مدت ها است که زمزمه فروش مسکن در بورس کالا به گوش میرسد، اقدامی که با هدف حفظ ارزش پول مردم در برابر گرانی مسکن در حال انجام بوده و طبق آخرین اخبار، تاییدیه های اولیه نیز از سازمان بورس و اوراق بهادار برای اجرای این طرح گرفته شده است.
حدود یک سال است که به گفته مسئولان قرار است در بازار سرمایه بستری فراهم شود تا متقاضیان بتوانند به راحتی مسکن پیش خرید کنند. در واقع قرار است این امکان فراهم شود که افراد بتوانند حتی به اندازه یک متر مربع و به میزان نقدینگی خود پیش خرید خانه انجام دهند تا از این طریق قدرت خرید پس‌انداز خود را نگه دارند؛ بنابراین مسکن به قطعات کوچک تبدیل شده و امکان فروش آن و نیز امکان انجام معاملات ثانویه فراهم می‌شود.
به عبارت دیگر، بورس کالا به دنبال آن است که بتواند مسکن را به شکل متری و در قالب اوراق سلف استاندارد مسکن پیش فروش کند و این کار را در بستری که تضامین لازم از سازنده گرفته شود و خریدار با خیال راحت اقدام به خرید کند، انجام دهد.
پیش از این، مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران به ایسنا توضیح داده بود که طرح مذکور به هیات پذیرش سازمان بورس پروپوزالی ارائه شد که این هیات پروپوزال را به کمیته فقهی سازمان بورس و اوراق بهادار ارجاع داد. در نهایت این کمیته نیز پروپوزال را بررسی و تایید کرد. پس از آن پیش نویس دستورالعمل اجرایی اوراق پس از تصویب هیئت مدیره بورس کالا تقدیم کمیته تدوین مقررات سازمان بورس شد که در این کمیته در حال بررسی است و پس از تایید کمیته باید به تصویب هئیت مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار برسد و قابلیت اجرایی خواهد یافت.
اما اخیرا مدیرعامل شرکت بورس کالای ایران در مجمع سالانه این شرکت خبر از اتمام مراحل راه اندازی معاملات اوراق سلف مسکن در بورس کالا داده بود و در این راستا مهدی مساحی، سرپرست مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران عملکرد این بازار و نحوه کارکرد آن را در گفت و گویی که در پایگاه اطلاع رسانی بازار سرمایه منتشر شده است تشریح کرد.
معرفی اوراق سلف مسکن
بر این اساس برای راه اندازی معاملات سلف مسکن از همان ابزار سلف استاندارد استفاده شده است. این ابزار با توجه به اینکه امکان انجام معاملات ثانویه را دارد می تواند برای قراردادهای سلف بلند مدت نیز مورد استفاده قرار بگیرد. البته با توجه به ماهیت متفاوت مسکن نسبت به کالاهایی که تاکنون به عنوان دارایی پایه این ابزار قرار گرفتند، بورس کالای ایران با همکاری دیگر ارکان بازار سرمایه اقدام به تدوین مقررات خاصی در این حوزه کرده که به عنوان یک فصل جدید به دستورالعمل قبلی معاملات سلف استاندارد افزوده شده است، در این مقررات جزئیات مربوط به فرایند تسویه و تحویل که در بخش مسکن اهمیت ویژه ای دارد و متفاوت از سایر کالاها است به دقت مدون شده است.
به منظور انتشار اورق سلف مسکن، شخص حقیقی یا حقوقی سازنده مسکن که سابقه فعالیت قابل اتکایی نیز در این حوزه دارد پس از اخذ مجوزهای اولیه ساخت و احراز صلاحیت، در زمان دلخواهی پیش از اتمام ساخت، بخشی از واحدهای ساختمانی را که می خواهد از این مسیر به فروش برسانند انتخاب کرده و متناسب با ارزش حدودی واحدهای منتخب، تضامینی نزد شرکت سپرده گذاری مرکزی تودیع خواهد کرد.
پس از آن با توجه به متراژ کل واحدهای منتخب، تعداد اوراق قابل انتشار تعیین شده و پیش از عرضه اولیه اوراق سلف استاندارد مسکن، جزئیات مربوط به مکان، سازه، تاسیسات، تجهیزات و سایر موارد تاثیرگذار در قیمت واحدهای ساختمانی به طور رسمی و برای اطلاع عموم منتشر خواهد شد.
البته طراحی این اوراق به گونه ای است که در مرحله عرضه اولیه، مشخصات کلیه اوراق استاندارد و یکسان است و تفاوتی میان اوراق عرضه شده در یک مرحله عرضه نیست. این اوراق معرف یک متر مربع از یک واحد ساختمانی مبنا می باشند و برای سایر واحدها و یا طبقات ساختمان بر اساس واحد مبنا ضرایب تعدیل کننده ای در نظر گرفته شده است.
متقاضیان پیش خرید واحدهای ساختمانی می توانند با مشارکت در مرحله عرضه اولیه به خرید اوراق بپردازند، البته بدیهی است که افراد می توانند تعداد اوراقی کمتر از تعداد اوراق منطبق با یک واحد ساختمانی را نیز خرید کنند و از این نظر امکان خرید متری مسکن برای متقاضیان دارای پس اندازهای اندک نیز فراهم است. در طی دوره زمانی تا پیش از اتمام ساخت واحدها و آماده تحویل شدن آنها امکان معاملات ثانویه نیز برای این اوراق فراهم است و سرمایه گذاران در صورت لزوم می توانند اوراق خود را به دیگران واگذار کنند.
با نزدیک شدن به سر رسید و اعلام انجام پروژه از سوی سازنده مرحله تخصیص و تحویل واحدها آغاز خواهد شد که جزییات زیادی دارد. اجمالا باید گفت در این مرحله افرادی که توانسته اند به اندازه واحد ساختمانی دلخواه خود اوراق خریداری کنند، اقدام به انتخاب واحد مورد نظر کرده و در یک فرایند منصفانه واحدها به آنها تخصیص پیدا خواهد کرد، سایرین که نتوانسته اند حداقل اوراق مورد نیاز جهت خرید واحد ساختمانی را از بازار خریداری کنند یا باید اوراق خود را در بازار ثانویه به فروش برسانند و یا واحدهای ساختمانی که مشاعا به این دسته افراد تعلق دارد به مزایده گذاشته خواهد شود و هریک به تناسب اوراقی که دارند از وجوه حاصله از تسویه نقدی بهره مند می شوند.
