[لیلامهداد] بازار املاک و مستغلات یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد است. یکی از ویژگی‌های بارز این بازار، معادلات متعددی است که در آن رقم می‌خورد. همین ویژگی سبب شده، ذینفعان این بازار یعنی خریداران، فروشندگان، مستاجران، موجران و همچنین دولت با چالش‌هایی نظیر، عدم‌شفافیت در معادلات، فرار مالیاتی، وام، ودیعه مسکن، کلاهبرداری و اختلافات حقوقی دست به گریبان باشند. البته با راه‌اندازی سامانه خودنویس قرار است این چالش‌ها پشت‌سر گذاشته شوند؛ سامانه‌ای که از خرداد سال‌جاری با آدرس khodnevis.mrud.irدر بخش اجاره ملک، خدمات‌رسانی‌اش را شروع کرده است. بنابر گفته‌های صاحب‌نظران این حوزه نسخه بعدی سامانه، به فروش ملک تعلق خواهد گرفت و شهروندان در این زمینه هم می‌توانند خدمات دریافت کنند.
سامانه خودنویس، یک بانک اطلاعاتی جامع و یکپارچه است
سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات رسما از اواخر دهه 80 تحت‌عنوان ایران املاک آغاز به کار کرد. در همان بازه زمانی، وزارت راه و شهرسازی این سامانه را از وزارت صمت گرفت و مکلف شد، دسترسی به کد رهگیری رایگان بدون مراجعه به مشاوران املاک و مستغلات را فراهم کند. سال‌ها بعد از راه‌اندازی این سامانه، امکان به روزرسانی‌اش عملا ممکن نشد، بنابراین تصمیم بر راه‌اندازی سامانه جدید شد، یعنی همان نسخه جدید سامانه خودنویس که خرداد 1402 شاهد رونمایی از آن بودیم. البته از ابتدای سال 1403 و همزمان با قطع دسترسی به نسخه قدیمی سامانه، دسترسی مردم و مشاوران املاک به سامانه خودنویس فراهم شد.
سامانه خودنویس املاک بر اساس تکلیف ماده 18 قانون جهش تولید مسکن و با هدف ایجاد یک بانک اطلاعاتی جامع و یکپارچه از املاک و مستغلات کشور و همچنین شفاف‌سازی معاملات در این بخش طراحی و اجرا شده است. نکته قابل تامل اینکه در نسخه فعلی، تمام اقلام اجاره ملک اعم از مسکونی، غیرمسکونی، مالکیت حقیقی، مالکیت حقوقی و چند مالکی در دسترس است.
سامانه خودنویس املاک از خردادماه رسما آغاز به کار کرد
ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی که پیش از این، از آغاز به کار رسمی سامانه ثبت قرارداد اجاره و دریافت کد رهگیری رایگان از سوم خرداد به صورت رسمی خبر داده بود، با اشاره به اینکه سامانه ثبت قرارداد اجاره و دریافت کد رهگیری رایگان از اردیبهشت به صورت آزمایشی فعالیت خود را آغاز کرده است، می‌گوید: «این سامانه محدودیت زمانی نداشته و متقاضیان با ورود به آن می‌توانند به صورت رایگان اقدام به ثبت قراردادهای خود و دریافت کد رهگیری کنند.»
او عنوان می‌کند: «در صورتی که متقاضیان همچنان خواهان ثبت قراردادهای‌شان در بنگاه‌های املاک باشند این امکان برای آنها وجود دارد. همچنین بنگاه‌های املاک هم می‌توانند از این سامانه به صورت رایگان برای ثبت قراردادها استفاده کنند.»
