سایه ‌روشن‌های مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی

گروه راه و مسکن: پرونده خاک گرفته طرح مالیات بر خانه های خالی مدت هاست که گاه و بی گاه از زیر میز نمایندگان بیرون می آید و تبصره و تذکری برای آن نوشته می شود و به دلیل نواقص در اجرا باز به خانه اول خود باز می گردد. کارشناسان معتقدند اجرای این طرح به دلیل فقدان زیرساخت های مناسب برای شناسایی خانه های خالی، رانت های موجود در این خصوص، تورم فزاینده و نبود ابزار لازم برای محاسبه نرخ مالیات در این حوزه و ... امکان اجرای دقیق را ندارد. پیش بینی دولت کسب درآمد ۲۰۰۰ میلیارد تومانی از محل این سرفصل مالیات بر خانه های خالی بوده است اما با گذشت نزدیک به نیمی از سال، آنچه وصول شده حتی معادل قیمت یک واحد آپارتمان میان متراژ در یک منطقه متوسط شهر تهران نیست.
به گزارش «تجارت»، عدم تحقق قانون مصوب سال ۱۳۹۹ و تکلیف بودجه ۱۴۰۲ درباره دریافت مالیات از خانه های بلااستفاده، منجر به درآمد میلیمتری دولت از آپارتمان های خالی از سکنه شده است. در حالی که بر اساس قانون، در سال جاری باید ۲‌ هزار میلیارد تومان درآمد مالیاتی از محل دریافت مالیات از مالکان خانه های خالی محقق شده و از سوی دولت وصول می شد اما در ۹ ماه اول امسال تنها سه میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان معادل رقمی تقریبا نزدیک به یک پانصدم هدفگذاری صورت گرفته، از این محل درآمد مالیاتی حاصل شده است. در یک برش ۹ ماهه، باید به طور متوسط از ابتدای سال تا پایان آذرماه امسال، رقمی معادل حدود ‌هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان درآمد مالیاتی خانه های خالی از سوی دولت وصول می شد اما عملا تنها سه میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان محقق و وصول شد. در سال گذشته (1401) نیز چیزی بسیار کمتر از یک هزارم هدفگذاری صورت گرفته درآمد مالیاتی از محل خانه های خالی محقق شد. در حالی که در سال 1401 نیز باید 2 هزار میلیارد تومان درآمد مالیاتی از محل خانه های خالی وصول می شد اما این وصولی تنها یک میلیارد و 852 میلیون تومان بود. این درآمد بسیار ناچیز مالیاتی را در واقع می توان به درآمد میلیمتری دولت از خانه های خالی تعبیر کرد.
به این معنا که ارقام مالیات وصولی دولت از مالکان خانه های خالی به رغم تکالیف قانونی مشخص در این زمینه به قدری ناچیز است که می توان چنین تعبیر کرد که دولت به جای آنکه از واحدهای مسکونی چند ده و در برخی موارد چندصد مترمربعی مالیات دریافت کرده باشد از خانه های چند میلیمتری مالیات گرفته است. اما سوال مهمی که در این رابطه مطرح است اینکه چرا دریافت مالیات از خانه های خالی به‌رغم وجود تکالیف قانونی از جمله قانون مصوب سال 99 و همچنین قانون بودجه 1402، محقق نشد؟ بررسی های انجام شده برای پاسخ به این سوال نشان می دهد گذشته از همه دلایلی که بارها در گزارش های مختلف در خصوص شکل درست اجرای سیاست های مالیاتی در بازار مسکن منتشر شده است، دست کم یک دلیل یا یک مانع مهم در مسیر تحقق کامل و مطابق با برنامه ریزی قانونی دریافت مالیات از خانه های خالی وجود دارد که باعث شده طی دو سال اخیر، عملا درآمد مالیاتی از این محل، درآمدی میلیمتری و بسیار ناچیز باشد. این دلیل مربوط به عدم راه اندازی سامانه ای است که بر اساس قانون مصوب سال 1399 درباره دریافت مالیات از خانه های خالی باید از سوی دولت طراحی شده و مورد استفاده قرار می گرفت. بر اساس قانون مصوب سال 99، سه ماه بعد از تصویب این قانون یعنی حداکثر تا ابتدای سال 1400 باید سامانه ای تحت عنوان «سامانه معاملات املاک» از سوی دولت راه اندازی می شد که مالکان خانه های خالی بعد از دریافت اخطاریه، حداکثر ظرف دو ماه، اقدام به معرفی و بارگذاری مشخصات ملک خود در این سامانه با هدف اجاره یا فروش به قیمت روز می کردند. تا اگر به هر دلیلی در مدت زمان مشخص این خانه ها، از طریق این سامانه به بازار عرضه نشود، مشمول مالیات شوند و اگر به هر علتی در زمان مشخص در بازار فروخته نشده یا اجاره نرود، معاف از مالیات اعلام شوند تا زمانی که مالک بتواند خانه خالی را فروخته یا در اختیار مستاجر قرار دهد. اما این سامانه که یکی از مسوولیت های دیگر آن در قانون امکان تعیین قیمت یا اجاره بهای روز واحد خالی تعیین شده است، تاکنون راه اندازی نشده است. بنابراین زمانی که این سامانه راه اندازی نشده طبیعی است که قانون نیز به طور ناقص اجرا شده و درآمدهای مالیاتی دولت از این محل تنها به میزان بسیار ناچیز محقق و وصول شود.

