گروه راه و مسکن: بازار مسکن با فرمان تاریخی رهبر انقلاب برای تصویب قانون "الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول" در آستانه یک تحول است؛ چراکه با حذف معاملات قولنامه‌ای و اجباری شدن صدور سندرسمی، نقل‌وانتقالات این بازار شفاف و جلوی یک‌سری تخلفات بزرگ مثل فروش یک واحد مسکونی به چند نفر گرفته خواهد شد.
به گزارش «تجارت آنلاین» اسناد عادی یا به قول عموم مردم، معاملات قولنامه‌ای، یک فرایند بسیار مرسوم طی سالیان گذشته بوده که اگرچه خیلی سریع و بی‌زحمت معاملات را جوش داده، اما حالا کوهی از پرونده‌های قضایی بر جای گذاشته و تعداد بسیار زیادی از مردم را گرفتار کرده است. اسناد عادی و قولنامه‌ها در هیچ مرجع رسمی ثبت نمی‌شوند، ولی معتبر هستند؛ بر همین اساس، دو نفر می‌توانند با رعایت کمترین شرایط، روی یک کاغذ قراردادی ببندند و همان می‌شود مبنای پیگیری‌های حقوقی و قانونی بعدی، اما از آنجایی که این اسناد به‌راحتی قابل جعل هستند و می‌توانند به‌کرات مخدوش یا تکرار شوند، مورد سوءاستفاده کلاهبرداران قرار می‌گیرند. بنابراین بسیاری از دعاوی حقوقی مربوط به جعل اسناد، فروش یک دارایی به چند نفر به طور هم‌زمان، زمین‌خواری و... از بستر همین اسناد به وجود می‌آیند.
فرمان تاریخی رهبر برای عبور از بن بست معاملاتی مسکن
سرانجام هفته گذشته رهبر انقلاب در سخنانی تاریخی به راه عبور از این بن‌بست را پیش روی مسئولان قرار داده و تکلیف موضوع را روشن کردند.ایشان سه‌شنبه ۶ تیرماه ۱۴۰۲ در دیدار با رئیس و کارکنان قوه قضائیه با اشاره به فساد‌های بزرگی که از معاملات غیررسمی در اموال غیرمنقول به وجود آمده، تصویب قانون "الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول" را مصلحت قطعی نظام و کشور اعلام کردند. خوشبختانه پس از فرمان تاریخی رهبر انقلاب، این موضوع به‌سرعت در دستور کار مجمع تشخیص مصلحت نظام قرار گرفته است.اما با تصویب قانون "الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول" چه سرنوشتی در انتظار مشاوران املاک و بنگاه‌های مسکن خواهد بود و املاکی که در سال‌های گذشته با استفاده از روش قولنامه‌ای خریدوفروش شده‌اند چگونه از این مرحله عبور خواهند کرد؟
چرا معاملات قولنامه‌ای مرسوم شد؟
نداشتن سند یک نقطه ضعف بزرگ است، اما چرا بعضی‌ها به خرید و فروش قولنامه‌ای علاقه دارند و چرا مشتری خانه‌های بدون سند زیاد است؟ علت این ماجرا را باید در قیمت پایین یک واحد مسکونی با سند قولنامه‌ای جستجو کرد. آنطور که سایت فرارو گزارش داده است: کسانی که صاحب ملک هستند، اما برایش سند رسمی ندارند، خانه خود را با قیمت پایین‌تری می‌فروشند. از آن‌طرف بسیاری از افراد هستند که در این معامله قولنامه‌ای شرکت می‌کنند و خانه یا ملک مورد نظر خود را با قیمت پایین‌تر خریداری می‌کنند. احتمالا پی دردسر‌های بعدی را هم به‌تن خود می‌مالند. محدودیت نقل و انتقال سند گاهی به‌دلایلی مهمتر رخ می‌دهد. این موارد تقریبا به همان سادگی هستند، اما می‌توانند دردسر‌های معمول را به معضلات غیرقابل حل تبدیل کنند و حتی گاهی سرمایه خریدار را از بین ببرند. مثلا امکان دارد خانه یا ملک در طرح‌های شهرداری قرار گرفته باشد یا اگر خانه در بافت فرسوده قرار گرفته و ممکن است به‌خاطر تعریض خیابان نیازمند تخریب و بازسازی باشد. دلایلی از این دست باعث می‌شود برای ملک سند صادر نشود و نقل و انتقال خانه به‌صورت قولنامه‌ای بدون سند، خریدار را به‌زحمت بیندازد.