فقط امکان ایجاد قرارداد اجاره برای املاک سند شش‌دانگ امکان‌پذیر است
به گفته مهدی ساسانی، مدیر سامانه خودنویس، این سامانه در قدم اول برای ثبت قرارداد اجاره تکمیل شده و کم‌کم موارد جدید به آن اضافه خواهد شد. ساسانی با اشاره به اینکه بنا بود، خرداد 1403 از قراردادهای خرید و فروش هم رونمایی شود که با شهادت آیت‌الله رئیسی مصادف شد، می‌گوید: «در حال حاضر، فقط امکان ایجاد قرارداد اجاره برای املاک دارای سند شش‌دانگ امکان‌پذیر است.» او ادامه می‌دهد: «سامانه خودنویس، مشاوران املاک را حذف نکرده است. بلکه حق‌الزحمه مشاورانی را که کار همرسانی را انجام می‌دهند، اعلام و در قرارداد درج می‌کند.»
دست مستاجر باز است و می‌تواند ایجادکننده قرارداد املاک مسکونی باشد
به گفته مدیر سامانه خودنویس، هدف این سامانه این است که در کنار مشاوران املاک اگر مردم به هر دلیلی تمایلی به مراجعه به آنها برای ثبت املاک‌شان را نداشتند، بتوانند یک قرارداد رسمی ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کنند.
ساسانی با تاکید بر این مساله که تا قبل از راه‌اندازی سامانه خودنویس برای ثبت قرارداد، ابتدا باید صاحبخانه اقدام می‌کرد و در مراحل بعدی، مستاجر به قرارداد اضافه می‌شد و مستأجر نمی‌توانست به تنهایی قراردادی را ایجاد کند، اظهار می‌کند: «با راه‌اندازی سامانه جدید، دست مستاجر باز است و می‌تواند ایجادکننده قرارداد املاک مسکونی باشد. البته اگر مستاجر بخواهد قرارداد بنویسد، فرآیند ایجاد قرارداد، کمی متفاوت خواهد بود.»
اگر ملکی بدون کد رهگیری اجاره داده شود، به عنوان خانه خالی، مالیات به آن تعلق می‌گیرد
او با اشاره به اینکه در برخی رسانه‌ها گفته شده برای ثبت معاملات در این سامانه، ابتدا باید همه، املاک خود را معرفی کنند، می‌گوید: «قانون الزام به ثبت و قانون ساماندهی بازار اجاره، تقریبا به‌طور همزمان به دولت ابلاغ شدند. بر اساس قانون ساماندهی بازار اجاره، اگر افراد ملکی را اجاره بدهند و کد رهگیری دریافت نکنند، در صورتی که به هر روشی شناسایی شوند، حتی اگر مستاجر در آن باشد، به‌عنوان خانه خالی شناخته می‌شود. این به معنای آن است که مالیاتی که به خانه‌های خالی تعلق می‌گیرد، شامل حال این خانه‌ها هم خواهد شد.»
وزارت راه به صورت آنلاین برای مشاوران املاک، جلسه آموزشی رایگان برگزار کرده است
مدیر سامانه خودنویس در توضیح نحوه فرآیند ایجاد قرارداد هم می‌گوید: «بعد از تکمیل اطلاعات فردی که خانه را اجاره می‌کند، مبلغ و تاریخ قرارداد و تعهدات طرفین توسط خود او کامل می‌شود و در مرحله بعد صاحبخانه، اطلاعات خودش و اطلاعات ملک و قبوض را هم به قرارداد اضافه می‌کند.»
ساسانی با اشاره به اینکه خیلی از مشاوران املاک با راه‌اندازی این سامانه معتقد بودند کسب و کارشان به خطر افتاده، ادامه می‌دهد: «این سامانه به مشاوران املاک اجازه می‌دهد، ایجادکننده قرارداد باشند. حتی وزارت راه به صورت آنلاین برای مشاوران املاک جلسه آموزشی رایگان برگزار کرده تا اگر کسی بخواهد از این سامانه استفاده کند، مشکلی نداشته باشد. البته یکی از شروط ایجاد قرارداد از طرف مشاوران املاک این است که باید در اولین مرحله از طرفین قرارداد یعنی صاحبخانه و مستاجر با استفاده از کد یک‌بار مصرف، تاییدیه بگیرند.»
