اظهارنامه اجاره املاک ، راهنمای کامل ثبت، مهلت ارسال و نکات کلیدی
اظهارنامه اجاره املاک برای ساماندهی بازار مسکن است. طبق قانون، هر نوع درآمد شامل مالیات می‌شود و قاعدتاً درآمد اجاری نیز بخشی از همین ماجرا است. هر نوع کوتاهی برای تنظیم اظهارنامه اجاره املاک ممکن است به جرایم مالیاتی سنگینی بیانجامد. در این مطلب قصد داریم تا با جزئیات کامل درباره اظهارنامه مستغلات و تمام قوانین و شرایط خاص مربوط به آن صحبت کنیم.
اظهارنامه اجاره املاک برای چیست؟
طبق قانون، درآمد حاصل از اجاره شامل مالیات می‌شود. اما قوانین و شرایط مربوط به این مالیات به کلی با دیگر مباحث سازمان امور مالیاتی کشور متفاوت است. برای هر نوع فعالیت تجاری، صنعتی و یا مشاغل آزاد انواع سازوکارهای مالیاتی پیش بینی شده است. اما اظهارنامه مستغلات صرفاً برای ساماندهی به درآمدهای افراد از اجاره املاک مختلف است.
نوع ملک تفاوتی نمی‌کند. لذا اجاره هر نوع ملک مسکونی، تجاری، خدماتی و یا کارگاهی شامل مباحث مالیاتی است و صاحبان ملک وظیفه دارند که هر ساله اطلاعات مالی مربوط به اجاره ملک خود را از طریق اظهارنامه مستغلات گزارش کنند. برای مشاوره از نحوه تنظیم اظهارنامه اجاره املاک و حتی اطلاع از جزئیات قانونی مانند تخفیف‌ها و یا معافیت‌ها بهتر است از مشاوره کارشناسان خبره آرکاتکس استفاده کنید. ماده ۵۲ در قانون مالیات‌های مستقیم کشور اختصاصاً برای تدوین شرایط مالیات اجاره است و در همین قانون ذکر شده که صاحبان ملک موظف هستند تا در مهلت تعیین شده برای تنظیم و ارسال اظهارنامه اجاره ملک اقدام نمایند.
چه کسانی موظف به تسلیم اظهارنامه املاک و مستغلات هستند؟
مالیات اجاره برای ساماندهی درآمد از املاک است و هدف‌گذاری قانونی این نوع مالیات متوجه نوع ملک است. لذا صاحبان این املاک‌ها فارغ از حقیقی یا حقوقی بودن باید اظهارنامه املاک و مستغلات را ارسال کنند.
طبق قانون، تمام مالکینی که ملک مسکونی یا تجاری و حتی اداری و کارگاهی خود را اجاره داده‌اند و از آن درآمدی دارند، صرف نظر از اینکه فرد حقیقی (شهروند عادی) و یا حقوقی (شرکت‌ها) باشند، باید این مالیات را پرداخت کنند. ولی برخی املاک شامل معافیت مالیات اجاره هستند.
چه نوع املاکی از مالیات اجاره معاف هستند؟
مالیات اجاره بر ملک صرفاً با در نظر گرفتن نوع کاربری و مقدار درآمد ملک است. اگر درآمد ملک از حد معینی بالاتر رود و نوع کاربری آن مصداق معافیت مالیاتی نباشد، قاعدتاً مشمول مالیات اجاره است و مالکین باید در مهلت ارسال اظهارنامه اجاره املاک تسلیم کنند. املاک معاف از مالیات اجاره به قرار زیر هستند:
- املاکی که صرفاً برای سکونت اجاره داده شده‌اند و مبلغ سالیانه اجاره کمتر از 260 میلیون تومان است.
- املاک زیر ۱۵۰ متر در تهران و شهرستان‌ها
- املاکی که به روش رهن کامل و بدون اجاره ماهیانه در اختیار مستأجر هستند.
- املاکی که صاحبان آنها از خانواده شهدا، آزادگان - جانبازان و معلولان با شدت آسیب ۵۰ درصد و بیشتر است.
- اگر مالک فقط یک ملک مسکونی را اجاره داده باشد.
