انتشار فاز دوم انتشار اوراق رهن ثانویه مسکن

به گزارش پایگاه خبری تجارت آنلاین به نقل از پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، محمدهاشم بت شکن ضمن ارائه مقاله ای با موضوع «بکارگیری ظرفیت بازار سرمایه جهت تجهیز بهینه منابع در بانک ها» که در یکی از پنل های علمی بیست و هشتمین همایش بانکداری اسلامی تشریح شد، با تاکید بر اینکه بازار سرمایه می تواند به عنوان مکمل و به نوعی کمک کننده «بازار پول» ایفای نقش کند، گفت: این در حالی است که بار اصلی تامین مالی کشور اکنون روی دوش شبکه بانکی است، به این ترتیب که سهم تامین مالی پروژه ها از طریق نظام بانکی در کشور حدود 90 درصد است.

بت شکن با بیان اینکه مقام معظم رهبری اولویت نخست کشور را «اقتصاد» مطرح کرده و رییس جمهور هم در همین راستا از تولید و اشتغال به عنوان دغدغه اصلی یاد کرده است، گفت: در عین حال معاون اول رییس جمهور مهمترین معضل پیش روی رونق تولید و اشتغال را «تامین مالی» عنوان کرده است که نشان از اهمیت پرداختن به این موضوع دارد.

وی خاطر نشان کرد: بر اساس برنامه ششم توسعه، به منظور تحقق رشد اقتصادی 8 درصدی، به سالانه 770 هزار میلیارد تومان سرمایه گذاری نیاز است. همچنین در این سند بالادستی، کل منابع پیش بینی شده که از طریق بازار سرمایه تامین می شود، در افق 1400 رقمی بالغ بر یک هزار و 481 میلیارد تومان است که 12/4 درصد از تامین مالی سالانه مورد نیاز در برنامه ششم را پوشش می دهد. این در حالی است که کل تامین مالی از این محل در سال 95، 400 میلیارد تومان بوده است. بنابراین، اختلاف شدید در وضع موجود استفاده از ظرفیت بازار سرمایه و هدف گذاری تعیین شده در 4 سال آینده، نشان از پتانسیل استفاده نشده در این بازار دارد.

مدیرعامل بانک مسکن ادامه داد: از طرفی یک ابلاغیه از سوی رییس جمهور در راستای اصلاح نظام بانکی وجود دارد که به نوعی وظایف بازار پول و بازار سرمایه و انتظارات دولت از این دو را مشخص کرده است. بر اساس این ابلاغیه، نظام بانکی مسولیت تامین مالی کوتاه مدت و میان مدت فعالان اقتصادی و نیز بنگاه های کوچک و متوسط را بر عهده خواهد داشت و بازار سرمایه نیز باید تامین مالی بلند مدت و متعلق به بنگاه های بزرگ را در دستور کار قرار دهد. در صورت رعایت این تفکیک در مسولیت¬ حوزه¬ های تامین مالی، علی القاعده، سهم بازار سرمایه در تامین مالی بخش ¬های اقتصادی، تقویت خواهد شد.

وی با اشاره به اینکه اقتصاد «بانک محور» ما محدودیت هایی برای تسهیلات به ویژه برای شرکت های بزرگ روبرو است، توضیح داد: یکی از این محدودیت ها «حدود تسهیلات تعهدات کلان» است که برای مدیریت دامنه ریسک بانک ها پیش بینی شده است. طبق ضوابط بانک مرکزی، این حد معادل 20 درصد از سرمایه پرداخت شده و اندوخته بانک ها است؛ ضمن اینکه سقف تسهیلات و تعهدات کلان اعتباری قابل پرداخت نیز حداکثر معادل 5 برابر مجموعه سرمایه اندوخته بانک است.

بت شکن از «نسبت کفایت سرمایه» به عنوان دومین عامل محدود کننده در پرداخت تسهیلات کلان توسط بانک ها یاد کرد و گفت: با توجه به این دو محدودیت باید ظرفیت سازی نهادی به منظور تجهیز منابع تحت عناوین شرکت های تامین سرمایه و شرکت های رتبه بندی اعتباری شکل بگیرد.

عدم استقلال بازار سرمایه

وی از شکل گیری 9 شرکت تامین سرمایه در کشور تا کنون خبر داد و گفت: این شرکت ها که نقش واسط را در انتشار اوراق بهادار میان بانی و بازار سرمایه ایفا می کنند، تا کنون مجموعا توانسته اند دو هزار و 100 میلیارد تومان تامین مالی انجام دهند، این در حالی است که یک بانک به تنهایی چنین سرمایه ای در اختیار دارد. بنابراین به نظر می رسد شرکت های تامین سرمایه باید مانند بانک ها نسبت کفایت سرمایه خود را بهبود ببخشند.

