کاهش 39 درصدی معاملات مسکن

در ماه مورد بررسی، از میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۷۸.۹ میلیون ریال به منطقه ۳ و کمترین آن با ۲۱.۱ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.

خاطرنشان می نماید گزارش ذیل صرفا معطوف به بررسی حوزه «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران» بوده و لذا نتایج حاصل از این گزارش قابل تعمیم به «معاملات مسکن سایر مناطق شهری» و نیز «تحولات رونق و رکود در حوزه ساخت و ساز» نمی باشد.

حجم معاملات مسکن

در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۴، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۱۴.۳ هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۴۱ درصد کاهش نشان می دهد.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۴ حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا ۵ سال ساخت با سهم ۵۳.۷ درصد بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده اند. سهم مزبور در مقایسه با اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۳، ۱.۳ واحد درصد کاهش نشان می دهد.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۴ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۲.۱ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است.

همچنین مناطق ۴، ۲ و ۱۵ به ترتیب با سهم ۹.۱ و ۷.۹ و ۷.۱ درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند.

شایان ذکر است ۶۷.۵ درصد از تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفا مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۵، ۱۰، ۱۴، ۸، ۱، ۷، ۱۱) بوده و ۱۲ منطقه دیگر تنها ۳۲.۵ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.

تحولات قیمت مسکن

در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۴، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران ۳۹ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۴.۳ درصد افزایش و ۲ درصد کاهش نشان می دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۷ معادل ۵.۸ درصد و بیشترین کاهش قیمت به منطقه ۲۲ معادل ۵.۴ درصد تعلق دارد

در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۴ از میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۷۸.۹ میلیون ریال به منطقه ۳ و کمترین آن با ۲۱.۱ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. 

۳-تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران در دو ماهه نخست سال ۱۳۹۴

در دو ماهه نخست سال ۱۳۹۴، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۱۹.۲ هزار واحد مسکونی بالغ گردید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۳۸.۹ درصد کاهش نشان می دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران ۳۸.۲ میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل ۱.۷ درصد افزایش نشان می دهد.

۴-سایر شاخص های آماری بازار معاملات مسکن

۴-۱- توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۴ حاکی از آن است که در شهر تهران بازه های قیمتی ۲۰ الی ۲۵ میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم ۱۵.۱ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند و بازه های قیمتی ۲۵ الی ۳۰ و ۳۰ تا ۳۵ میلیون ریال به ترتیب با سهم ۱۴.۳ و ۱۳.۳ درصد، در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در این ماه ۲۷.۹ درصد از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با قیمت بیش از ۴۵ میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا اختصاص داشته است. شایان ذکر است توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که در حدود ۶۲.۰ درصد واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی (۳۹.۰ میلیون ریال) معامله شده اند.

۴-۲- توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۴ نشان می دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ متر مربع معادل ۱۷.۳ درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ و ۷۰ تا ۸۰ متر مربع به ترتیب با سهم ۱۶.۶ و ۱۳.۴ درصدی در رتبه های بعد قرار دارند. در مجموع در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۴ واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، ۶۰.۵ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

۴-۳- توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب ارزش هر واحد مسکونی

در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۴ توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش ۱۳۰ تا ۱۶۰ میلیون تومان با سهم ۱۱.۹ درصد در میان دامنه های قیمتی مورد بررسی، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش ۱۰۰ تا ۱۳۰ و ۱۶۰ تا ۱۹۰ میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم ۱۰.۶ و ۹.۶ درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۴ حدود ۴۸.۲ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۲۲۰ میلیون تومان اختصاص داشته است و ۶.۰ درصد از واحدهای مسکونی معامله شده نیز ارزشی بیش از ۹۸۰ میلیون تومان داشته اند.

۵- تحولات اجاره بهای مسکن

بررسی روند تحولات اجاره بها و ترکیب آن (رهن و اجاره) بیان‌گر تاثیرپذیری مستقیم آن از تغییرات قیمت مسکن و نرخ تورم است. البته دامنه تغییرات قیمت مسکن متاثر از شکاف عرضه و تقاضای مسکن، هزینه های تولید (ساخت) و تقاضای سفته بازی است و تحولات در این بازار با سپری شدن دوره چند ساله رکود بعضا با افزایش های شدید قیمتی همراه است. در حالی که دامنه تحولات اجاره بها، به دلیل «ارتباط مستقیم اجاره بهای مسکن با تقاضای مصرفی مسکن (مسکن به عنوان سرپناه)، سطح عمومی درآمد مستاجران و فقدان تقاضای سفته بازی در بخش اجاره مسکن و همچنین التزام طرفین قرارداد اجاره به رعایت مفاد قرارداد در طول دوره اجاره» شدید نمی باشد. بر این اساس با توجه به محدود بودن تحولات اجاره بها، آثار تغییرات قیمت مسکن با وقفه و به تدریج در بازار اجاره ظاهر می گردد.

در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۴ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۱.۹ و ۱۳.۹ درصد رشد نشان می دهد. شاخص اجاره بهای مسکن تحت تاثیر ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک ساله تنظیم می گردند و البته تحت تاثیر تحولات قیمت مسکن در سال های اخیر، روند افزایشی خود را ادامه داده است. اثرپذیری روند قیمت های بازار اجاره مسکن از سیاست های کنترل و مهار تورم، زمینه تعدیل انتظارات قیمتی و روند رشد متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم را فراهم نموده است. خاطرنشان می نماید سهم هزینه مسکن (اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (بر اساس سال پایه ۱۰۰= ۱۳۹۰) معادل ۲۸.۴ درصد می باشد.

۶- جمع بندی

بررسی تحولات قیمت و حجم معاملات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۴ گویای آن است که متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران نسبت به اردیبهشت ماه سال قبل ۰.۲ درصد کاهش داشت؛ همچنین حجم معاملات واحدهای مسکونی در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۴ با کاهش ۴۱.۰ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل به ۱۴.۳ هزار فقره رسید.

در دو ماهه اول سال جاری، حجم معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران با کاهش قابل ملاحظه ۳۸.۹ درصدی همراه گردید که به نظر می رسد بخشی از کاهش حجم معاملات مسکن در این دوره نسبت به دوره مشابه سال قبل ناشی از افزایش قابل ملاحظه معاملات در مقطع زمانی سال گذشته تحت تاثیر نگرانی خریداران از تبعات اجرای مرحله دوم هدفمندی یارانه ها بوده است.

در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۴ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۱.۹ و ۱۳.۹ درصد رشد نشان می دهد. در مجموع نرخ رشد اجاره بها طی ماه های اخیر، همسو با تحولات نرخ تورم از روند کاهشی برخوردار بوده است.