تکلیف مشاوران املاک بعد از حذف قولنامه
آنطور که سایت فرارو گزارش داده است، حذف قولنامه به‌معنای ممنوع شدن آن است، اما بنگاه‌های معاملات املاک همچنان می‌توانند به کار دلالی بپردازند با این تفاوت که پس از توافق خریدار و فروشنده، سند باید توسط دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود. قولنامه یا سند عادی، در باقی نقاط دنیا هم اعتبار چندانی ندارد، زیرا منشا بسیاری جرائم از جمله پولشویی، فرار مالیاتی، کلاهبرداری و... هستند. در واقع این تکلیف قانونی با بنگاه‌های معاملات ملکی مخالف نیست و این بنگاه‌ها همچنان می‌توانند به کار اصلی خود که دلالی و واسطه‌گری است بپردازند، اما پس از حصول توافق بین خریدار و فروشنده، سند باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود.
تخلفات معاملات مسکن کاهش می‌یابد
در همین زمینه یک کارشناس حوزه مسکن با اشاره به تاکید مقام معظم رهبری مبنی بر لزوم سلب اعتبار از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول، گفته است: تخلفات در حوزه مسکن از جمله کلاهبرداری، جعل، زمین‌خواری و تخلفات با تصویب این طرح به حداقل می رسد. فرشید ایلاتی در گفت‌وگو با ایرنا افزود: املاک قولنامه‌ای با توجه به اینکه در جایی ثبت نمی‌شود، امکان دست به‌دست شدن و در واقع فروخته شدن یک ملک به چند نفر وجود دارد. وی اضافه کرد: با ثبت دیجیتال و تبدیل به اسناد رسمی، می‌توان اطمینان و ضریب امنیت معاملات در حوزه مسکن را بالا برد. ایلاتی با بیان اینکه با تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات، میزان کلاهبرداری در حوزه مسکن به کمترین میزان کاهش می‌یابد، بیان داشت: کلاهبرداری، جعل، تخلف و زمین‌خواری از مهم‌ترین تبعات معاملات قولنامه‌ای است.
نبود سند رسمی علت بیشتر جرائم ملکی است
همچنین محمد عبدالملکی، کارشناس ارشد حقوق ثبت اسناد و املاک در گفت‌وگو با ایسنا گفته است: بسیاری از جرائم همچون پدیده زمین خواری، جرم تصرف عدوانی، جعل، کلاهبرداری و پولشویی به علت خلأ ناشی از نبود سند رسمی شکل می‌گیرند. وی با اشاره به مواد قانون ثبت اسناد و املاک از جمله ماده ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ تصریح کرد: با توجه به مواد این قانون این ذهنیت ایجاد می شود که قانونگذار از اسناد رسمی در اموال غیر منقول حمایت مطلق کرده و هر معامله ای بدون استفاده از سند رسمی باشد فاقد اعتبار قانونی است اما اوضاع به همین روشنی و سادگی نیست؛ در قانون مدنی موادی وجود دارد که هیچ گونه همخوانی و سازگاری با مواد قانون ثبت ندارد. ماده ۱۹۰ قانون مدنی درباره بیان ارکان صحت معاملات، هیچ اسمی از تنظیم سند رسمی نبرده است، و ماده ۱۹۱ نیز همان قانون عقد، صرفاً به قصد انشاء طرفین را محقق می‌داند. به گفته این کارشناس حقوقی همین دو ماده کافی است تا معاملات افراد در قالبی غیر از سند رسمی هم وجاهت قانونی پیدا کند و افراد حقیقتاً مالک مال غیرمنقول شوند که همین مسأله موجب بروز مشکلات بسیاری می‌شود، بنابراین استفاده از سند رسمی در معاملات اموال غیرمنقول نه تنها موجب تضمین و تثبیت حقوق طرفین شده، بلکه از وقوع اختلاف نیز جلوگیری می‌کند و حتی در هنگام بروز اختلاف دادرس به راحتی قادر به کشف حقیقت و فصل خصومت است. . اگر از اسناد رسمی حمایت مطلق شود و هر آنچه غیر از سند رسمی به کلی از درجه اعتبار ساقط شود، بروز این جرائم کاهش می یابد.
