سونامی گرانی در بازار مسکن

گروه راه و مسکن: بانک مرکزی و مرکز آمار از آذرماه سال گذشته تا کنون، هیچ آمار روشنی از تحولات بخش مسکن منتشر نکرده بودند و انتشار آمار مسکن تنها به گزارش‌های تورم عمومی که توسط مرکز آمار منتشر می‌شود، محدود شده بود؛ با این حال، روزگذشته مرکز آمار ایران، در گزارشی جداگانه، داده‌های تحول بخش مسکن در شهریورماه 1402 را منتشر کرد.

متوسط قیمت مسکن در تهران؛ متری 80 میلیون تومان
مرکز آمار در دو بخش میانگین قیمت حسابی و وزنی، قیمت مسکن در تهران را اعلام کرده است. میانگین قیمت حسابی تقریبا همان قیمت‌هایی است که بانک مرکزی تا دی ماه سال گذشته نسبت به اعلام و انتشار آن اقدام می‌کرد. بر اساس اعلام مرکز آمار، در سطح منطقه میانگین حسابی یک متر مربع زیر بنای آپارتمان‌های مسکونی محاسبه و در سطح کل شهر تهران از وزن منطقه‌ای (جهت از بین بردن اثر حجم معاملات) استفاده شده است. همچنین میانگین وزنی، در سـطح منطقه برابر مجموع ارزش املاک فروش رفته به مجموع مساحت املاک فروش رفته است و در سـطح کل شهر تهران از وزن منطقه‌ای (جهت از بین بردن اثر حجم معاملات) به عنوان وزن استفاده شده است.

رشد 76 درصدی نرخ مسکن نسبت به شهریور سال گذشته
بر اساس تازه‌ترین گزارش مرکز آمار کشور متوسط قیمت (حسابی) هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در شهریور امسال به 77 میلیون و 480 هزار تومان در مترمربع رسیده که نسبت به شهریور سال گذشته معادل 76 درصد افزایش داشته است. درشهریور ماه سال گذشته متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران برابر با 43 میلیون و 980هزار تومان بود. همچنین میانگین وزنی قیمت مسکن در تهران در شهریور امسال به 80 میلیون و 800 هزار تومان رسیده که نسبت به مدت شهریور سال گذشته معادل 75.3 درصد افزایش یافته است.

قیمت خانه در منطقه یک 159 میلیون تومان!
این گزارش متوسط قیمت مسکن در مردادماه را نیز 79 میلیون و 199 هزار تومان اعلام کرده است. گفتنی است در این ماه، منطقه یک با متوسط وزنی قیمت 157 میلیون و 952 هزار تومان، بیشترین و منطقه ١٨ با متوسط وزنی قیمت 41 میلیون و 501 هزار تومان، کمترین قیمت را در بین مناطق ٢٢گانه شهر تهران به خود اختصاص داده‌اند.

تورم نقطه به نقطه بالای 100 درصدی در بهار امسال
مرکز آمار در گزارش خود علاوه بر اعلام متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران، نسبت به درج داده‌های مربوط به شاخص قیمت مسکن نیز اقدام کرده است. با وجود آن که قیمت مسکن سطح ملموس‌تری دارد اما مرکز آمار ایران تغییرات شاخص قیمت مسکن معیار مطلوب‌تر برای بررسی تغییرات وضعیت مسکن است؛ زیرا مشخصات و کیفیت واحدهای فروش رفته در دوره‌های مختلف در محاسـبه متوسـط قیمت قابل شناسایی نیست؛ به هیمین جهت مرکز آمار پیشنهاد داده برای آگاهی از درصد تغییرات قیمت آپارتمان‌های مسکونی، از شاخص قیمت و برای آگاهی از سطح قیمت‌ها از میانگین قیمت استفاده شود. طبق آخرین آمارها، شاخص قیمت مسکن در تهران در شهریور ماه امسال به 279.9 واحد رسیده که نسبت به شهریور ماه سال گذشته 75.2 درصد رشد داشته است.
تورم نقطه‌به‌نقطه شاخص قیمت مسکن تهران در اردیبهشت ماه امسال در بالاترین سطح خود یعنی 121.8 درصد رسیده بود و پس از آن در مسیر کاهشی قرار گرفته و توانسته در شهریور امسال به 75.2 درصد برسد. منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل است. به طورکلی در تمام ماه های بهار امسال تورم مسکن در تهران بالاتر از مرز 100 درصد به ثبت رسید. با این حال روند کاهشی تورم نقطه‌به‌نقطه شاخص قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر مسیر کاهشی داشته و در نهایت باز هم بالاتر از 70 درصد قرار گرفت.
در همین خصوص تورم نقطه به نقطه شاخص قیمت مسکن در شهریور ماه در مقایسه با ماه قبل (84.1 درصد) معادل 8.9 واحد درصد کاهش داشته است.

