رنج شهرها از تب «مال» ها

سوگند السادات چاوشی: این روزها تعداد سرانه ساختمان‌های چندمنظوره در کشورهای درحال توسعه دنیا افزایش یافته است به‌طوری که تعداد ساخت و ساز مال‌های تجاری در كشورهای حاشيه خليج فارس به ویژه دوبی هم بسيار افزایش پیدا کرده است که این امر بیانگر آن است که ساخت‌وساز مال‌های تجاری می‌تواند سود قابل توجهی برای سرمایه‌گذاران بخش‌خصوصی داشته باشد.
در این چند سال اخیر ساخت و ساز مگامال‌ها در ایران به ویژه در کلان شهر تهران به شدت افزایش پیدا کرده است، به طوری که علاوه بر رشد قارچ‌گونه برج‌های سربه فلک کشیده در هر منطقه‌ای از شهر تهران، ساختمان‌هاي چندمنظوره موسوم به مال‌هاي تجاري، هايپرماركت‌ها و مگامال‌ها در برخی از نقاط شهر مشاهده می‌شود كه شامل فروشگاه‌های برند پوشاك و لوازم خانگی، سالن‌های سينما، شهربازی، كارواش و فودكورت هستند. مشاهدات میدانی حاکی از آن است که با توجه به تعداد بالای این ساختمان‌های چندمنظوره در شهر تهران همچنان ساخت وساز این مال‌های تجاری روبه گسترش است، به طوری که در خيابان شريعتی و در خيابان ميرزاپور یعنی در يك خيابان 12 و 18 متری كه دو بر خيابان كوچه فرعي وجود دارد، مجوز ساخت يك مال بزرگ تجاری داده شده است كه در آن منطقه به دليل وجود مجتمع سبحان ترافيك بسيار وحشتناكی برای ساكنين ايجاد شده است، براساس گفته دکتر غلامرضا انصاری عضو سابق شورای شهر تهران، سرمايه‌گذار اصلی ساخت این مال تجاری يكی از بانك‌های خصوصی است.

*سود 350 درصدی؛ ساخت مال‌های تجاری
با این اوصاف سوالی که مطرح می‌شود این است که هدف از ساخت و ساز این مال‌های تجاری آن هم به صورت افسار گسیخته در کلان شهر تهران چیست؟ باید متذکر شد که طبق اطلاعات رسمی سود آشکار و پنهان این برج‌ها از ۱۰۰ تا ۳۵۰ درصد برآورد شده است، بنابراین سونامی مال سازی در کلان شهر تهران تنها به دلیل سود هنگفتی که به جیب برخی از اشخاص می‌رود، شکل گرفته است.
به عقیده بسیاری از کارشناسان اقتصادی، ساخت و ساز مال‌های تجاری در ایران آينده روشن و شفافی ندارد، زيرا باتوجه به حجم نقدینگی در دست مردم که بیشتر به سپرده‌گذاری در بانک‌ها و کسب سود 15 درصدی اقدام کرده‌اند، كشش تقاضا در جامعه اقتصادی ایران به حدی نيست كه اين ميزان واحدهای تجاری را جذب کند، بنابراين واحدهای تجاری این مگامال‌ها تنها بين سرمايه‌گذاران و سهامداران اصلی خريد و فروش خواهد شد، همچنین به دلیل اینکه کشش تقاضا برای خرید بیشتر واحدهای تجاری در مگامال‌ها وجود ندارد، این امکان وجود دارد که در آینده‌ای نه چندان دور این مجتمع‌های تجاری به سرمایه‌گذاران خارجی از جمله تجار عربی فروخته شود.

