موضوع چند حلقه‌ای «برجام» که «از تحریم‌های ابتدای دهه ۹۰ و سپس عملیات دستیابی به توافق شروع می‌شود و تا خروج یک‌طرفه آمریکا و در حلقه آخر، تلاش برای احیا پیش می‌رود»، طی ۱۰ سال گذشته به کارگردان اصلی بازار مسکن تبدیل شد. روند تغییرات قیمت مسکن و از آن مهم‌تر، آنالیز رفتار خریداران و فروشنده‌های ملک از سال۹۱ تا کنون نشان می‌دهد این بازار به شکل کاملا محسوس و معنادار از تحولات مرتبط با «ریسک غیراقتصادی» (تحریم و مسائل مرتبط با آن) تاثیر گرفته است. فراز و فرود شدید تورم مسکن در چهار مقطع طی این ۱۰سال و هر بار درست در زمان «آغاز حرکت منفی» یا «شروع حرکت مثبت» کارگردان برجامی، مهم‌ترین علامت از نقش اصلی این فاکتور خارجی است. مسکن نیمسال دوم۱۴۰۱ در دو سناریوی مرتبط با همین الگو، قابل پیش‌بینی است.
بازار مسکن در آستانه ورود به نیمسال دوم ۱۴۰۱ قرار دارد و همزمان، آماده واکنش‌پذیری از «تاثیرگذارترین نیروی خارجی»؛ «برجام» چه احیا شود چه وضعیت مطابق مثلا یک‌سال ۱۴۰۰ یا سال‌های ۹۷ تا ۹۹ باشد، وضعیت بازار ملک چگونه خواهد شد؟
این، مهم‌ترین پرسشی است که «فعالان حاضر» در بازار مسکن، «تماشاچی‌ها» و «خارج‌نشین»های صحنه معاملات ملک –دسته سوم هم خانه‌اولی‌هایی هستند که به خاطر امواج جهش قیمت به بیرون بازار رانده شدند و هم تقاضای سرمایه‌ای که در حال رصد اوضاع است- هم‌اکنون با آن روبه‌رو هستند.
در این مقاله برای پاسخ به پرسش روز (سوال برجامی) اهالی بازار مسکن، «سریال ۱۰ ساله مسکن به کارگردانی برجام و تحریم» را مورد بررسی قرار داده‌ایم تا به‌واسطه «واکنش‌های متفاوت و معنادار بازیگران (خریداران و فروشنده‌ها) به این کارگردان (متغیر برون‌زا) و همچنین نحوه تاثیرپذیری قیمت مسکن و روند تورم ملکی از این بازی»، بتوان مسیر آینده معاملات مسکن و قیمت‌ها را در سناریوهای مختلف و متناسب با آینده «مذاکرات» پیش‌بینی کرد. فاکتور چندحلقه‌ای «تحریم، مذاکرات، شکل‌گیری برجام، خروج یک‌طرفه از آن و مذاکره برای احیای آن»، از سال ۹۱ تاکنون به کارگردان اصلی بازارهای معاملات مسکن و ساخت‌وساز تبدیل شده است. هر چند طی این ۱۰ سال، نیروهای مختلف داخلی و خارجی (متغیرهای درونی و بیرونی بازار مسکن)، بر روند بازار ملک تاثیر داشته اما، همه این فاکتورها عمدتا نقش مکمل یا فرعی را داشتند به گونه‌ای که مثلا در سال‌هایی که کارگردان اصلی، رفتار بازیگران بازار مسکن را به سمت «خریدهای تهاجمی» و مسیر قیمت را به سمت «صعود تند» هدایت کرد، فاکتورهایی مثل «جهش نرخ ارز» یا «هیجان بورس‌بازان» توانست اثر مکمل بر التهاب ملکی داشته باشد. یا در دوره‌ای که آن کارگردان (اصلی) در مسیر مخالف «تشدید انتظارات تورمی»، تغییر جهت داد و باعث «توقف خریدهای سرمایه‌ای ملک» و «ایست تورم مسکن در مسیر صعود» شد، ریزش نرخ دلار در نقش «کاهنده مضاعف هیجان خرید ملک» عمل کرد.
این، خلاصه‌ای از سریال برجامی بازار مسکن ۹۰ تا ۱۴۰۰ است که طی این سال‌ها گروه‌های مختلف ذی‌نفع در این بازار آن را تجربه کردند و احتمالا همه بخش‌های آن را به یاد دارند. اما از الان به بعد، چه می‌شود؟
سریال برجامی بازار مسکن که فعلا ۱۰ سال و ۵ ماه به طول انجامیده، چهار سکانس داشته است. این چهار سکانس به لحاظ نوسان یا تغییر جهت «فاکتور برجام (تحریم)»، در چهار برش زمانی شکل گرفته است اما وضعیتی که بازار مسکن در مجموع این سکانس‌ها داشته است را می‌توان در سه حالت دسته‌بندی کرد.