بت شکن با بیان اینکه هنوز در کشور موسسات رتبه بندی شکل نگرفته است، گفت: با وجود اینکه در قانون سال 84 بازار اوراق بهادار، به ضرورت تشکیل این موسسات اشاره شده، اما هیچ نهاد اعتبار سنجی رسمی و قابل اتکایی که ریسک اعتباری ناشر اوراق را مشخص کند، وجود ندارد و در نتیجه هنوز بازار سرمایه در زمان انتشار اوراق، برای تضمین اصل و سود اوراق به سراغ بانک ها می آید. بنابراین استقلالی که بازار سرمایه باید نسبت به بازار پول داشته باشد، اکنون وجود ندارد.

مدیرعامل بانک مسکن در ادامه سخنانش تامین مالی از طریق بازار سرمایه را در سه دسته کلی تقسیم کرد و افزود: دسته نخست روش مبتنی بر بدهی است که شامل ابزارهای گواهی سپرده خاص، صکوک، سلف و صکوک ارزی می شود. دسته دوم مبتنی بر شراکت بوده و افزایش سرمایه، اوراق مشارکت قابل تبدیل به سهام، سهام پروژه و صندوق های زمین و ساختمان را شامل می شود. دسته سوم نیز مبتنی بر دارایی ها است که در گروه کلی اوراق مبتنی بر دارایی (ABS) و اوراق رهنی (MBS) قابل تقسیم بندی است.

شاه بیت ابزارهای بازار سرمایه

وی از نهاد واسط که مسوولیت تامین مالی از طریق اوراق بهادار به وسیله عقود اسلامی را دارد به عنوان شاه بیت ابزارهای بازار سرمایه یاد و خاطر نشان کرد: مهمترین ظرفیت این نهاد، معافیت های مالیاتی است که موجب صرفه جویی در هزینه های متقاضی تامین مالی می شود.

بت شکن در ادامه با اشاره به ویژگی های ابزار صکوک، گفت: نخستین صکوک منتشر شده در کشور متعلق به یکی از شرکت های هواپیمایی بود که در قالب آن هواپیمای خریداری شده را به نهاد واسط فروخت و سپس آن را اجاره کرد و از محل درآمد حاصل از فعالیت خود به مرور سود صکوک را نیز پرداخت کرد.

به گفته وی، سال طلایی انتشار اوراق صکوک در کشور سال 95 بوده که 8 هزار و 366 میلیارد تومان صکوک منتشر شد.

بت شکن با بیان اینکه صکوک یک ابزار تامین مالی جا افتاده و کارآمد به ویژه در کشورهای اسلامی است، گفت: بازار پول نیز از استفاده از صکوک استقبال می کند، اما چون نهاد واسط تنها در قانون بازار سرمایه پیش بینی شده، بانک ها فعلا چنین امکانی ندارند.

مدیرعامل بانک مسکن در تشریح دیگر ابزارهای بازار سرمایه، به گواهی سپرده خاص اشاره کرد و توضیح داد: این ابزار به سپرده ای اطلاق می شود که بانک به منظور تجهیز منابع مالی برای طرح مشخص، برای آن گواهی عرضه می کند. گواهی سپرده خاص از طریق بازار سرمایه قابل نقل و انتقال است اما تا کنون در حد شش یا هفت مورد در کشور مورد استفاده قرار گرفته است.

وی ادامه داد: دو نوع صکوک اجاره و استصناع (سفارش ساخت) از دیگر ابزارهای مالی رایج در بازار سرمایه هستند که به ندرت از آنها استفاده شده و ظرفیت آنها برای تامین مالی تا حدی مغفول مانده است.

بت شکن در توضیح ابزار اوراق مرابحه گفت: با استفاده از این ابزار دارایی به بهای بالاتر از قیمت خرید، توسط نهاد واسط خریداری می شود و به پشتوانه آن اوراق منتشر می شود. استفاده از این ابزار نیز با اهتمام وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در سال 95 آغاز و 1000 میلیارد تومان اوراق مرابحه منتشر در سال گذشته منتشر شد.