سامانه‌ای 24ساعته با تیم پشتیبان
به گفته هادی عباسی، معاون وزیر راه و شهرسازی مهم‌ترین مزیت سامانه خودنویس، این است که هرگاه مردم بخواهند به شیوه‌ای غیر از مراجعه به بنگاه، ملکی را معامله کنند، خودشان می‌توانند رایگان و از سراسر کشور اسنادشان را در این سامانه‌ها ثبت کنند. نکته‌ای که باید به آن توجه داشت، این است که این سامانه فقط پیش‌نویس ثبت می‌کند و مردم برای تبدیل اسناد خود به اسناد رسمی باید یک مراجعه به دفتر اسناد رسمی داشته باشند. یکی دیگر از مزایای این سامانه این است که مالکانی که واحد تجاری دارند هم می‌توانند ملک‌شان را اجاره بدهند. البته ایجاد قرارداد تجاری باید توسط صاحب ملک انجام شود. همچنین صاحب ملک موظف است همه اطلاعات ملک تجاری خود را به دقت در قرارداد بنویسد.
سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در تهران 25درصد، در دیگر شهرها 20درصد تعیین شده است
فرشید ایلاتی، کارشناس سیاستگذاری بازار مسکن با استناد به آمارهای بانک مرکزی به «شهروند» می‌گوید: «طی یک‌سال گذشته نرخ رشد اجاره‌بها در تهران 45.2درصد و در کل کشور 52.4درصد رشد داشته است. این در حالی است که سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در تهران 25درصد و در دیگر شهرها 20درصد تعیین شده است.» بنابرنظر ایلاتی با راه‌اندازی سامانه خودنویس، موجران تا 5سال مهلت دارند با ارائه اسناد مستند مبنی بر پرداخت اجاره بیش از سقف مجاز تعیین شده، شکایت کنند.
این کارشناس سیاستگذاری بازار مسکن با اشاره به اینکه در صورت شکایت موجر و اثبات تخلف، مالک به پرداخت 10برابر اجاره‌ای که دریافت کرده، محکوم می‌شود، اظهار می‌کند: «حتی اگر مالکی قرارداد را در سامانه ثبت کند اما خارج از سامانه خودنویس دوباره دریافتی بیشتری از مستاجر داشته باشد، مستاجر می‌تواند با مدارک مستدل علیه مالک شکایت کند.» او ادامه می‌دهد: «سامانه خودنویس نقش تسهیلگر را دارد، البته مهمتر از خود سامانه، زیرساخت‌های قانونی است که باید مدنظر قرار بگیرند.»
با کنترل بازار مسکن، بی‌شک هزینه خانوارها را کاهش خواهیم داد
ایلاتی با اشاره به اینکه حتی در بازار موادغذایی و لبنی ما شاهد بازرسان تعزیرات و گشت‌های نظارتی هستیم اما این نظارت در بازار مسکن وجود ندارد و این بازار رها شده بود، می‌گوید: «در اغلب کشورها شدیدترین کنترل‌ها را در بازار مسکن شاهدیم. اگر دولت بتواند این مساله را با جدیت ادامه بدهد و کوتاه نیاید، بی‌شک هزینه خانوارها را در این بخش کاهش خواهیم داد.»
او ادامه می‌دهد: «تفاوت مرغ دولتی با بازار آزاد شاید 10هزار تومان باشد یا تفاوت گوشت دولتی و بازار آزاد به کیلویی 200هزار تومان برسد؛ اعداد و ارقامی که در قبال کرایه‌های 10میلیون تومانی مسکن هزینه‌های ناچیزی هستند.»
