دوپینگ رونق با کاهش عرضه، افزایش قیمت نفت و کاهش نرخ سود بانکی
بر اساس تغییر رفتار سه شاخص کاهش عرضه، کاهش سود بانکی و افزایش صادرات و قیمت جهانی نفت می‌توان نتیجه گرفت که بازار مسکن به دلیل نزدیکی نرخ رشد قیمت مسکن به نرخ رشد تورم در سال جاری در حال تکمیل دوره رکودی خود است.
بازار مسکن بعد از چند سال رکود و نیز پس از برجام هنوز وارد دوره رونق خود نشده است و علی‌رغم تلاش‌هایی که در سال‌های اخیر در جهت کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی انجام گرفته است اما به دلیل عدم تخلیه کامل حباب قیمت مسکن منشأ گرفته از سال‌های قبل و هم‌چنین کاهش قدرت خرید خانوار طی سالیان اخیر که خود تابعی از شرایط اقتصاد کلان کشور است، این اقدامات کمکی به رونق بازار مسکن نکرده است. چنانچه علل اصلی تعمیق رکود سالیان اخیر بازار مسکن در کشور را تحلیل و ارزیابی کنیم، به ۳ عامل اصلی پی خواهیم برد:
1. سونامی ساخت و ساز طی آخرین دوره رونق بازار بین سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ که بخش عظیمی از آن‌ها تا دوره رکودی حاضر نیز آماده بهره‌برداری و فروش نشده است. چنانچه «تعداد واحدهای مسکونی تکمیل و عرضه شده به بازار در کل مناطق شهری کشور» را ملاک عمل قرار دهیم، آمارها نشان می‌دهد که طی سال‌های مذکور، این متغیر از ۵۶۴.۷۶۱ واحد عرضه شده در سال ۹۰ شروع شده و تا انتهای سال ۹۲ به ۸۳۴.۱۵۰ واحد در سال رسیده است. این رشد بی‌سابقه طی ۲ سال در حالی که بازار در اوایل سال ۹۲ دوره رکودی خود را سپری می‌کرد، خواب سرمایه بالایی را برای سازندگان در برداشته است.
2. افزایش سود واقعی بانکی تا مرز ۲۵ درصد و افزایش سپرده‌گذاری در بانک‌ها که نسبت شبه پول به پول در اقتصاد کشور را در بالاترین حد خود قرار داد که این امر منجر به خروج بخش عمده‌ای از سرمایه سمت تقاضا از بازار مسکن شد.
3. کاهش قیمت جهانی نفت تا بشکه‌ای کمتر از ۵۰ دلار طی ماه‌های اخیر و در پی آن نزول درآمدهای نفتی دولت که نقش بزرگی در اقتصاد ساخت و ساز بازی می‌کند.
نمودار زیر روند رشد «قیمت یک مترمربع واحد مسکونی» را در مقایسه با «نرخ تورم عمومی» و «نرخ رشد حجم معاملات واحد مسکونی» در شهر تهران بین سال‌های ۱۳۹۴ تا دی ماه ۱۳۹۵ نمایش می‌دهد (منبع: بانک مرکزی و نتایج گزارش).
نمودار فوق گویای آن است که از بعد سال ۱۳۹۲ که بازار دوره رونق خود را سپری کرده و رکود بر آن حاکم شده، تا به امروز، رشد قیمت مسکن نتوانسته از میزان تورم پیشی بگیرد و این به معنای عدم سوددهی بازار برای تقاضای سرمایه‌گذاری (سفته بازی) در بازار است. نوسانات رو به رشد شکل گرفته پیرامون نرخ حجم معاملات در بازار در برخی از ماه‌های سال ۱۳۹۵، ناشی از رفتار فصلی مشتریان در بازار بوده که به فراخور شروع سال جدید، شروع تابستان و شروع فصل مدارس در پاییز و افزایش جابجایی‌ها، این مقادیر نیز رشد یافته است که نمی‌توانسته بدلیل تحولات در شاخص‌های کلان اقتصادی بازار مسکن باشد.
آخرین گزارشات بانک مرکزی از تحولات حوزه مسکن در دی ماه سال ۱۳۹۵ نیز حاکی از آن است که قیمت یک مترمربع واحد مسکونی به همراه حجم معاملات خرید توأمان با رشد مواجه بوده‌اند. این دو متغیر با مقادیر ۴۴.۹ میلیون ریال و ۱۶۷۴۹ فقره، به ترتیب با رشد ۱.۴ و ۴۱.۶ درصدی در بازار به نسبت ماه قبل و ۳.۲ و ۹.۹ درصدی در بازار به نسبت ماه مشابه سال قبل خود مواجه شده‌اند.