*بورس‌بازی در ايران بيداد می‌كند
در این چند سال اخیر که بخش مسكن در ركود شديدی به سر می‌برد، ساخت وساز مال‌های تجاری به شدت افزایش پیدا کرده است. به عبارتی بخشی از سرمايه‌های سرگردان كه در سال‌های گذشته در خريد و فروش مسكن به صورت سفته وارد می‌شد، در حال حاضر وارد بخش تجاری شده است، بنابراین همچنان بورس بازی در ایران بیداد می‌کند. متاسفانه این روزها به صورت مستمر مال‌های تجاری با چند صد هزار متر مربع زير بنا در سطح كشور به ویژه در کلان شهر تهران ساخته می‌شود، به عنوان مثال در منطقه 22 تهران مال تجاري در حال ساخت است که مساحت زير بنای آن به چند ميليون متر مربع می‌رسد! لذا سوال این است که ارقام هزاران ميلياردی برای ساخت و ساز این مال‌های تجاری از چه طریق تامين می‌شود؟

*بنگاهداری دنباله دار بانک‌ها!
احمدرضا سرحدی کارشناس حوزه مسکن، با اشاره به بنگاهداری بانک‌ها در بخش ساخت مال‌های تجاری در گفت و گو با «تجارت» می‌گوید: شركای اصلی ساخت و ساز مال‌های تجاری تنها شهرداری و برخي بانك‌های خصوصی هستند. به‌طوری كه سرمایه‌گذار اصلی ساخت و ساز مال‌های تجاري برخی بانك‌های خصوصی هستند كه در ساخت تمام اين مال‌های تجاری هم شهرداری به عنوان شريك اصلي حضور موثر دارد به گونه‌ای كه شهرداری در زمان تخصيص جواز ساخت و ساز مال‌های تجاری معامله ملكی با بانک انجام می‌دهد. به طوركلی يكی از منابع درآمدی شهرداری تهران تخصیص جواز ساخت و ساز مسکن است که در اين چند سال اخير تعداد تخصیص جواز ساخت و ساز مسکن به دليل ركود حاکم در این بخش كاهش چشمگیری پيدا كرده است، به همین منظور شهرداری برای کسب درآمد به ساخت و ساز مال‌های تجاری آن هم به صورت مشارکتی اقدام کرده است.بدون شک ساخت و ساز مال‌های تجاری هيچ‌گونه سود و منفعتی برای اقتصاد ایران به همراه نخواهد داشت و ساخت برج‌های چند منظوره در پايتخت تنها يك عارضه و سردرگمی سرمايه محسوب می‌شود.
به عقیده بسیاری از اقتصاددان در زمينه دخالت بانك‌ها در ساخت مال‌های تجاری دو معضل وجود دارد، يكي اينكه در سال‌های اخير بانك‌های کشور به جاي اينكه به وظيفه اصلی خود كه مديريت مالی است بپردازند، به سمت بنگاهداری روي آورده‌اند و بخش قابل توجهی از اموالشان صرف خريد املاك يا تملك املاكی شده كه وبال گردن امر بانكداری شده‌اند. اگر بانك‌ها به وظيفه اصلی خود بپردازند، منابع پولی كه در داخل كشور قرار دارد، می‌تواند به عنوان وام و تسهيلات در اختيار بخش صنعت قرار گيرد و بخش قابل توجهی از مشكلات صنعت را كه شامل نقدينگی مي‌شود، حل كند و با اين كار قسمت قابل توجهی از صنايع قابل احيا خواهند بود.  همچنين چرخش منابع مالی باعث رونق بانك‌ها نيز خواهد شد. لذا يكي از اقدامات اساسي كه بايد وزارت اقتصاد انجام دهد به روز كردن نظام بانكي كشور و ايجاد شرايطي است كه از طريق آن بانك‌ها در جايگاه اصلي خود قرار گيرند همچنین متاسفانه امروزه در كشور بانك‌ها نه‌تنها از رسالت اصلی خود دور شده‌اند، بلكه رشد و توسعه‌ای كه در نظام بانكداری در دنيا اتفاق افتاده و حركت‌های علمی كه در زمينه نظام مالی و پولی صورت گرفته است، در آن‌ها اتفاق نيفتاده است.  