وی با اشاره به اوراق مشارکت ریالی که یکی از رایج ترین ابزارهای بازار سرمایه در ایران محسوب می شود، به نقش مغفول مانده موسسات اعتبار سنجی اشاره کرد و افزود: عموما اوراق مشارکت با تضمین بانک ها منتشر می شود، این در حالی است که در صورت وجود موسسات رتبه سنجی، اوراق مذکور باید بدون تضامین بانکی مستقل از بازار پول منتشر شود و سرمایه گذاران به واسطه اعتماد به رتبه نهاد منتشر کننده، درباره خرید اوراق تصمیم گیری کنند.

مدیرعامل بانک مسکن از اوراق مشارکت مرکب (قابل تبدیل به سهام یا قابل تعویض با سهام) نیز به عنوان ابزارهای جذابی یاد کرد که انگیزه خرید اوراق را تقویت می کند؛ چرا که اگر ارزش سهام موسسه مذکور صعود کند، خریدار اوراق می تواند با یک ضریب مشخص، اوراق خود را به سهام تبدیل کند.

وی در خصوص اوراق مشارکت ارزی یادآور شد: این ابزار وجود دارد اما به دلیل ریسک بالا تا کنون از آن استقبال نشده است.

بت شکن با بیان اینکه به ابزارهایی نظیر افزایش سرمایه نیز در ایران کمتر توجه شده است، گفت: در کشور ما تمام افزایش سرمایه ها با قیمت اسمی 100 تومان صورت می گیرد و بین موسساتی که فعالیت اقتصادی مثبت داشته و ارزش سهام بالاتری دارند با موسسات ضعیف تر، تفاوتی وجود ندارد. این در حالی است که باید عملکرد آنها در فرآیند افزایش سرمایه لحاظ شود. کما اینکه در دیگر کشورهای دارای بازار سرمایه نیز چنین رویه ای وجود دارد و البته در قانون تجارت نیز به موضوع «صرف سهام» اشاره شده است.

وی در ادامه به صندوق سرمایه گذاری پروژه و اوراق سلف موازی استاندارد به عنوان دو ابزار مالی دیگر اشاره کرد و سپس به تشریح کارکرد صندوق های زمین و ساختمان پرداخت.

بازدهی مطلوب بخش مسکن

بت شکن با اشاره به بازدهی مطلوب بخش مسکن، یادآور شد: متوسط بازدهی بخش مسکن در طول 40 سال گذشته حدود 40 درصد بوده است که البته رکود چند سال اخیر در این بین یک استثنا محسوب می شود. بنابراین بخش مسکن در کشور ما همواره برای سرمایه گذاری جذاب است. اما امکان مشارکت سرمایه های خرد در بخش مسکن وجود ندارد. این در حالی است که راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان امکان استفاده از سرمایه های خرد را برای انبوه سازان فراهم می کند.

وی از فعالیت چهار صندوق زمین و ساختمان که توسط شرکت های ذیل بانک مسکن تشکیل شده است خبر داد و ابراز امیدواری کرد این ابزار بیش از پیش مورد استفاده قرار گیرد تا به این ترتیب ضمن استفاده از امتیاز معافیت های مالی، سمت عرضه مسکن متناسب با نیاز بازار تقویت شود.

مدیرعامل بانک مسکن در بخش دیگر سخنانش با اشاره به تامین مالی مبتنی بر دارایی (ABS) و نوع خاص آن یعنی اوراق رهنی (MBS)، گفت: بانک مسکن به اتکای تسهیلات پرداختی به خریداران مسکن که دارایی مالی بانک محسوب می¬شود و در بلند مدت از سوی تسهیلات گیرنده ¬ها بازپرداخت می¬ شود، سال گذشته 300 میلیارد تومان اوراق رهنی منتشر کرد که به واسطه آن و به پشتوانه اقساط تسهیلات بلند مدتی که پرداخته است، اوراق مذکور منتشر شد. این اوراق،‌ بخشی از درآمد آتی بانک از محل مطالبات از تسهیلات ¬گیرنده ¬ها را نقد کرد تا به واسطه آن منابع بانک و امکان پرداخت تسهیلات تقویت شود.

وی با اشاره به اینکه بستر قانونی این ابزار در کشور وجود دارد، گفت: یکی از دارایی های منجمد نظام بانکی، اموال تملیکی و تسهیلات بلند مدت در بخش مسکن است که به واسطه انتشار این اوراق می توان این دارایی ها را احیا کرده و به چرخه نقدی بانک بازگرداند.

مدیرعامل بانک مسکن از اجرای فاز دوم انتشار اوراق رهنی توسط بانک مسکن در آینده نزدیک خبر داد.