سامانه‌های حوزه مسکن باید ضریب امنیت معاملات در کشور را بالا ببرند
بنابر گفته‌های حسام عقبایی، رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک تهران و کشور و وکیل دادگستری به «شهروند» در مسائل مربوط به حوزه معاملات مسکن برخی نگاه‌ها همواره نگاه صنفی است در حالی که ما باید نگاهی جامع و فراگیر داشته باشیم. عقبایی با اشاره به اینکه در راه‌اندازی هر سامانه‌ای در حوزه معاملات مسکن باید هدف، کاهش دغدغه شهروندان باشد، می‌گوید: «سامانه‌های حوزه مسکن باید ضریب امنیت معاملات در کشور را بالا ببرند. درواقع قبل از ثبت قرارداد باید به این سوالات پاسخ داده شود؛ آیا این ملک استعلام ثبت دارد؟ آیا ملک در رهن بانک هست یا نه؟ آیا بدهی مالیاتی ندارد و...»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک تهران و کشور با تاکید بر این موضوع که در معاملات مسکن، مشاوران املاک امکان استعلام‌های چندگانه را به شکل آنلاین ندارند، ادامه می‌دهد: «با وجود سامانه‌هایی که فعالیت می‌کنند و سامانه‌هایی که در حال شکل‌گیری هستند، ما هنوز سامانه‌ای فراوزارتخانه‌ای را که اطلاعات جامعی داشته باشد ، در کشور نداریم.»
طراحی سامانه جامع یک ضرورت است
این وکیل دادگستری با اشاره به اینکه سامانه‌هایی که در حوزه معاملات مسکن فعالیت می‌کنند با نهادها، دستگا‌ه‌ها، وزارتخانه‌ها و شهرداری‌ها لینک نیستند، اظهار می‌کند: «طراحی یک سامانه جامع که همه اطلاعات مربوط به معامله را در خود داشته باشد، یک ضرورت است. سامانه جامعی که هم منافع مشاوران املاک، هم شهروندان و هم همه مشاغلی را که در این حوزه فعالیت می‌کنند، در نظر بگیرد.»
عقبایی معتقد است طراحی سامانه‌ای جامع کار یک روز نیست. چنین سامانه‌ای باید به مرور زمان تکمیل تا ضعف‌هایش شناسایی و رفع شود. او عنوان می‌کند: «هر سامانه‌ای قطعا نقاط ضعفی دارد که باید درصدد رفع آنها بربیاییم. نباید درخصوص یک سامانه نگاه صفر و صدی داشت به این معنا که این سامانه صددرصد خوب یا بد است.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک تهران و کشور اظهار می‌کند: «معاملات مسکن بخشی از تجارت است و این در حالی است که ما هنوز زیرساخت‌های تجارت الکترونیک را مهیا نکرده‌ایم.»
قبل از سامانه خودنویس، سامانه کد رهگیری را داشتیم
به گفته فرهاد نوکام، رئیس سابق کمیسیون شکایات اتحادیه املاک در اتاق اصناف ایران و مشاور املاک به «شهروند» قبل از سامانه خودنویس ما سامانه کد رهگیری را داشتیم که بعد از 14-15 سال فعالیت میان مشاوران املاک جاافتاده و نقاط ضعفش برطرف شده بود. بنابرنظر نوکام، تنها ایراد این سامانه، قفل شدن کدپستی بود که آن هم به عدم‌همکاری سازمان ثبت برمی‌گردد.
او با اشاره به اینکه راه‌اندازی سامانه خودنویس بدون کار کارشناسی بوده است، می‌گوید: «می‌خواستند نشان بدهند بدون مشاوران املاک هم می‌شود کار کرد. در حالی که حذف مشاوران املاک نه به نفع مردم است و نه به نفع دولت چون بعد از این پرونده‌های قضایی افزایش پیدا می‌کند.» نوکام ادامه می‌دهد: «مشاوران املاک دارای پروانه، وقتی می‌خواستند قراردادی را تنظیم کنند، احراز هویت و مالکیت را انجام می‌دادند در حالی که در سامانه خودنویس احراز هویت با یک شماره تلفن و یک کد صورت می‌گیرد که احتمال خطا و تخلف در آن وجود دارد چون هر فردی که به شماره تلفن کسی دسترسی دارد می‌تواند این کد را دریافت کند.»