مهلت ارسال اظهارنامه اجاره املاک و مستغلات
اظهارنامه اجاره املاک در فهرست اظهارنامه‌های عملکردی قرار می‌گیرد که باید سالیانه محاسبه و پرداخت شود. بنابراین مالکان موظف هستند که سالی یکبار و حداکثر تا پایان چهارمین ماه از سال شمسی (پایان تیرماه) جهت تنظیم و ارسال اظهارنامه اجاره املاک اقدام کنند. در غیر این صورت مشمول جریمه دیرکرد از جانب اداره امور مالیاتی کشور می‌شوند.
روش محاسبه مالیات اجاره املاک
مالیات اجاره ملک مستقیم از روی درآمد اجاره سالانه ملک محاسبه می‌شود. درآمد اجاره سالانه ملک نیز از جمع کل وجوهی است که مستأجر در ازای اجاره ملک به مالک پرداخت کرده است. این مبلغ می‌تواند به صورت نقدی، چکی و یا حواله‌ای پرداخت شود. مالیات سالانه اجاره ملک را براساس حاصلضرب نرخ مالیات در کل درآمد اجاره سالانه ملک محاسبه می‌کنند. البته از قبل باید هر نوع معافیت سالانه احتمالی را کسر کرده باشید. فرمول زیر برای محاسبه مالیات اجاره املاک است:
نرخ مالیات × (معافیت سالانه - کل درآمد اجاره سالانه ملک) = مقدار مالیات سالیانه اجاره
نرخ مالیات براساس مازاد درآمد پس از کسر معافیت‌های مالیاتی محاسبه می‌شود. به این ترتیب که باید مقدار مبلغ معافیت را از کل درآمد اجاره ملک کسر کرده و سپس مبلغ باقیمانده را در نرخ ۲۵ درصد ضرب کنید.
نحوه ثبت اظهارنامه اجاره املاک
تنظیم و ارسال اظهارنامه املاک و مستغلات از طریق سامانه رسمی سازمان امور مالیاتی کشور www.tax.gov.ir انجام می‌شود. در این سامانه باید وارد بخش عمومی مؤدیان شوید. البته اگر برای اولین بار است که در این سامانه وارد شده‌اید، ثبت‌نام الزامی است.
در سامانه رسمی اداره مالیاتی کشور وارد بخش تسلیم اظهارنامه شوید و سپس زبانه اظهارنامه عملکرد اشخاص حقیقی را باز کنید. در صفحه جدید فرم اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک در اختیار شما قرار دارد. در این بخش اطلاعات درج شده را برای تنظیم اظهارنامه که مربوط به درآمد اجاره است، پر کنید. این بخش را در درآمدهای غیرتجاری سامانه پیدا می‌کنید. دقت کنید که باید اطلاعات کاملاً دقیق از درآمدهای اجاره‌ای و پرداخت هزینه‌های وابسته به ملک را در فرم اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک وارد کنید. با ثبت اظهارنامه اجاره املاک، یک رسید الکترونیکی دریافت می‌کنید که نشان‌دهنده تسلیم موفق اظهارنامه اجاره املاک است.
