بازار مسکن قفل شد
گروه اقتصادی:"میزان رکود بازار مسکن در سال 1404 به نسبت سال قبل چند واحد افزایش را نشان می دهد؟ آمارها حاکی است که میزان رکود مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل از رشد 100درصدی برخوردار شده است. افزایشی که باعث تعلیق بازار مسکن و بلاتکلیفی فعالان این بازار شده است. بر اساس اعلام فعالان این بازار تقریبا هیچ خریدار اولی در بازار وجود ندارد و تقاضای مصرفی به مرز صفر رسیده است. به طور کامل تمامی کارشناسان و دست‌اندرکاران حوزه مسکن اذعان دارند که با رکودی بی‌سابقه مواجه هستیم. دیگر نمی‌توان تنها از یک رکود عمیق سخن گفت، بلکه در ۵۰ سال اخیر، چنین رکودی در بازار مسکن مشاهده نشده است. به اعتقاد اغلب تحلیلگران برای حل معضل بازار مسکن دیگر نمی‌توان از مجرای بازار مسکن این معضل را حل کرد، چرا که باید مشکلات در سطح اقتصاد کلان کشور برطرف شود تا قدرت خرید به خانوار بازگردد و در نتیجه خریدار واقعی وارد بازار شود. اما پرسشی که در این میام مطرح است این است که برای مقابله با این رکود دامنه دار و عمیق چه باید کرد؟
عدم تناسب درآمدهای خانوار با نیازها
علیرضا سرحدی کارشناس بازار مسکن در خصوص نحوه مواجهه با رکود بازار مسکن و چگونگی عبور از آن می گوید:« در شرایط فعلی حتی تسهیلات بانکی هم اثرگذار نیستند چرا که مردم توان پرداخت این اقساط را ندارند و در نتیجه چنین وام‌هایی بلااستفاده مانده‌اند. برای مقابله با رکود باید زمینه هایی را فراهم کرد که خانه اولی ها وارد پروسه خرید مسکن با تسهیلات شوند. اما این وام ها معنی‌دار نیستند و فقط هزینه خرید ۱۰ یا ۲۰ متر از یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهند، بنابراین استفاده مؤثری از آنها نمی‌شود. اگر این وام‌ها افزایش یابد، اقساط آن غیرقابل پرداخت خواهد شد. فردی که نهایتاً ماهی ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان درآمد دارد، چطور می‌تواند ماهی ۲۰ میلیون تومان قسط پرداخت کند؟ بنابراین این وام‌ها نه در مبلغ موثرند و نه در بازپرداخت قابل مدیریت. البته بانک‌ها هم تمایلی به پرداخت چنین تسهیلاتی ندارند. اگر بخواهند سود را پایین بیاورند، سپرده‌گذاران شأن زیان می‌بینند. از طرف دیگر، اگر سود را افزایش دهند، اقساط سنگین‌تر شده و بازپرداخت ممکن نخواهد بود.» این کارشناس بازار مسکن با اشاره به تجربه کشورهای توسعه‌یافته برای مقابله با رکود می گوید: «در آن کشورها شرکت‌های بزرگ خصوصی یا شهرداری‌ها، ساختمان‌هایی صرفاً برای اجاره می‌سازند. این واحدها اجاره به تملیک هم نیستند و هدفشان کنترل بازار اجاره است. در ایران چنین مدلی وجود ندارد. اگر دولت بخواهد نرخ اجاره را محدود کند، مثلاً فقط ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش مجاز بداند، ممکن است موجر به تنظیم قرارداد غیررسمی روی بیاورد و با دریافت چک، سفته یا تضمین، اجاره بیشتری بگیرد. این مسئله هم می‌تواند باعث بروز مشکلات حقوقی و قضائی شود.» او یادآور می شود:«اگر تولید مسکن افزایش یابد، عرضه بیشتر می‌شود و قیمت‌ها پایین می‌آید. باید اقتصاد کلان از بندهای محدودکننده رها شود تا اشتغال و درآمد مردم بالا رود. در این صورت، مردم می‌توانند وارد بازار خرید یا اجاره مسکن شوند. تا زمانی که درآمد افزایش نیافته، امکان پرداخت اقساط وجود ندارد. اگر وام بالا باشد، قسط سنگین خواهد بود و اگر وام پایین باشد، کارایی ندارد. بنابراین تا مشکل درآمدی حل نشود، تسهیلات مسکن نیز راهگشا نخواهد بود.»وی با بیان اینکه آینده بازار مسکن وابسته به مسیر حرکت اقتصاد کشور است، ادامه داد: اگر دولت بتواند تورم را کنترل و درآمد مردم را افزایش دهد، بازار مسکن نیز به سمت رونق حرکت خواهد کرد. در غیر این صورت، رکود تورمی ادامه پیدا می‌کند. در ماه های باقی مانده سال1404 نیز با رکود تورمی در بازار مسکن مواجه خواهیم بود و اگر تغییری در سیاست‌های اقتصادی ایجاد نشود، شرایط در اواخر بهار و اوایل تابستان بدتر خواهد شد. بازار قفل شده است؛ نه خریدار قدرت خرید دارد و نه فروشنده حاضر به کاهش قیمت است..»
