز مسکن یکم (خانه اولی‌ها) و از محل سپرده گذاری واجدین شرایط با حداقل دوره انتظار یکسال و با سود 14 درصد جهت خرید مسکن پرداخت می شود.قربانی همچنین به مصوبه دیگر شورای پول و اعتبار مبنی بر آزادسازی انحصار پرداخت تسهیلات مسکن اشاره کرد و افزود: بانک‌های تجاری از سال 87 تاکنون از پرداخت تسهیلات خرید و ساخت مسکن منع شده بودند اما این ممنوعیت بامصوبه شب گذشته شورای پول واعتبار رفع شد.به گفته معاون اقتصادی بانک مرکزی، متقاضیان بر این اساس می توانند با مراجعه به بانک‌های تجاری تقاضای خود را برای دریافت این تسهیلات ارایه دهند ضمن آنکه دریافت تسهیلات خرید مسکن از بانک‌های تجاری نیاز به سپرده گذاری ندارد و بانک‌های تجاری می توانند براساس مقدورات و منابع و مصارف خود این تسهیلات را ارایه کنند.