مدارک مورد نیاز تنظیم و ارسال اظهارنامه اجاره ملک
برای تنظیم اظهارنامه اجاره ملک به مدارکی از قبیل کد ملی و کد پستی ده رقمی محل سکونت خود نیاز دارید. همچنین باید یک شماره شبای حساب بانکی برای استقرار توسط اداره مالیات را وارد کرده و اطلاعات کاملاً دقیق از درآمدهای اجاره‌ای ملک خودتان را وارد نمایید. به هر دو روش دستی و یا الکترونیکی می‌توانید اظهارنامه اجاره ملک را تنظیم کرده و برای سازمان امور مالیاتی کشور ارسال کنید. در حال حاضر تنظیم اظهارنامه از طریق آنلاین و با استفاده از سامانه tax.gov.ir روش سریع‌تر و ساده‌تری است. در مرحله تکمیل فرم اظهارنامه اجاره ملک به مدارک زیر نیاز دارید:
- درج مشخصات کامل ملک اعم از نوع کاربری، آدرس، مقدار متراژ، شماره ثبت و کد پستی
- اطلاعات کامل هویتی مالک و مستأجر
- درج مبلغ دقیق اجاره و مدت قرارداد
- کپی سند ملک به همراه کپی اجاره‌نامه معتبر
چند نکته مهم درباره اظهارنامه اجاره املاک
تسلیم اظهارنامه اجاره املاک را جدی بگیرید. قانون برای دریافت این مالیات بسیار سخت‌گیر و کاملاً حساس است. در بهترین حالت توصیه می‌کنیم که حتماً شرایط ملک خود را مطابق با تمام قوانین مالیاتی کشور تطبیق دهید و مطمئن شوید که ملک شما دارای معافیت کامل نیست و یا بخشی از اجاره ملک طبق قانون معاف از مالیات است. برای کسب این اطلاعات مهم کافی است با افراد آگاه و کاملاً مسلط با قوانین مالیات تماس گرفته و مشاوره شوید. با نظر کارشناس مشاوره و دفاع مالیاتی آرکاتکس مراحل تنظیم و تسلیم اظهارنامه اجاره املاک در کل ساده است. ولی باید از چند نکته کلیدی نیز مطلع باشید. مواردی مانند:
جریمه دیرکرد ارسال اظهارنامه اجاره ملک
طبق قوانین مالیاتی هر مالک که درآمدهای اجاره‌ای او فراتر از سقف معافیت سالانه مالیات اجاره است، باید ۲۵ درصد مازاد درآمد از سقف معافیت را به عنوان مالیات پرداخت کند. در غیر این صورت شامل جریمه دیرکرد می‌شود. جریمه دیرکرد ارسال اظهارنامه نیز معادل 2.5 درصد مالیات معوقه به ازای هر ماه تأخیر است.
جریمه عدم تسلیم اظهارنامه اجاره ملک
در صورتیکه از تسلیم اظهارنامه اجاره ملک امتناع کنید و سازمان امور مالیاتی از طریق دیگر مثلاً استعلام سامانه‌های دولتی درآمد اجاره شما را شناسایی کند، علاوه بر محاسبه مالیات و جریمه تأخیر، جریمه‌ای به میزان ۱۰ درصد مالیات معوقه اعمال می‌شود.
اجاره ملک به شکل رهن کامل
رهن کامل مالیات ندارد. یعنی اگر مالکی خانه و یا مغازه خود را به شکل رهن کامل در اختیار مستأجر قرار دهد و هیچ اجاره بهایی دریافت نکند، درآمد اجاره‌ای او صفر محاسبه شده و مالیاتی به او تعلق نمی‌گیرد.
آیا مهلت تنظیم اظهارنامه اجاره ملک تمدید می‌شود؟
تنها در برخی از شرایط خاص است که مؤدیان مالیاتی می‌توانند برای تمدید مهلت ارسال اظهارنامه اقدام کنند. این شرایط خاص اصلاً برای توجیه و یا کم اهمالی مالکان نیست؛ بلکه تنها برای اتفاقات ناگواری مانند حوادث غیرمترقبه و یا قطع سامانه مالیاتی و یا احتمال تعطیلات رسمی گسترده است.
سخن پایانی: در تنظیم اظهارنامه اجاره ملک اشتباه نکنید
فرم الکترونیکی اظهارنامه مستغلات شامل بخش‌های متعددی است که همگی آنها باید با دقت تکمیل شوند. هر نوع اشتباه در وارد کردن اعداد و حتی جابه‌جا کردن اطلاعات مالی کافی است تا مراحل محاسبه مالیات به درستی انجام نشود. در این صورت ممکن است فرم اظهارنامه مالیاتی شما برگشت بخورد. حتی ممکن است اشتباهاتی ساده باعث برگشت فرم مالیاتی شوند. مواردی مانند درج تاریخ غلط برای شروع اجاره و یا عدم توجه به ثبت دقیق مشخصات مستأجر از این دست اشتباهات هستند.
برای اطمینان از اینکه فرم اظهارنامه اجاره ملک را کاملاً درست تنظیم کرده و ارسال می‌کنید، بهتر است با یک کارشناس خبره امور مالیاتی مشورت کنید. زیرا هر نوع بازگشت فرم اظهارنامه اجاره ملک ممکن است منجر به تأخیر شده که در این صورت با جرایم مربوطه مواجه هستید.