افت قیمت مسکن در آخر تابستان
از سوی دیگر تورم ماهانه شاخص قیمت مسکن در تهران در شهریور امسال منفی بوده است. در شهریور امسال تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران منفی 1.7 درصد بوده که در مقایسـه بـا همین اطلاع در ماه قبل (منفی 0.7 درصد)، یک واحد درصد کاهش داشته است. منظور از تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری، نسبت به ماه قبل است. بر این مبنا، در شهریورماه 1402، تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ١,٧- درصد بوده است که در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (0.7- درصد)، 1 واحد درصد کاهش داشته است. با احتساب تورم ماهانه منفی در شهریور ماه می‌توان گفت این سومین تورم ماهانه منفی است که شاخص قیمت مسکن تهران از ابتدای سال‌ جاری توانسته به ثبت برساند. پیش از این شهریور ماه سال 1398 تورم ماهانه مسکن منفی بود اما توالی سه ماهه افت قیمت مسکن در این شهر از اتفاقات بی سابقه تلقی می شود.

رکوردزنی تورم میانگین مسکن در تهران
نرخ تورم سالانه شاخص قیمت مسکن تهران در مسیری متفاوت از تورم ماهانه و نقطه‌به‌نقطه پیش رفته و یک رکورد تازه به ثبت رسانده است. نرخ تورم سالانه شاخص قیمت مسکن تهران نیز در شهریور ماه امسال به 83.9 درصد رسیده که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل 1.9 واحد درصد افزایشی بوده است. منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به موقعیت مشابه خود در سال قبل است.

ارائه آمار ناقص از بازار مسکن بعد از 8 ماه
در همین زمینه «فرهاد بیضایی»- کارشناس بازار مسکن در تحلیل جدیدترین داده بانک مرکزی از بازار مسکن به روزنامه تجارت گفته است:« مرکز آمار ایران درحالی بعد از گذشت 8 ماه گزارش آماری از بازار مسکن را منتشر کرده است که این آمار نسبت به داده های سال‌های قبل محدود و ناقص است.» بیضایی می‌گوید:« گزارش هایی که مرکز آمار ایران از بازار مسکن در گذشته ارائه می‌داد به صورت دقیق و به تفکیک منطقه، تفکیک سن بنا و تعداد معاملات بود اما گزارش اخیر حاوی این جزئیات از بازار مسکن نیست».

رشد 20 برابری شاخص مسکن از سال 95 تا به امروز
او معتقد است:« گزارش اخیر مرکز آمار از بازار مسکن به دلیل اینکه حاوی داده‌ای از تعداد معاملات انجام شده به تفکیک منطقه و سن بنا نبوده، نسبت به امارهای سال گذشته خیلی قابل اتکا نیست.» این کارشناس بازار مسکن به یک نکته در این آمار نیز اشاره دارد و می‌گوید:« شاخص مسکن از سال 95 تا به امروز 20 برابر رشد داشته در حالی که قیمت ارز حدود 13 برابر رشد داشته است که این نشان از این دارد که عامل دیگری به جز مساله قیمت ارز بر تورم و گرانی مسکن اثرگذار بوده است.»