این مدل بررسی (واکاوی) اثر «برجام و ملحقات آن» بر رفتار و روند بازار مسکن کمک می‌کند فعالان این بازار با دید بهتر و دقیق‌تر، آینده را برای خود ترسیم و تحلیل کنند.
سکانس اول؛ جهش ابتدای دهه ۹۰
موضوع تحریم و پیامدهای آن تقریبا از سال ۹۱ در اقتصاد ایران به صورت محسوس پدیدار شد. این اتفاق هم بر متغیرهای اصلی اقتصاد و هم بر رفتار بازیگران، سرمایه‌گذاران و فعالان بازارها و کسب و کارهای مختلف، اثر گذاشت.
در بازار مسکن، پیامد اصلی این موضوع در سال ۹۱، «شکل‌گیری انتظارات تورمی» و سپس، «افزایش میل و تقاضای سرمایه‌گذاری ملکی» بود.
سال ۹۱ به دنبال آثار اعمال تحریم ظالمانه توسط آمریکا و محدودیت فعالیت‌های اقتصادی، چشم‌انداز تورم عمومی برای افراد، حالت صعودی پیدا کرد و در نتیجه، در بازار مسکن، حجم خریدهای سرمایه‌ای با هدف «حفظ ارزش واقعی دارایی در برابر تورم آینده»، افزایش یافت. نتیجه این رفتار بازیگران بازار مسکن به جهش قیمت منجر شد. در تهران سال ۹۱ میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نزدیک به ۵۰ درصد افزایش یافت. ادامه این وضعیت در بهار ۹۲ باعث تشدید موج جهش قیمت شد به‌طوری‌که در اردیبهشت سال ۹۲ تورم ملکی در تهران به سطح کم‌سابقه ۷۱ درصد رسید.
قسمت اول این سریال که در ابتدای تحریم‌ها بود، همزمان شد با اتفاقاتی در بازار مسکن پایتخت از جمله «داستان‌سازی‌هایی که برای آغاز اجرای طرح تفصیلی جدید تهران» در ابتدای دهه ۹۰ به راه افتاد. متغیر طرح تفصیلی یکی از همان متغیرهای نقش مکمل در مسیر جهش قیمت مسکن و هیجان دادن به ملک‌بازی در آن مقطع زمانی بود به‌طوری‌که، شایعه شد «با اجرای قریب‌الوقوع طرح تفصیلی جدید، هر نوع اضافه‌خواهی ساختمانی از سوی سازنده‌ها ممنوع می‌شود» یا اینکه «بعد از اجرای طرح تفصیلی جدید تهران، قیمت ملک سر به فلک خواهد کشید». این متغیر به اثر تورمی «ریسک غیراقتصادی» تازه شکل‌گرفته در سال ۹۱ (تحریم)، نیروی مکمل داد تا هیجان خرید زمین و آپارتمان در تهران در سال‌های ۹۱ و ابتدای ۹۲، تشدید شود.
سکانس دوم؛ پساجهش با «برجام»
جهش قیمت مسکن از سکوی «ریسک غیراقتصادی» در سال ۹۱ و بهار ۹۲، با دو اتفاق از تابستان ۹۲ متوقف شد. فصل دوم سال ۹۲ مصادف شد با تغییر دولت و «انتظارات مثبت» در حوزه اقتصاد و سرمایه‌گذاری مولد نزد افراد مختلف به‌واسطه وعده‌ها و برنامه‌هایی که رئیس‌جمهور منتخب و کابینه او در آن زمان اعلام کرده بودند. یکی از وعده‌های دولت وقت، «تلاش برای لغو تحریم‌های ظالمانه از طریق مذاکرات هسته‌ای» بود که طرح آن وعده، قبل از عملیاتی شدن آن، از همان ماه اول تابستان ۹۲ توانست «اشتها و جریان خریدهای سرمایه‌ای در بازار ملک» را محدود (مهار) کند. اثر این اتفاق بیرونی بازار مسکن، در همان ماه تیر بر «تورم ماهانه مسکن تهران» اثر معنادار گذاشت.
