قیمت گذاری کاذب در بازار مسکن

صرف نظر از نوسانات جزئی ماهانه، بازار مسکن در حالت کلی به ثبات قیمت و رکود معاملاتی رسیده است. با این حال هنوز سایه نرخهای کاذب بر این بازار سنگینی می کند. از جمله ابزارهای در اختیار دلالان، قیمت سازی در فضای مجازی و معاملات صوری است. البته قیمتهای بالاتر از عرف مناطق در سایتها قابل مشاهده نیست اما تعداد فایلهای با نرخهای نجومی هنوز بالاست. برخی نمایندگان مجلس از جمله اسماعیل حسین زهی ـ عضو کمیسیون عمران ـ معاملات صوری و قیمت سازی کاذب را زمینه ساز افزایش قیمت مسکن می دانند.

البته کارشناسان معتقدند درج قیمت در سایتهای فروش مسکن و خودرو که پس از هشت ماه ممنوعیت از حدود یک ماه پیش، مجددا آزاد شد تنها علت رشد قیمتها نیست اما می تواند به نابسامانی بازار دامن بزند. از عوامل اصلی رشد قیمت مسکن، افزایش نرخ ارز، رشد قیمت زمین و افزایش نرخ مصالح ساختمانی است که هنوز آنطور که باید و شاید فکری برای این سه مولفه نشده است؛ هرچند در ماههای اخیر جلساتی بین نمایندگان مجلس و وزیر صمت برای ایجاد آرامش در بازارهای فولاد و سیمان برگزار شده که به اذعان رییس کمیسیون عمران مجلس، بی نتیجه بوده است.

با این وجود هنوز درخصوص امکان مشاهده یا عدم مشاهده قیمت مسکن در سایتهای اینترنتی، اختلاف نظر وجود دارد. برخی افراد از جمله اسلامی وزیر راه و شهرسازی، خسروی رییس اتحادیه املاک و بعضی نمایندگان مجلس مخالف درج قیمت در سایتها هستند و آن را عاملی برای ایجاد رقابت کاذب و ایجاد نرخهای کذایی می دانند. در سوی مقابل برخی کارشناسان معتقدند وقتی نرخها را از آگهی ها حذف می کنیم چشم متقاضیان را به وضعیت واقعی بازار می بندیم و همین مساله زمینه ساز رشد قیمتها می شود.

 از طرف دیگر بازار مسکن از حدود دو ماه قبل به رکود معاملات و ثبات قیمتی رسیده است. در این شرایط برخی سازندگان و مالکان آپارتمان تخفیفهایی ارایه می دهند؛ تخفیفهایی که بیش از آنکه به نفع خریداران واقعی باشد، بازار بخر و بفروشها را گرم کرده و بنا به گفته واسطه های ملکی، دلالان هوشیارتر از گذشته در کمین فایلهای زیر قیمت هستند. جالب آنکه این دلالان هیچ نوع مالیاتی پرداخت نمی کنند و طرحهای مالیاتی مثل مالیات خانه های خالی، عایدی سرمایه و مالیات خانه های لوکس هنوز شکل اجرایی به خود نگرفته است.

اوایل سال جاری یکی از کارشناسان معماری و شهرسازی مدعی شده بود که برج سازها ۵ تا ۷ برابر هزینه هایی که متحمل می شوند از بازار مسکن سود می برند. ابوالحسن میرعمادی گفته بود: هزینه ساخت یک واحد مسکونی استاندارد در تهران حدود ۵ تا ۶ میلیون تومان است که با احتساب قیمت زمین و هزینه انشعابات متری ۹ تا ۱۰ میلیون تومان می‌شود. متاسفانه سرمایه گذاران با اضافه کردن تزئینات غیرضروری و لوکس مثل گچ بری، نما، شیرآلات، سرامیک و غیره هزینه ها را بالا می برند و واحد مسکونی را متری ۵۰ تا ۷۵ میلیون تومان هم می‌فروشند.

او البته بانکها را هم در گرانی زمین و مسکن مقصر دانسته و گفته بود: بانک‌ها باید از یک محلی، بهره های ۱۸ درصدی سپرده ها را تامین کنند و چه جایی بهتر از املاک و مستغلات؟ عده‌ای سازمان بزرگ و سرمایه گذار نیز در حال رواج لوکس سازی هستند. مردم هم از فرهنگ غلطی که این گروه ها رواج داده‌اند پیروی می کنند تا به اصطلاح امروزی باشند.

به هر حال بازار مسکن در عین حال که به آرامش رسیده، تهدیدهایی را از جانب دیگر متغیرها احساس می کند اما شاید هیچ یک از متغیرها به اندازه نرخ ارز بر این بازار تاثیرگذار نباشد. در حال حاضر چشم انداز امیدوارکننده ای که در زمینه توافق هسته ای ایجاد شده به ثبات نرخ ارز در محدوده ۲۳ هزار تومان انجامیده است.

حسن محتشم ـ کارشناس بازار مسکن ـ ادامه وضعیت کنونی را مشروط به آرامش بازار ارز و شرایط سیاست خارجی دانست و گفت: مقطع کنونی می تواند آغاز یک دوره رکود سه تا پنج ساله برای بازار مسکن باشد؛ به شرطی که این بازار از ناحیه سایر متغیرها همچون شرایط بین المللی دچار شوک نشود و شاهد رشد قیمت ارز و طلا نباشیم. بعد ممکن است به تدریج سرمایه ها به بخش مسکن بیاید و معاملات کم کم افزایش پیدا کند. بخشی از این ورود نقدینگی از بورس خواهد بود؛ زیرا به دلیل روند کاهشی بازار سرمایه، سهامداران دچار دلزدگی شده اند.

وی با بیان اینکه بخش مسکن با کمبود تولید مواجه است که می تواند فشار تقاضا و رشد قیمت مجدد را در پی داشته باشد گفت: دولت برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن باید نگرشها به حوزه ساخت و ساز را تغییر دهد. توزیع ساخت در مناطق دارای تقاضای واقعی و کوچک سازی می تواند بخشی از این تغییر باشد. مسکن باید از یک کالای سرمایه ای به کالای مصرفی تبدیل شود تا به آرامش برسد. در بخش تولید باید تمهیدات، تسهیلات لازم فراهم شود تا سازندگانی که هم اکنون به دلیل نااطمینانی از شرایط اقتصاد کلان و تورم حاکم بر این بخش، ریسک سرمایه گذاری را نمی پذیرند برای تعریف پروژه های جدید ترغیب شوند.