بدهی مالیاتی دولت به شهرداری
اما عدم تحقق درآمد مالیاتی تعیین شده از محل خانه های خالی یک بازی دو سر باخت برای دولت محسوب می شود. یک سر این بازی، باخت دولت به خودش از بابت عدم تحقق درآمد مالیاتی است که از محل خانه های خالی باید به خزانه دولت واریز می شد و از سوی دیگر عدم عرضه خانه های خالی به بازار که در ساماندهی و ایجاد تعادل عرضه و تقاضا به نفع همه اضلاع درگیر در موضوع تامین مسکن (دولت و سیاستگذار مسکن، سازنده ها، متقاضیان خرید و اجاره و...)، موثر است. سر دیگر این ماجرا، باخت دولت به شهرداری هاست. بر اساس قانون بودجه سال 1399، باید 50‌ درصد درآمد حاصل از دریافت مالیات از خانه های خالی به عنوان سهم شهرداری ها به حساب شهرداری شهرهای محل اخذ مالیات واریز می شد. اما عملا دولت از این محل درآمد خاصی نداشته است که آن را به حساب شهرداری ها واریز کند. این در حالی است که درآمدهای حاصل از مالیات های ملکی در کشورهای مختلف، یکی از مهم ترین منابع پایدار درآمدی برای توسعه شهرها و اداره امور آنها محسوب می شود. مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران نیز اخیرا گزارشی با عنوان «بررسی اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی شهر تهران» منتشر کرده است که در این گزارش به سه پیامد منفی وجود خانه های خالی و عدم اجرای درست و کامل این قانون اشاره شده است. این پیامدها را می توان در سه دسته، اقتصادی، اجتماعی و شهری طبقه بندی کرد. به لحاظ اقتصادی، وجود خانه های خالی بیش از حد استاندارد در شهرها منجر به اخلال و تشدید نوسانات قیمتی در بازار مسکن خواهد شد. این در حالی است که به لحاظ اجتماعی و شهری نیز پدیده گسترش خانه های خالی منجر به عدم توسعه مطلوب شهری، عدم امکان استفاده از بازدهی نسبت به مقیاس در ارائه خدمات، برجسته شدن شکاف طبقاتی و بروز مخاطرات و ناهنجاری های اجتماعی- فرهنگی خواهد شد. بر اساس این گزارش، در حال حاضر بسیاری از شهرهای جهان مانند توکیو، استانبول، اتاوا و استکهلم، بیش از 50‌ درصد از درآمدهای پایدار شهری خود را از طریق اخذ مالیات های محلی مانند مالیات بر املاک و مستغلات تامین می کنند. دولت های محلی در این شهرها و بسیاری دیگر از شهرهای دنیا، به خصوص در مناطق با رشد جمعیت فزاینده، اقدام به اعمال مالیات بر خانه های خالی کرده اند و عواید حاصل از آن را برای بهبود خدمات ارائه شده در بخش مسکن و شهرسازی مورد استفاده قرار داده اند.