آن زمان، «پایان انتظارات تورمی» در جامعه و اقتصاد ایران به‌واسطه «امید عمومی به وعده‌های دولت یازدهم»، آغازی شد برای «انتظارات کاهشی» و «خوش‌بینی نسبی به آینده» که در نهایت، نیروی حاصل از این تغییر اوضاع، در بازار مسکن توانست خریدهای سرمایه‌ای (معاملات غیرمصرفی آپارتمان) را به شکل چشمگیر کاهش دهد. با شروع مذاکرات هسته‌ای در دولت یازدهم طی سال‌های ۹۲ و ۹۳، بازار مسکن کاملا تحت تاثیر کارگردان اصلی بود. البته نقش کارگردان که در سال ۹۱ و بهار ۹۲، «تورم‌سازی در بازار مسکن» بود، از تابستان ۹۲ به بعد، بازیگران این بازار را به بازی در نقش «کاهنده تورم مسکن» دعوت کرد.
میانگین تورم ماهانه مسکن در تهران از تیر ۹۲ تا پایان سال ۹۳، رقم ۱/ ۰ درصد (یعنی صفر) را ثبت کرد. این، همان «ثبات قیمت مسکن به‌واسطه در امان بودن بازار ملک از انتظارات تورمی و هیجان خریدهای سرمایه‌ای ملک» در آن مقطع بود.
سکانس دوم بازی برجامی در بازار مسکن البته به پایان ۹۳ ختم نشد بلکه در سال ۹۴ که «برجام شکل گرفت» و مذاکرات سال ۹۳ به نتیجه رسید، «ثبات نسبی قیمت مسکن» و «حفظ بازار ملک از سوداگری و سفته‌بازی و ملاکی» همچنان ادامه پیدا کرد. تیر ماه سال ۹۴، مذاکرات هسته‌ای «۱+۵» به امضای «برنامه جامع اقدام مشترک» یا همان برجام منجر شد. پایان تحریم و آغاز دوباره «صادرات بدون مانع نفت» و سپس «دستیابی مجدد اقتصاد ایران به درآمد ارزی حاصل از فروش نفت»، مهم‌ترین اتفاقات «شکل‌گیری برجام» در سال ۹۴ و بخش‌هایی از سال ۹۵ بود.
طی سال‌های ۹۳ تا ۹۵ که سکانس دوم بازی برجامی بازار مسکن را شکل می‌دهد، متوسط قیمت مسکن در پایتخت در حد ۴ میلیون تا ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان، ثابت ماند؛ بدون جهش و بدون هیجان ملاکی. در آن سال‌ها بخش قابل توجهی از خانه‌اولی‌ها از فرصت ثبات قیمت مسکن و آرامش بازار معاملات ملک –نبود سوداگران و سفته‌بازها- توانستند از بازار خرید کنند.
البته در سال‌های ۹۳ تا ۹۵، طبق معمول، یک متغیر مکمل، به اثرگذاری نقش کاهشی کارگردان اصلی بازار مسکن کمک کرد. آن متغیر، «سطح غیرمتعارف قیمت مسکن در سال ۹۲» و «شکل‌گیری دوره عبور از جهش قیمت در سال‌های ۹۳ تا ۹۵» بود.
طبق الگوی تغییر فاز بازار مسکن از رونق به رکود و برعکس، همواره طی همه سال‌های دور گذشته تاکنون، معمولا بعد از حدود دو سال رونق خرید و افزایش قیمت، بازار ملک برای حدود ۲ سال یا بیشتر وارد فاز رکود قیمتی می‌شود. آن زمان، این اتفاق افتاد اما اگر «برجام» شکل نمی‌گرفت، تداوم انتظارات تورمی در سال‌های ۹۳ تا ۹۵، همان کاری را با قیمت ملک انجام می‌داد که سال ۹۹ در این بازار رقم خورد. اگر در سال ۹۳، انتظارات کاهشی با فروکش کردن ریسک غیراقتصادی، به وجود نمی‌آمد، «الگوی تاریخی عبور از رونق تورمی» به‌هم می‌خورد.
سکانس سوم؛ معادله ترامپی بازار ملک
سکانس سوم بازی برجامی بازار مسکن را می‌شود گفت از آبان سال ۹۵ شروع شده و شاید دقیق‌تر هم بتوان گفت، از ابتدای ۹۷.
آبان سال ۹۵ با ورود دونالد ترامپ به عرصه سیاسی آمریکا در مقام رئیس‌جمهور، به دلیل تحلیل‌هایی که درباره رفتار احتمالی او با برجام در همان زمان در عرصه سیاست بین‌الملل مطرح شد، یک نااطمینانی به آینده برجام شکل گرفت.
