گروه راه ومسکن - حسین خدنگ: بافت های فرسوده به ویژه در کلانشهرها، تبدیل به یک تهدید و بحران عظیم شده است که نیاز به سرمایه گذاری و حضور موثر بخش خصوصی به منظور بازسازی و نوسازی آن به منظور مقابله با بحران هایی مانند؛ آتش‌سوزی، زلزله و سایر بلایا، خدمات‌رسانی در این مناطق را بسیار ضروری می سازد. این در حالی است که به دنبال وقوع هر جادثه ای به دلیل فرسودگی بناها و ناامنی آن ها، تنها واکنش نهادهای مسئول به اعلام این مطلب که «پیش از این اخطار داده شده بود!» بسنده می شود. کارشناسان در این زمینه به ارزیابی مشکلات در این زمینه پرداخته اند. به گزارش «تجارت»، بافت فرسوده به یکی از مهم‌ترین مشکلات شهرها تبدیل شده است؛ چراکه در مواقع حادثه و بحران مانند آتش‌سوزی، زلزله و سایر بلایا، خدمات‌رسانی در این مناطق بسیار دشوار و حتی گاه غیرممکن خواهد شد. به‌طورکلی کاهش کارآیی هر پدیده و عدم‌رسیدگی، نگهداری و تجدیدحیات، فرسودگی آن را در پی دارد. هنگامی‌که منطقه‌ای از شهر، به هر علتی رو به رکود می‌گذارد و تلاشی برای رونق مجدد آن انجام نمی‌گیرد، بافت شهری آن محدوده در روند فرسودگی قرار می‌گیرد. فرسودگی در بافت‌های شهری بر کالبد بافت و همچنین فعالیت‌های اجتماعی و اقتصادی آن تاثیرگذار است. درحال‌حاضر بسیاری از شهرهای کشور با مشکل بافت‌های فرسوده مواجهند. این بافت‌ها یا هسته‌های قدیمی شهرها بوده و به‌مرور زمان دچار فرسودگی و عدم‌کارآیی شده یا در دوران معاصر بدون رعایت ضوابط و مقررات معماری و شهرسازی شکل گرفته‌اند. از همین‌رو، وزارت راه و شهرسازی از اجرای قریب‌الوقوع طرح معاوضه خانه‌های فرسوده واقع در محدوده‌های هدف بازآفرینی شهری با واحد نوساز یا زمین خبر داده و این طرح در قالب یک بسته تشویقی جدید ابلاغ شده است که براساس آن، ساکنان بافت‌های فرسوده می‌توانند واحد مسکونی فرسوده خود را با یک واحد نوساز یا یک قطعه زمین دولتی با ۴۰ درصد تخفیف تعویض کنند. وزارتخانه مذکور معتقد است که اجرای این بسته‌ها می‌تواند تمایل به نوسازی در بافت‌های فرسوده را افزایش دهد که صمت در این گزارش به بررسی آن پرداخته است.
طرح نوسازی بافت‌های ناکارآمد شهری به کجا می‌رسد
طبق ماده ۱۲۱ لایحه برنامه هفتم توسعه، برای تشویق مالکان به مشارکت در نوسازی بافت‌های فرسوده، وزارت راه و شهرسازی مجاز است در فرآیند معاوضه کلید به کلید واحدهای بافت فرسوده با واحدهای نوساز یا اراضی تحت‌مالکیت خود، در نرخ کارشناسی واحدهای نوساز یا اراضی معوض مزبور تا سقف ۴۰ درصد تخفیف اعمال یا اراضی یا واحدهای مسکونی واقع در بافت فرسوده را تا سقف ۴۰ درصد بیش از نرخ کارشناسی قیمت‌گذاری کند. آیین‌نامه اجرایی این بند شامل معیار انتخاب شیوه مناسب، سقف ریالی تخفیفات قابل‌اعمال، ظرف ۶ ماه از تصویب این قانون توسط وزارت راه و شهرسازی تهیه و به‌تصویب هیات‌وزیران می‌رسد. دولت برای اجرای طرح نوسازی و بهسازی بافت‌های ناکارآمد شهری از سال گذشته بسته‌های تشویقی را ابلاغ کرده است. از جمله بسته تشویقی ۱۹بندی که از جمله مفاد آن می‌توان به تسهیل در تامین پارکینگ، تسهیل شرایط توده و نما، اعطای یک یا ۲ طبقه تشویقی و ایجاد کاربری انتفاعی در طبقه همکف به‌منظور حمایت از کسب‌وکارهای خانگی اشاره کرد. براساس آخرین آمار در سال ۱۴۰۰ نوسازی مسکن به ۶۱ هزار واحد و سال ۱۴۰۱ به ۶۵هزار واحد رسید که رشد ۶۲ درصد در مقایسه با میانگین دولت‌های قبل را نشان می‌دهد. این آمار از تعداد پروانه‌های صادره استخراج شده است. در چهارماهه ابتدای امسال هم بیش از ۲۰ هزار پروانه در بافت‌های فرسوده صادر شده است که از رشد ۴۰ درصد در مقایسه با چهارماهه ابتدای سال گذشته حکایت دارد. ارائه تسهیلات بافت فرسوده، تخفیف‌های پروانه، عوارض ساختمانی، انشعابات و مشوق‌های شهرسازانه، معاوضه خانه فرسوده با زمین یا واحد نوساز با تخفیف ۴۰ درصد از جمله برنامه‌های اجرایی شرکت بازآفرینی شهری ایران و مجموعه دولت برای نوسازی مسکن مردمی است که باتوجه به تجربه‌های قبلی دولت در بازار مسکن، کمتر کسی به آن امید دارد که به نتیجه برسد.
