حسین خدنگ: سهم واحدهای نوساز از معاملات مسکن شهر تهران در شش هفت سال گذشته مرتبا کاهش داشته است. این موضوع دلایل مختلفی دارد. بخشی از خانه‌های قدیمی طی دهه‌های گذشته نوسازی شده و حالا به عمر بنای بیش از ۵ سال رسیده‌اند. کمبود زمین در پایتخت، رشد قیمت زمین و کاهش توان متقاضیان هم در افت تولید مسکن در شهر تهران بی‌تاثیر نیست.
مطابق آمار در حال حاضر واحدهای کمتر از پنج سال ساخت حدود ۳۰ درصد معاملات مسکن در تهران را به خود اختصاص می‌دهند؛ در حالی که سال ۱۳۹۲ این عدد حدود ۶۰ درصد بود. در مقابل، واحدهای با قدمت بیش از ۲۰ سال که تا سال ۱۳۹۲ تنها حدود ۶ درصد از معاملات را در بر می‌گرفتند در حال حاضر سهم بیش از ۲۰ درصد در قراردادهای خرید و فروش دارند. این موضوع دو پدیده منفی را به تصویر می‌کشد که یکی کاهش ساخت و ساز و دیگری، افت قدرت خرید متقاضیان است.
واسطه‌های ملکی می‌گویند بازسازی کلی یا جزئی آپارتمان‌های قدیمی در حال حاضر در شهر تهران رواج دارد. بعضی بخر و بفروش‌ها برای آن‌که آپارتمان چشم خریدار پیدا کند واحد را از صفر تا صد بازسازی می‌کنند. بعضی دیگر هم دستی به سر و گوش واحد می‌کشند و آن را می‌فروشند. مشاوران املاک بیان می‌کنند در زمان رونق بازار، بازسازی و فروش آپارتمان، شغل پردرآمدی محسوب می‌شود.
با توجه به ناهمگن بودن مسکن، قیمت مشخصی برای واحدهای نوساز وجود ندارد. اما بررسی فایل‌های موجود نشان می‌دهد آپارتمان‌های نوساز تقریبا از متری ۲۰ میلیون تومان در جنوب تهران شروع می‌شود و تا ۲۰۰ میلیون تومان در شمال تهران می‌رسد. البته عرف قیمت آپارتمان نوساز بازار در برخی محله‌های شمال تهران ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان است اما بعضا نرخ‌های بیشتر نیز دیده می‌شود.
بنابراین گزارش های رسمی، متوسط قیمت وزنی هر متر مربع آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مردادماه امسال ۴۵ میلیون و ۱۴۸ هزار تومان بوده که در مقایسه با تیرماه افزایش ۱.۸ درصد را نشان می‌دهد. مرکز آمار هم‌چنین متوسط حسابی قیمت مسکن در تهران را ۴۲ میلیون و ۸۳۹ هزار تومان اعلام کرد. هم‌چنین در مردادماه ۱۴۰۱ تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ۴۴ درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (۴۵.۲ درصد) ١.٢ واحد درصد کاهش داشته است. با این حال شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل (تورم سالیانه) به عدد ٢٨,٤ درصد رسیده که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (٢٧,١ درصد)، ١.٣ واحد درصد افزایش داشته است.
در همین حال یک کارشناس مسکن گفت: کنترل نقدینگی، ثبات اقتصاد کلان، کاهش تورم، افزایش ساخت و ساز و اعمال پایه‌های مالیاتی در بخش مسکن می‌تواند منجر به ایجاد آرامش در بازار مسکن شود.
محمد عدالت‌خواه در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: بازار مسکن در پنج سال گذشته به قدری رشد کرده که تصور می‌شود دیگر ظرفیت ندارد اما تورم مانع از ثبات این بخش می‌شود. یکی از دلایل این‌که در مردادماه بازار ملک به ثبات رسید می‌تواند حبابی باشد که در این بازار ایجاد شده است. در مقاطعی نرخ‌ها بالا می‌رود و در مواقعی کنترل می‌شود. این یک وضعیت طبیعی در سال‌های اخیر در بازار ملک بوده اما به طور کلی فرآیند افزایشی بوده است.
وی افزود: دولت باید تلاش کند تا برنامه‌ی ساخت چهار میلیون واحد مسکونی را به نتیجه برساند. اخیرا هم اعلام شده به کسانی که تمایل به ساخت وساز دارند زمین تعلق می‌گیرد اما پیش‌زمینه‌ی این اقدام باید کنترل تورم و ثبات بازار نهاده‌های ساختمانی باشد.
این کارشناس مسکن تصریح کرد: با این قیمت‌های کاذب، اگر یک زوج سالها هم کار کند نمی‌تواند خانه بخرد. لذا برنامه‌ای که دولت برای تامین مسکن اقشار متوسط و پایین در دستور کار قرار داده نشان‌دهنده این است که راه حل درست تشخیص داده شده اما در اجرا دچار مشکلاتی است که باید آنها را رفع کند.
عدالت‌خواه درباره علت ثبات بازار مسکن در هفته‌های اخیر گفت: به هر حال مدار صعودی هر بازار نمی‌تواند برای همیشه ادامه پیدا کند. یک سخنرانی یا یک خبر بر بازار تاثیر می‌گذارد و به همین دلیل شاهد نوسانات مقطعی هستیم.
وی بازار املاک را دچار نوعی رونق کاذب دانست و افزود: علاوه بر گرانی مسکن در کلانشهرها قیمت زمین در بسیاری از نقاط خوش آب و هوا نیز رشدهای چشمگیری داشته است. آگهی‌هایی مرتبا به شکل پیامک ارسال می‌شود که مردم را به خرید زمین ترغیب می‌کنند. برخی از این زمین‌ها قبلا کشاورزی بوده که تغییر کاربری داده شده و قیمت آن چند برابر شده است.
این کارشناس مسکن درباره راهکارهای کنترل این بخش گفت: به نظر می‌رسد که دیگر راهکار خاصی به نظر نمی‌رسد. البته راه حل وجود دارد ولی مادامی که تورم ادامه پیدا کند نمی‌توان راهکار ارایه داد. انتظارات تورمی، هر نوع تحلیل و راه حلی را بی‌اثر می‌کند. اقداماتی که باید انجام شود مشخص است؛ کنترل نقدینگی، ثبات اقتصاد کلان، کاهش تورم، افزایش ساخت و ساز و اعمال پایه‌های مالیاتی در بخش مسکن می‌تواند منجر به ایجاد آرامش در بازار مسکن شود.