اما آن زمان، بازار مسکن هنوز فاز رکود غیرتورمی را تجربه می‌کرد. نیمه دوم سال ۹۶ اما در داخل بازار مسکن، «انتظار برای ثبات بیشتر (کاهش قیمت واقعی ملک)» تقریبا به سر رسید و صحنه معاملات ملک شاهد «بازگشت آرام تقاضای مصرفی» بود. معمولا بعد از تخلیه حباب قیمت یا ثبات قیمت اسمی مسکن، رکود معاملات با «ورود تقاضای مصرفی»، ترک می‌خورد. این اتفاق از اواخر سال ۹۶ در بازار مسکن تهران افتاد.
درست از ابتدای سال ۹۳ تا پایان سال ۹۶، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران، در کانال ۴ میلیون تومان نوسان کرد و از آن خارج نشد. اما در اوایل سال ۹۷ با «اجرای تصمیم ترامپ در حوزه برجام»، به شکل کاملا محسوس، سکانس سوم در بازار مسکن به کارگردانی برجام شکل گرفت؛ پایان زودرس رونق غیرتورمی معاملات مصرفی مسکن با آغاز موج خریدهای سرمایه‌ای ملک به‌واسطه «انتظارات تورمی» ناشی از خروج یک‌طرفه آمریکا از برجام.
درست از اردیبهشت سال ۹۷ با خروج یک‌طرفه آمریکا از برجام، تورم ماهانه مسکن در تهران جهش کرد و از منفی ۸/ ۰ درصد در فروردین به ۷ درصد رسید. این افزایش سرعت رشد قیمت مسکن تا پایان سال ۹۷ و البته تا نیمه پاییز ۹۹ ادامه پیدا کرد. در این سکانس سوم، «خریدهای سفته‌بازانه و سرمایه‌ای ملک» ناشی از «انتظارات تورمی» باعث تداوم رشد قیمت مسکن طی حدود سه سال شد. البته در کنار این کارگردان اصلی، جهش مکرر نرخ ارز نیز «انتظارات تورمی» را شارژ کرد. تحلیل دقیق‌تر اتفاقاتی که از بیرون بر درون بازار مسکن سال‌های ۹۷ تا ۹۹ گذشت، عامل را فقط «برجام» معرفی نمی‌کند بلکه «غفلت سیاستگذار ارزی در سال‌های قبل از آن» برای «تعدیل سالانه نرخ ارز متناسب با تورم» کمک کرد به اثرگذاری بیشتر «کمای برجام بر نرخ ارز».
سال ۹۷، قیمت دلار تقریبا ۳ برابر شد (بیش از ۱۷۰ درصد رشد) که یکی از علل آن، «فشردگی فنر ارزی» در سال‌های قبل از ۹۷ بود. این فشردگی فنر که با سرکوب ارزی توسط سیاستگذار اعمال شد، از سال ۹۷ به بعد به خاطر محدودیت درآمد نفتی، امکان تداوم پیدا نکرد و نیروی حاصل از فشردگی باعث جهش تند نرخ ظرف یک‌سال شد.
به این ترتیب اثر انتظارات تورمی اقدام ترامپ در کنار شوک ارزی ۹۷، نیروی پرقدرتی برای جهش قیمت مسکن در سال‌های ۹۷ تا ۹۹ ایجاد کرد.
سکانس چهارم؛ پایان ترامپ، پایان بدبینی
بازار معاملات مسکن –هم رفتار بازیگران و هم رفتار قیمت- درست از نیمه پاییز سال ۹۹ با به پایان رسیدن کار ترامپ در عرصه سیاسی آمریکا، تغییر جهت داد. آبان سال ۹۹ تورم ماهانه مسکن در تهران از ۱۰ درصد ماه مهر به ۸/ ۱ درصد رسید و این یعنی کاهش سرعت رشد قیمت ملک به یک‌دهم «دوره ترامپ». فعالان اقتصادی و فعالان بازار مسکن در آن زمان انتخاب جو بایدن به ریاست‌جمهوری آمریکا را به منزله «برگ جدید از معادله برجام» برداشت کردند و این انتظار در جامعه شکل گرفت که آمریکا در دوره جدید به سمت «احیای برجام» خواهد رفت.
