گروه راه و مسکن: اخیرا مرکز آمار و بانک مرکزی جمهوری اسلامی هر دو به عنوان مرجع رسمی بعد از یک دوره بلندمدت، اقدام به انتشار گزارش تحولات بازار مسکن کرده‌اند؛ با کنار هم قراردادن داده‌های آماری این دو نهاد مشخص می‌شود، روند رشد ماهانه قیمت مسکن طبق داده‌های بانک مرکزی، در فصل اول یعنی بهار 1402، با رشد قیمتی همراه با حجم محدود معاملات مواجه بوده و این روند در فصل دوم سال یعنی تابستان، با افت قیمت و کمی افزایش معاملات رو به رو بوده است. همچنین در اردیبهشت و مرداد ماه یعنی ماه دوم هر دو فصل، حجم معاملات مسکن رشد کرده اما در سایر ماه‌های سال، ما با کاهش حجم معاملات رو به رو بودیم. البته این افت و خیز آماری در بازار مسکن طبق داده‌های مرکز آمار هم با درصد کمی به همین روال بوده یعنی بازار مسکن در فصل بهار با افزایش قیمت رو به رو بوده و این روند در فصل تابستان شکل کاهشی به خود گرفته است. بر این اساس رشد منفی ماهانه متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در 3 ماه فصل تابستان به ترتیب معادل 2.2-، 1.0- و 0.6- درصد بوده است. حال در این شرایط این پرسش مطرح است که این افت و خیز فصلی قیمت و میزان معاملات در بازار مسکن محصول چه رویدادی است؟ چه عاملی مهم‌ترین اثرگذاری را در روند قیمتی بازار مسکن گذاشته است؟
سانسور آماری مسکن، زهرگیری دولت از بازار بود
در همین زمینه «آلبرت بغزیان»، اقتصاددان در مورد گزارش اخیر بانک مرکزی و مرکز آمار در حوزه مسکن به روزنامه«تجارت» گفته است:« انتشار آمار از تحولات بازار مسکن آن هم بعد از 10 ماه تاخیر، همانند این است که طوفانی در کشور روی دهد و بعد از چند ماه تاخیر، میزان خسارت و عامل ایجاد این فاجعه، گزارش و تحلیل شود.» او با اشاره به عدم تقارن آماری میان گزارش بازار مسکن مرکز آمار و بانک مرکزی می‌گوید:« این موضوع شاید به دلیل عدم تکمیل گزارش آماری و میزان دسترسی این مراجع با تحولات بازار مسکن است همواره ما این موضوع را تاکید کردیم که ارائه آمار ماهه یا فصلی مسکن کار خیلی سختی نیست که مراجع قانونی از انتشار به موقع آن سر باز می‌زنند.» بغوزیان معتقد است:« دولت در زمان افزایش قیمت مسکن به منظور زهرگیری از این بازار اقدام به سانسور آماری از تحولات بازار املاک کرد و با عبور از یک دوره افزایش و کاهش و قدیمی شدن اخبار تصمیم به انتشار گزارش اماری از تحولات بازار املاک گرفت.»
سایه دلار بر قیمت مسکن
این تحلیلگر مسائل اقتصادی با اشاره به مهم‌ترین عامل اثرگذاری در روند قیمتی بازار مسکن می‌گوید:« بازار مسکن در سه ماهه اول امسال یعنی در بهار 1402، بیشتر متاثر از تحولات قیمتی بازار دارایی‌ها به ویژه نرخ ارز بوده همچنین روند رشد بازار طلا و خودرو، منجر به این شد که متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده شهر تهران با رشد فزاینده ماهانه مواجه شود.» بغزیان با بیان اینکه کاهش میزان معاملات مسکن در بهار امسال متاثر از تورم و کاهش قدرت خرید مردم بوده است، معتقد است: «بازار مسکن همزمان با تداوم رشد متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی با کاهش قدرت خرید مردم رو به رو می‌شود و این عدم توانایی خرید خانه میزان حجم معاملات مسکن را رقم می‌زند.» این اقتصاددان در تحلیل چرایی کاهش قیمت مسکن در تابستان امسال می‌گوید:« بازار مسکن در تابستان امسال یعنی از تیرماه با برقراری ثبات در بازار ارز و فشار دولت در خصوص افزایش عرضه مسکن و روند ساخت مسکن ملی کمی از فشار تورمی خارج شد و مجموع این عوامل موجب شد تا شاهد رشد منفی ماهانه متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در سه ماه فصل تابستان باشیم.»