تعمیق رکود مسکن
یکی دیگر از فعالان بازار مسکن که درباره رکود در این بازار صحبت می کند، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران است که با اشاره به تبعات این بازار می گوید:«:رکود در بازار مسکن در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته ۱۰۰ درصد افزایش یافته است. با توجه به نوسانات اخیر در بازار مسکن، قیمت‌ها به شدت تحت تأثیر عوامل اقتصادی و اجتماعی قرار گرفته‌اند. خشایار باقرپور که با باشگاه خبرنگاران جوان صحبت می کرد، ادامه می دهد:«برخی از کارشناسان معتقدند که قیمت‌های فعلی، واقعی نیستند و به دنبال وضعیت روانی ناشی از هیجانات جنگ و عدم تمایل افراد به خرید ملک و مسکن هستند. این روند باعث شده تا سرمایه‌گذاران نیز از ورود به این حوزه استقبال نکنند. زمانی که قیمت یک کالا یا خدماتی کاهش یابد، باید دلایل قانع‌کننده‌ای برای این کاهش وجود داشته باشد. مثلاً، اگر هزینه‌های تولید مسکن کاهش نیافته باشد، نمی‌توان از ارزان شدن آن صحبت کرد. به عنوان مثال، در بسیاری از مناطق تهران، قیمت تمام‌شده برای هر متر مربع مسکن به بالای ۸۰ میلیون تومان می‌رسد که با توجه به هزینه‌های زمین و ساخت، سازندگان انتظار یک سود معقول را دارند. موضوع مهاجرت معکوس به تهران در حال حاضر مطرح شده است. اما طبق نظر کارشناسان، جلوگیری از ورود مهاجرین به پایتخت به صورت دستوری و قانونی ممکن نخواهد بود و این موضوع با اصول حقوق شهروندی در تضاد است. افراد حق دارند که از سایر شهرها به تهران یا هر نقطه دیگر مهاجرت کنند. برای بهبود شرایط زندگی در شهرستان‌ها و جلوگیری از رشد بی‌رویه جمعیت در تهران، ضروری است که برنامه‌های توسعه‌ای و بهبود زیرساخت‌ها در این مناطق صورت گیرد. بدین ترتیب می‌توان شرایطی را فراهم کرد که افراد از زندگی در شهرستان‌ها راضی باشند. نوسانات قیمت مسکن و مهاجرت به تهران نیازمند بررسی‌های دقیق و برنامه‌ریزی منسجم‌تری است تا بازار به شرایط پایداری دست یابد.«این تحلیلگر با بیان اینکه بر اساس آمارها، رکود در بازار مسکن در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته ۱۰۰ درصد افزایش یافته است گفت: این افزایش رکود به ویژه به دلیل شرایط دفاع مقدس ۱۲ روزه برای تابستان امسال، وضعیت را از تابستان سال گذشته نیز بدتر کرده است. عدم نقدشوندگی در بازار مسکن باعث خروج تولیدکنندگان از این فضا شده است و بسیاری از آنها سرمایه‌های خود را به بازارهای دیگر منتقل کرده‌اند. این روند، می‌تواند آسیب‌های جدی‌تر و بلندمدت‌تری به اقتصاد مسکن کشور وارد کند. موضوع قابل توجه این است که در اقتصاد دو مفهوم نیاز و تقاضا وجود دارد. در حالی که نیاز به مسکن در کشور به صورت ثابت باقی مانده است، تقاضا به دلیل کاهش استطاعت مالی افراد به شدت افت کرده است. زمانی که تقاضا کاهش یابد، عرضه نیز به تدریج از بازار کنار می‌رود، در حالی که نیاز به مسکن به طور ثابت وجود دارد و این در بلند مدت تبعات سنگین‌تری خواهد داشت. اگر شرایط اقتصادی به گونه‌ای پیش برود که استطاعت مالی مردم افزایش یابد، با بازاری مواجه خواهیم بود که تولید و عرضه از قبل به شدت کاهش یافته و در نتیجه، احتمال جهش قیمت‌ها وجود دارد. در این راستا باید اقداماتی برای افزایش قدرت خرید مصرف‌کنندگان و ایجاد انگیزه‌های لازم برای تولیدکنندگان اتخاذ شود، تا آنها از این بازار خارج نشوند. به نظر می‌رسد در حال حاضر، توجه به مشکلات و نیازهای تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان، برای بهبود شرایط بازار مسکن ضروری است.»
