گزارش بازار مسکن: از اسکلت تا تأسیسات؛ وضعیت فنی ساختمان‌ها زیر ذره‌بین خریداران
اهمیت بررسی فنی ساختمان پیش از خرید ملک
همان‌طور که می‌دانید خرید خانه یکی از مهم‌ترین و شاید تنهاترین سرمایه‌گذاری عمر هر فردی باشد، از همین رو همواره به خاطر داشته باشید که ظاهر زیبای یک ساختمان، همیشه نشان‌دهنده کیفیت واقعی آن نیست؛ پس با دقت و آگاهی خانه مدنظرتان را انتخاب کنید تا در نهایت سرمایه‌گذاری مطمئن و بدون دغدغه‌ای انجام دهید.همچنین چنانچه ملک در مناطق زلزله‌خیز یا در شهر‌های بارانی قرار گرفته باشد، باید مشکلات ایمنی و تخریب ساختمان را نیز به این موارد اضافه کنید. از سوی دیگر، بر اساس گزارش بازار مسکن، فاجعه فرونشست که در سال‌های اخیر گریبان بسیاری از شهر‌ها را گرفته، باعث شده که بیش از گذشته توجه به وضعیت فنی ساختمان‌ها پیش از اقدام به خرید ضرورت پیدا کند.
آیا ساختمان‌های ایران از نظر فنی ایمن هستند؟
به طور کلی ایمنی سازه، یکی از موارد بسیار مهم در فرایند ساخت و ساز محسوب می‌شود، از آنجایی که ایران یکی از کشور‌های زلزله‌خیز دنیا به شمار می‌رود، اهمیت این موضوع صد چندان خواهد شد. با این حال، علی‌رغم حساس بود این موضوع، متأسفانه درصد بسیار زیادی از ساختمان‌های موجود، از ایمنی مناسبی برخوردار نیستند. در حقیقت با توجه به گزارش بازار مسکن که توسط الوملک منتشر شده، 60 درصد خانه‌های کارشناسی شده در برابر بلایای طبیعی فاقد ایمنی لازم از نظر سازه مقاوم، محل اتصالات، طراحی اصولی، سیستم‌های هشدار و تخلیه اضطراری هستند.
نکته حائز اهمیت در گزارش این است که خانه‌های نوساز کارشناسی شده هم استاندارد‌های لازم برای ایمنی سازه و موارد دیگر را ندارند. به بیان دیگر حدود 35% این خانه‌ها دارای نواقص مهمی همچون مشکل نما و پوشش، آسانسور و راه پله، تأسیسات و سازه بوده‌اند. از طرفی بسیاری از کارشناسان مسکن طی سال‌های گذشته تلاش کردند با ارائه راهکار‌هایی همچون صنعتی‌سازی فرایند ساخت خانه، به داشتن ساختمان‌های ایمن کمک کنند؛ اما برخی دیگر از کارشناسان بر این باورند که اجرای درست و اصولی مراحل مختلف ساخت و ساز به‌ویژه اتصالات سازه، باعث شده تا خانه‌ها ایمن‌تر ساخته شوند.
تحلیل تأثیر کیفیت ساخت بر قیمت‌گذاری املاک
کیفیت و نوع مصالح ساختمانی به عنوان یکی از عناصر اصلی و بنیادین ساخت و ساز، به‌وضوح بر ارزش‌گذاری املاک تأثیرگذار خواهد بود. درست است که اگر در مراحل ساخت یک خانه از مصالح مرغوب و باکیفیت استفاده شود، هزینه تأمین این محصولات بسیار زیاد می‌شود؛ اما در نهایت نیز منجر به افزایش ارزش ملک در آینده خواهد شد. در مقابل، شاید با به‌کارگیری مصالح ارزان‌قیمت، بتوان در ابتدا هزینه‌های ساخت را کاهش داد؛ اما در آینده علاوه بر کاهش کیفیت و عمر مفید ساختمان، می‌تواند افت قیمت ملک در بازار را به همراه داشته باشد.