در سامانه خودنویس مورد وکیل موجر در نظر گرفته نشده است
رئیس سابق کمیسیون شکایات اتحادیه املاک در اتاق اصناف ایران عنوان می‌کند: «همه کسانی که می‌خواهند، ملکی را اجاره بدهند که مالک نیستند و موارد زیادی داریم که وکیل فرد اقدام به اجاره دادن ملک می‌کند و این در حالی است که در سامانه خودنویس مورد وکیل موجر در نظر گرفته نشده است. البته برخی به خطا وکیل را موجر ثبت می‌کنند در حالی که در بحث قانونی وکیل موجر با خود موجر متفاوت است.»
نوکام اظهار می‌کند: «اغلب شهروندان سندخوانی بلد نیستند، بنابراین امکان تخلف وجود دارد و فرد می‌تواند برای گرفتن کد به‌جای دودانگ بنویسد شش‌دانگ و کد را بگیرد چون امکان استعلام صحت و سقم آن وجود ندارد.»
ما قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را داشتیم
محمدعلی فلاح، مدیرکل کاداستر سازمان ثبت اسناد کشور با تاکید بر اینکه طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باید تمامی نقل و انتقالات اموال غیرمنقول در چهارچوب این قانون انجام شود، به «شهروند» می‌گوید: «متولی اصلی این قانون سازمان ثبت اسناد کشور است.» بنابرنظر فلاح در ماده 3 این قانون صراحتا به دلالان معاملات املاک اشاره شده است و تاکید دارد که باید پیش‌نویس قراردادها در سامانه ثبت الکترونیک اسناد یا همان سامانه ثبت آنی سازمان ثبت اسناد کشور، درج شود. در ماده و تبصره این قانون هیچ‌جایی برای سامانه خودنویس مطرح نیست. بنابر گفته‌های مدیرکل کاداستر سازمان ثبت اسناد کشور در یکی از تبصره‌های ماده 3 این قانون نوشته شده سازمان ثبت اسناد کشور مکلف است، ظرف یک سال بعد از لازم‌الاجرا شدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد -سامانه ثبت آنی- را جهت استعلامات فراهم کند.
سامانه کاتب فراتر از سامانه خودنویس است
بنابر گفته‌های فلاح، درگاه کاتب و سامانه خودنویس یکی نیستند. او ادامه می‌دهد: «سامانه کاتب فراتر از سامانه خودنویس است. یکی از موارد سامانه کاتب به اجاره‌های بالای دوسال اختصاص یافته است. در بحث نقل و انتقالات اموال غیرمنقول، سامانه کاتب به سامانه ثبت آنی متصل است و تمامی استعلامات برخط انجام می‌شود. تمام ثبت‌های این سامانه به منزله ثبت سند رسمی است. در سامانه کاتب امکان تنظیم چندین قولنامه برای یک پلاک یا تنظیم قولنامه‌ها و اجاره‌نامه‌های متعارض وجود ندارد. با سامانه کاتب بسیاری از تخلفات حذف شده‌اند.»
مدیرکل کاداستر سازمان ثبت اسناد کشور عنوان می‌کند: «سامانه خودنویس در راستای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نبوده است و تنها از ظرفیت سامانه ثبت آنی برای اتصال بهره می‌برد.» به گفته او سامانه خودنویس بازدارندگی برای تنظیم اجاره ندارد و اجاره‌نامه مستندی برای شکایت علیه مالکان متخلف است. این در حالی است که در سامانه ثبت آنی هم اجاره‌نامه مستند رسمی قابل اتکایی است برای اقدامات بعدی و احیانا شکایت علیه مالک متخلف.