از این رو بر مبنای آنچه عنوان شد، پیش‌بینی بازار مسکن تا انتهای سال جاری و نیمه اول سال ۱۳۹۶ می‌تواند به این ترتیب باشد:
1. بازار مسکن هم اکنون در حال تکمیل دوره رکودی خود است (بدلیل نزدیکی نرخ رشد قیمت مسکن به نرخ رشد تورم در سال جاری) و تا زمانی که عرضه‌های قبلی واحدهای مسکونی در بازار (که در اثر رونق سال‌های ۹۰ تا ۹۲ شکل گرفته است) با تقاضا روبه رو نشود و به عبارت دیگر تا هنگامی که تقاضای جدید در بازار شکل نگیرد، به احتمال زیاد رکود تعمیق خواهد یافت، منتهی از اواخر سال جاری (۱۳۹۵) تا نیمه ابتدایی سال آتی (۱۳۹۶)، به دلیل تثبیت اثر افزایش نقدینگی به واسطه کاهش سودهای بانکی، افزایش تسهیلات خرید مسکن (همانند طرح تسهیلات خرید مسکن اولی‌های بانک مسکن مبتنی بر سپرده‌گذاری یکساله) و...، سمت تقاضای مصرفی (و تا حدودی سرمایه‌گذاری) کمی تحریک شده و بازار مسکن رونق نسبی خواهد گرفت.
2. تحولات نوسانات ۳۰ ساله در بازار مسکن کشور نشان می‌دهد دوره‌های رکود در بازار مسکن کشور به طور میانگین بین ۱۰ تا ۱۲ فصل به طول می‌انجامد؛ بنابراین اگر فرض کنیم که دوره رکود جاری نیز به اندازه میانگین دوره‌های رکود قبلی به طول انجامیده، می‌بایست از اوایل سال ۱۳۹۶ شاهد رونق نسبی در بازار مسکن باشیم.
3. از سوی دیگر به نظر می‌رسد که شرایط اقتصادی چرخه رونق-رکود جاری مشابه دوره رونق-رکود پاییز سال ۱۳۷۴ تا زمستان سال ۱۳۷۸ باشد. در آن دوره نیز به دلیل وجود تورم بسیار بالا، همانند آن چیزی که در سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ به وقوع پیوست، بازار مسکن به یکباره اوج گرفت و برای مدت کوتاهی (حدوداً ۶ فصل) در دوره رونق قرار گرفت و پس از آن وارد دوره رکود نسبتاً طولانی (که حدوداً ۱۲ فصل به طول انجامید) شد. رونق اخیر نیز که حدوداً چهار فصل طول کشید، اگر با دوره رکودی مشابه دوره رونق-رکود مورد اشاره همراه شود، چنانچه بیش از این نیز تعمیق یابد، احتمالاً در در نیمه ابتدایی سال ۱۳۹۶ شاهد پایان رکود و ورود بازار مسکن به یک رونق نسبی خواهیم بود.
1. سونامی ساخت و ساز طی آخرین دوره رونق بازار بین سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ که بخش عظیمی از آن‌ها تا دوره رکودی حاضر نیز آماده بهره‌برداری و فروش نشده است. چنانچه «تعداد واحدهای مسکونی تکمیل و عرضه شده به بازار در کل مناطق شهری کشور» را ملاک عمل قرار دهیم، آمارها نشان می‌دهد که طی سال‌های مذکور، این متغیر از ۵۶۴.۷۶۱ واحد عرضه شده در سال ۹۰ شروع شده و تا انتهای سال ۹۲ به ۸۳۴.۱۵۰ واحد در سال رسیده است. این رشد بی‌سابقه طی ۲ سال در حالی که بازار در اوایل سال ۹۲ دوره رکودی خود را سپری می‌کرد، خواب سرمایه بالایی را برای سازندگان در برداشته است.
2. افزایش سود واقعی بانکی تا مرز ۲۵ درصد و افزایش سپرده‌گذاری در بانک‌ها که نسبت شبه پول به پول در اقتصاد کشور را در بالاترین حد خود قرار داد که این امر منجر به خروج بخش عمده‌ای از سرمایه سمت تقاضا از بازار مسکن شد.
3. کاهش قیمت جهانی نفت تا بشکه‌ای کمتر از ۵۰ دلار طی ماه‌های اخیر و در پی آن نزول درآمدهای نفتی دولت که نقش بزرگی در اقتصاد ساخت و ساز بازی می‌کند.
نمودار زیر روند رشد «قیمت یک مترمربع واحد مسکونی» را در مقایسه با «نرخ تورم عمومی» و «نرخ رشد حجم معاملات واحد مسکونی» در شهر تهران بین سال‌های ۱۳۹۴ تا دی ماه ۱۳۹۵ نمایش می‌دهد (منبع: بانک مرکزی و نتایج گزارش).