از آبان ۹۹ تا پایان همان سال، متوسط تورم ماهانه مسکن در تهران به‌واسطه «افت محسوس جریان خرید سرمایه‌ای ملک»، به ۲ درصد کاهش یافت. این سکانس در سال ۱۴۰۰ به شکل کامل در بازار مسکن اکران شد. سال گذشته، قیمت مسکن عملا ثبات نسبی را تجربه کرد به‌طوری‌که میانگین تورم ماهانه قیمت مسکن در تهران در سال ۱۴۰۰ به نرخ ۶/ ۱ درصد رسید. این در حالی است که طی سال‌های ۹۷ تا ۹۹، این شاخص نرخ بالای ۵ درصد را تجربه کرده بود. فعالان بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ امیدوار بودند به «نتیجه مثبت مذاکرات هسته‌ای تیم جدید در وین» و این امیدواری مانع از «هیجان دوباره برای خرید سرمایه‌ای ملک» شد.
البته در۵ ماه اول سال ۱۴۰۱ اگرچه «کارگردان برجامی» در همان مسیر مذاکرات پیش رفت اما به دلیل «طولانی شدن مذاکرات و وقفه چند ماهه در آن» از یکسو و «از جذابیت افتادن بازار سرمایه» از سوی دیگر، بخشی از متقاضیان سرمایه‌گذاری در این دوره برزخ تصمیم گرفتند سراغ بازار بدون ریسک یعنی بازار ملک بروند. همین شد که بازدهی بازار مسکن در ۴ ماه اول امسال از همه بازارهای رقیب بیشتر شد.
به این ترتیب، چهار سکانس برجامی بازار مسکن طی ۱۰ سال گذشته سه حالت «التهاب، ثبات و برزخ» را به خود دیده است.
نیمسال دوم ۱۴۰۱؛ یکی از دو سناریوی ملکی
اکنون با توجه به پایان مذاکرات هسته‌ای و رد و بدل شدن نظرات ایران و آمریکا بین اعضای گروه حل مساله برجام، همگان منتظر اعلام نتیجه نهایی هستند.
بررسی‌ها نشان می‌دهد، در قالب سناریوی اول، «احیای برجام» می‌تواند بازار مسکن در نیمسال دوم را شبیه سال‌های ۹۳ تا ۹۵ کند به این معنا که سرعت رشد قیمت مسکن به شکل چشمگیر کاهش پیدا کند (تیر ماه امسال تورم ماهانه ملکی در پایتخت ۸/ ۵درصد شد که بسیار بالا ارزیابی می‌شود). این سناریو به شکل «پایان خریدهای غیرمصرفی در بازار ملک برای دست کم یک‌سال» ممکن است محقق شود. آنچه به عنوان متغیرهای (نیروهای) مکمل، اثر احیای برجام را تقویت خواهند کرد، «نسبت‌های به‌هم‌خورده قیمت مسکن با متغیرهایی مثل اجاره‌بها» است که «انتظار کاهشی» را در بازار پشتیبانی می‌کنند. اما در سناریوی دوم، چنانچه توافق به این زودی حاصل نشود، «مسیر بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف»، سخت و مشروط خواهد شد. در حال حاضر بررسی‌ها از «استعداد کاهشی قیمت مسکن» در تهران نشان می‌دهد، سطح قیمت مسکن حداقل ۲۰ تا ۲۵ درصد بالاتر از سطح مورد انتظار تقاضای مصرفی و بالاتر از سطح متعارف است. نسبت قیمت مسکن به اجاره ۵ واحد عددی بالاتر از سقف تاریخی و ۹ واحد بالاتر از میانگین ۳۰ساله است. همچنین رابطه تورم مسکن با نرخ رشد نقدینگی و رابطه قیمت مسکن با نرخ دلار نیز «اضافه پرش» قیمت مسکن را تایید می‌کند.
البته، یک فاکتور در حداقل یک‌سال و نیم اخیر، از بالا ماندن قیمت مسکن پشتیبانی کرده و آن، «تورم فزاینده مصالح ساختمانی» است.
با این حال، از آنجا که جهش قیمت سال‌های ۹۷ تا ۹۹ خود عاملی برای رشد تند قیمت مصالح ساختمانی طی سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ و ماه‌های اخیر شد، کاهش قیمت مسکن نیز می‌تواند بر نبض قیمت‌ها در بازارهای بالادست مسکن (زمین و مصالح) اثر بگذارد.
در سناریوی دوم، مسیر کاهش قیمت مسکن به شکل مشروط سخت می‌شود. این شرط، به «هنر سیاستگذار» برمی‌گردد.
چنانچه توافق به این زودی حاصل نشود، سیاستگذار می‌تواند برای در امان گذاشتن بازار مسکن از بازگشت دوباره تقاضای سرمایه‌ای، از اهرم مالیات موثر برای تبدیل «ریسک صفر» سرمایه‌گذاری ملکی به «ریسک واقعی» استفاده کند.