مالکان پول لازم راضی به عرضه املاک شدند
این کارشناس اقتصادی در تحلیل تفاوت فصلی بازار مسکن می‌گوید:«در فصل بهار مالکان تمایل به نگه داشتن املاک برای حفظ ارزش دارایی های خود دارند و انتظار دارند که املاک خود تا نیمه سال افزایش یابد اما در فصل تابستان چون بهترین فصل برای اجرای پروژه‌های ساختمانی است، مالکان پول لازم برای اجرای پروژه‌های جدید خود و یا اتمام پروژه‌های نیمه کاره تا قبل شروع فصل سرما و بارندگی، تعدادی از واحد‌های خود را به نرخ پایین‌تر در بازار عرضه می‌کنند.» بغزیان با بیان اینکه تورم و نرخ ارز مهم‌ترین عامل هیجانی در بازار مسکن ایران است، می‌گوید:« متاسفانه مسکن به عنوان یک کالای سرمایهای در ایران شناخته شده و مردم در زمان تورم و رشد نرخ ارز از این کالا به عنوان ابزاری برای حفظ دارایی های خود استفاده می‌کنند؛ به همین دلیل است که این بازار طی سالیان اخیر با افزایش قیمت افسارگسیخته مواجه شده است.»
راه خروج مسکن از رکود تورمی
این تحلیلگر مسائل اقتصادی با بیان اینکه اکنون بازار مسکن در رکود تورمی به سرمی‌برد، تصریح می‌کند:« راه حل عبور از رکود تورمی در بازار مسکن، صرفا وام خرید مسکن نیست چراکه افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن با وام بانکی صرفا بدهکارکردن این قشر نیازمند جامعه به بانک‌هاست.»
او تاکید دارد:« راه حل اساسی پایان رکود تورمی در بازار مسکن، کاهش قیمت تمام شده تولید مسکن است که متاسفانه هیچ‌گونه ارفاقی از سوی دولت در این زمینه شاهد نبودیم. اکنون قیمت زمین، مصالح ساختمانی و هزینه صدور مجوز ساخت همه با افزایش قیمت رو به روست.»
به گفته این اقتصاددان، کاهش قیمت مسکن در بازار تابستان از طرف کاهش قیمت تمام شده تولید مسکن نبوده بلکه صرفا این جوو از سوی مالکان پول لازم صورت گرفته و آنان به اضطرار تن به عرضه املاک خود دادند.
چشم‌انداز بازار مسکن در آینده
بغزیان با اشاره به افزایش 18 برابری قیمت مسکن طی 7 سال اخیر و پیش بینی از چشم‌انداز بازار مسکن در آینده، می‌گوید:« آمارها نشان می‌دهد مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای در بین بازارهای دارایی در بلند مدت بیشترین سود و افزایش قیمت را نصیب دارندگان خود کرده است، مسکن به عنوان یک دارایی با دوام همیشه برای حفظ دارایی سرمایه‌گذاران در روزهای تورم بهترین گزینه بوده و همین امر معضلی برای رشد فزاینده اجاره و قیمت مسکن طی 7 سال گذشته بوده است. بنابراین تداوم این نگاه در بازار مسکن و سهولت در احتکار آن از یک طرف و میزان کاهش و افزایش هیجانات این بازار از سوی واسطه های ملکی می‌تواند
دلایلی برای افزایش قیمت مسکن در آینده باشد.»