نمودار فوق گویای آن است که از بعد سال ۱۳۹۲ که بازار دوره رونق خود را سپری کرده و رکود بر آن حاکم شده، تا به امروز، رشد قیمت مسکن نتوانسته از میزان تورم پیشی بگیرد و این به معنای عدم سوددهی بازار برای تقاضای سرمایه‌گذاری (سفته بازی) در بازار است. نوسانات رو به رشد شکل گرفته پیرامون نرخ حجم معاملات در بازار در برخی از ماه‌های سال ۱۳۹۵، ناشی از رفتار فصلی مشتریان در بازار بوده که به فراخور شروع سال جدید، شروع تابستان و شروع فصل مدارس در پاییز و افزایش جابجایی‌ها، این مقادیر نیز رشد یافته است که نمی‌توانسته بدلیل تحولات در شاخص‌های کلان اقتصادی بازار مسکن باشد.
آخرین گزارشات بانک مرکزی از تحولات حوزه مسکن در دی ماه سال ۱۳۹۵ نیز حاکی از آن است که قیمت یک مترمربع واحد مسکونی به همراه حجم معاملات خرید توأمان با رشد مواجه بوده‌اند. این دو متغیر با مقادیر ۴۴.۹ میلیون ریال و ۱۶۷۴۹ فقره، به ترتیب با رشد ۱.۴ و ۴۱.۶ درصدی در بازار به نسبت ماه قبل و ۳.۲ و ۹.۹ درصدی در بازار به نسبت ماه مشابه سال قبل خود مواجه شده‌اند.
از این رو بر مبنای آنچه عنوان شد، پیش‌بینی بازار مسکن تا انتهای سال جاری و نیمه اول سال ۱۳۹۶ می‌تواند به این ترتیب باشد:
1. بازار مسکن هم اکنون در حال تکمیل دوره رکودی خود است (بدلیل نزدیکی نرخ رشد قیمت مسکن به نرخ رشد تورم در سال جاری) و تا زمانی که عرضه‌های قبلی واحدهای مسکونی در بازار (که در اثر رونق سال‌های ۹۰ تا ۹۲ شکل گرفته است) با تقاضا روبه رو نشود و به عبارت دیگر تا هنگامی که تقاضای جدید در بازار شکل نگیرد، به احتمال زیاد رکود تعمیق خواهد یافت، منتهی از اواخر سال جاری (۱۳۹۵) تا نیمه ابتدایی سال آتی (۱۳۹۶)، به دلیل تثبیت اثر افزایش نقدینگی به واسطه کاهش سودهای بانکی، افزایش تسهیلات خرید مسکن (همانند طرح تسهیلات خرید مسکن اولی‌های بانک مسکن مبتنی بر سپرده‌گذاری یکساله) و...، سمت تقاضای مصرفی (و تا حدودی سرمایه‌گذاری) کمی تحریک شده و بازار مسکن رونق نسبی خواهد گرفت.
2. تحولات نوسانات ۳۰ ساله در بازار مسکن کشور نشان می‌دهد دوره‌های رکود در بازار مسکن کشور به طور میانگین بین ۱۰ تا ۱۲ فصل به طول می‌انجامد؛ بنابراین اگر فرض کنیم که دوره رکود جاری نیز به اندازه میانگین دوره‌های رکود قبلی به طول انجامیده، می‌بایست از اوایل سال ۱۳۹۶ شاهد رونق نسبی در بازار مسکن باشیم.
3. از سوی دیگر به نظر می‌رسد که شرایط اقتصادی چرخه رونق-رکود جاری مشابه دوره رونق-رکود پاییز سال ۱۳۷۴ تا زمستان سال ۱۳۷۸ باشد. در آن دوره نیز به دلیل وجود تورم بسیار بالا، همانند آن چیزی که در سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ به وقوع پیوست، بازار مسکن به یکباره اوج گرفت و برای مدت کوتاهی (حدوداً ۶ فصل) در دوره رونق قرار گرفت و پس از آن وارد دوره رکود نسبتاً طولانی (که حدوداً ۱۲ فصل به طول انجامید) شد. رونق اخیر نیز که حدوداً چهار فصل طول کشید، اگر با دوره رکودی مشابه دوره رونق-رکود مورد اشاره همراه شود، چنانچه بیش از این نیز تعمیق یابد، احتمالاً در در نیمه ابتدایی سال ۱۳۹۶ شاهد پایان رکود و ورود بازار مسکن به یک رونق نسبی خواهیم بود.
آخرین اخبار