بررسی داده خانه‌های کارشناسی شده در گزارش بازار مسکن نشان می‌دهد که کیفیت یک ملک با قیمت‌گذاری آن رابطه مستقیم دارد. همان‌طور که در نمودار زیر مشاهده می‌کنید، هر چه خانه گران‌تر، کیفیت ساخت و مصالح به کار رفته در آن نیز بالاتر است.
گزارش بازار مسکن؛ سازندگان غیرحرفه‌ای، عامل اصلی مشکلات ساختمان
بدون شک، کیفیت، بنیادی‌ترین رکن ساختمان‌سازی بوده که در اکثر خانه‌های ایران به آن کمترین توجه شده است. در حقیقت بر اساس گزارش بازار مسکن و بررسی خانه‌های کارشناسی شده، 70 درصد از مشکلات و نواقص ساختمانی مربوط به پروژه‌هایی است که سازندگان شخصی و غیرحرفه‌ای یا به اصطلاح بساز و بفروشی اجرا کرده‌اند. در این بین بد نیست بدانید که 25 درصد این موارد ناشی از اجرای نامناسب از جمله به کارگیری نیروی کار بی‌تجربه، عدم رعایت جزئیات اجرایی، نصب غیرحرفه‌ای تأسیسات و ضعف در عایق کاری یا اجرای سازه است. به طور کلی، باید برای داشتن ساختمان‌های ایمن و استاندارد، تنها به افرادی که صلاحیت لازم و دانش کافی در این حوزه را دارند، اجازه ساخت و ساز داده شود، تا دیگر شاهد کاهش کیفیت خانه‌ها نباشیم.
به بیان دیگر، اگر ساز و کار‌ها و قوانین ساختمان‌سازی به طور جدی بازنگری شده و نظارت بر اجرای پروژه‌ها به‌خصوص در ساختمان‌های شخصی‌ساز افزایش یابد، می‌توان انتظار داشت که در آینده خانه‌های مقاوم‌تر ساخته شود. به عنوان مثال مهندس ناظر، یکی از عواملی است که در افزایش کیفیت ساختمان، نقش مهمی را ایفا می‌کند؛ اما متأسفانه به دلایلی همچون شرایط کار، پرداخت حق‌الزحمه و گاهی آموزش‌های فرهنگی برای این افراد، به‌گونه‌ای نیست که به طور دائم و روزمره پروژه ساختمانی را کنترل کنند. در این میدان پرتلاطم بازار مسکن، بهتر است شهرداری‌ها در کنار سازمان نظام مهندسی ساختمان و حتی قوه قضاییه دست به دست هم دهند و با نظارت و اجرای قوانین سخت‌گیرانه‌تر، از ساخت ساختمان‌های غیراستاندارد و ناامن در کشور جلوگیری کنند.
جمع‌بندی
بی‌تردید یکی از مهم‌ترین فاکتور‌هایی که باید در زمان خرید آپارتمان یا خانه موردنظرتان به آن دقت ویژه داشته باشید، کیفیت ساخت ساختمان خواهد بود. به طور کلی دقت به جزئیات ساختمان هنگام بازدید، می‌تواند ریسک هزینه‌های آتی را به شدت کاهش دهد. از طراحی و اجرای اجزای بیرونی و داخلی ساختمان گرفته تا کیفیت مصالح ساختمانی و اجرای تأسیسات، مواردی است که اگر نقصی در آن باشد، سبب کاهش کیفیت و مقاومت ساختمان‌ها در برابر حوادث طبیعی از جمله زلزله شده و عمر مفید سازه را پایین می‌آورد.
بر اساس بررسی‌های کارشناسی، پشت ظاهر بسیاری از ساختمان‌ها، مشکلات جدی پنهان شده که باید خریداران علاوه بر بازرسی نقشه، طبقه، نوردهی و ظاهر ملک، به ایمنی و آمادگی ساختمان در برابر بحران‌ها دقت داشته باشند. اگر شما هم کنجکاو شدید که بیشتر در مورد آمار و داده‌های بررسی وضعیت فنی ساختمان در ایران بدانید، بهتر است گزارش بازار مسکن در سایت الوملک را مطالعه کنید. این گونه می‌توانید پیش از خرید ملک مورد نظرتان، نگاهی موشکافانه به همه چیز داشته باشید.