اما و اگرهای بازار مسکن در ایران
فردین یزدانی، مدیر علمی طرح جامع مسکن کشور درباره طرح معاوضه خانه‌های فرسوده با واحد نوساز به صمت توضیح داد: موضوعی که وزارت راه و شهرسازی برای بافت فرسوده مطرح کرده است، قبل‌تر در کشور ترکیه اجرا و نتایج مطلوبی نیز حاصل شد، اما اینکه طرح یادشده در کشور ما هم به نتایج مطلوبی برسد، با اما و اگرهای زیادی روبه‌رو است و نوع برنامه‌ریزی برای بازار مسکن در کشور ما با خیلی از کشورهای دیگر متفاوت است. وی در ادامه افزود: طرح معاوضه خانه‌های فرسوده با واحد نوساز باید به این گونه باشد که در ابتدا شرکت‌ها با سرمایه‌های خود اقدام به ساخت یکسری واحد در یک مکان مشخص و سپس بعد از شناسایی واحدهای فرسوده موردنظر اقدام به تهاتر و معاوضه کنند. به‌طورکلی چنین اقداماتی باید با یک سرمایه‌گذاری سنگین و مدیریت همه‌جانبه همراه باشد، در غیر این صورت به‌جایی نمی‌رسد.
حل مشکل بافت فرسوده پیچیده است
یزدانی خاطرنشان کرد: مشکل بافت فرسوده در شهری مثل تهران حاصل سلسله‌ای از اشتباهات گذشته است که حل کردن آن، آسان نیست و پیچیدگی‌های خود را دارد. درحال‌حاضر دولت تنها می‌تواند با تامین منابع مالی مناسب برای خود و ارائه سوبسیدهای مناسب، برای نجات بافت فرسوده تلاش کند. مدیر بازنگری طرح جامع مسکن پیرامون بحث تراکم‌فروشی در بافت فرسوده خاطرنشان کرد: این موضوع نیز دردسرهای خود را دارد، زیرا درست است که با این اتفاق تعداد خانه‌های فرسوده کاهش پیدا می‌کند، اما در سمت دیگر با افزایش جمعیت و کاهش امکانات رفاهی، مشکلات دیگری برای شهروندان این مناطق ترسیم می‌شود که ایراد بزرگی است. از اساس بارگذاری تراکم در کوتاه‌مدت می‌تواند ساخت‌وساز را بهبود ببخشد، اما در میان‌مدت و بلندمدت، به‌طورقطع افزایش تراکم در واحدهای مسکونی، نرخ آن را متاثر کرده و بازار مسکن با جهش قیمتی بیشتری مواجه شده است و در نهایت شهر گران‌تر می‌شود. وی گفت: یکی از روش‌های پیشنهادی برای ساماندهی اوضاع فعلی، اجرای نظام بازتوزیع زمین و نوسازی بافت‌های فرسوده است که می‌تواند به کاهش نرخ زمین نیز کمک شایانی کند، البته در یکی، دو دهه گذشته دولت‌ها در این زمینه اقداماتی انجام داده و تسهیلات ویژه‌ای به سازندگان و انبوه‌سازان فعال در این زمینه اعطا کرده‌اند که برخی از آنها مورداستقبال قرار گرفته و بعضی دیگر نتوانسته‌اند سازندگان مسکن را ترغیب کنند. این کارشناس ارشد مسکن برای تسریع در فرآیند نوسازی بافت فرسوده پیشنهاد گفت: موفقیت در نوسازی بافت‌های فرسوده بیشتر از آنکه نیازمند همکاری انبوه‌سازان و سازندگان بخش خصوصی باشد، نیاز به ایجاد یک بازار اجتماعی یا سازماندهی ساکنان محل دارد تا بدین‌صورت و با همراهی و هماهنگی آنها، بافت‌های فرسوده احیا شود. اگر مدیران ارشد حوزه مسکن تمایل و برنامه‌ای برای بهره‌گیری از نیروی مردمی داشته باشند، می‌توان شاهد نوسازی تمام بافت‌های فرسوده بود.