*ساخت مال‌های تجاری دیگر به نفع اقتصاد نيست
به گفته غلامرضا انصاری عضو سابق شورای شهر تهران، بحث مال‌های تجاری متعلق به بيست سال گذشته دنياست و امروزه در نظام شهری بحث كوچك‌سازی و در دسترس بودن خدمات و همچنين عبور و مرور كمتر مطرح است و اين شعار امروز نظام شهری است. متاسفانه در ایران هنوز در حال گسترش مال‌های تجاری هستيم كه باعث ايجاد ترافيك شهری بيشتر می‌شود. گسترش بيش‌از اندازه ساخت مال‌های تجاری به اين ابعاد، ديگر به نفع شهر تهران نيست و بايد به سمت ساخت واحدهای كوچكتر پيش رفت وگرنه ساخت و ساز اين واحدهای تجاری در ابعاد گسترده به اقتصاد كشور نيز سودی نخواهد رساند و بايد به سمت تردد كمتر و خدمات در دسترس ‌تر پيش برويم. امروزه نه تنها مجتمع‌های تجاری بزرگ بلكه حتی ساخت بيمارستان‌های بسيار بزرگ نيز به لحاظ اقتصادی قابل قبول نيست و اگر كار بيست سال گذشته دنيا را انجام داده شود حداقل اين كار را در مناطق غير برخوردار به عنوان مثال منطقه 11، 17، 18 و 19 اين كار انجام  شود كه هم به تعبيری بازسازی بافت فرسوده صورت گيرد و هم از ترافيك و تراكم جمعيتي نجات پيدا كنيم.

*بار ترافیکی شدید مال‌های تجاری
همچنین در تشریح دلایل سونامی ساخت مال‌های تجاری در کلان شهر تهران، دکتر مهدی روانشادنیا عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران در گفت‌ و گو با «تجارت» می‌گوید: سونامی ساخت مال‌های تجاری در کلان شهر تهران مشکلات جدی ایجاد کرده است که نمونه‌های بارز این مشکلات در این چند سال اخیر در کلان شهر تهران مشاهده می‌شود. از جمله مشکلات مال‌های تجاری در تهران موضوع ترافیکی شدید و عدم مکان یابی درست برای ساخت این مجتمع‌های چند منظوره است. به عبارتی یکی از مشکلات مال‌های تجاری موضوع مکان‌یابی صحیح این ساختمان‌های چند منظوره است که این مال‌های تجاری با شبکه حمل و نقل شهری به ویژه شبکه حمل و نقل انبوه شهری از جمله مترو ارتباطی ندارند.

*ورشکستگی بسیاری از بنگاه‌های خرد
عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران تصریح می‌کند: بعد دیگر از مشکلات مال‌های تجاری موضوع اجتماعی آن است. ایران جزو کشورهایی است که بیشترین تعداد واحدهای صنفی در عرضه کالا را دارد که درحال حاضر کارایی این واحدهای صنفی کمتر شده است اما با راه‌اندازی این مال‌های تجاری به شدت اقتصاد واحدهای صنفی کوچک تحت تاثیر قرار می‌گیرد و به طورحتم این مال‌های تجاری باعث ورشکستگی بسیاری از واحدهای خرده فروشی خواهند شد، لذا ساخت بیش از اندازه مال‌های تجاری مشکل اجتماعی خاص به خود را در آینده خواهند داشت.
روانشادنیا تاکید می‌کند: همچنین باتوجه به تعداد واحدهای عرضه شده بحث بازار پذیری این واحدها حائز اهمیت است. اگر نظام بهره‌برداری متناسب برای مال‌های تجاری در نظر گرفته نشود، در آینده با تعداد قابل توجهی واحد تجاری غیر قابل فروش یا با درجه نقد شوندگی پایین روبه رو خواهیم شد که مشکلات اقتصادی جدی برای سرمایه‌گذاران این مال‌های تجاری ایجاد خواهد کرد، لذا قبل از ساخت باید مدل راه‌اندازی همراه با نوآوری به‌وجودآید تا این مال‌های تجاری تبدیل به مجتمع‌های مرده و بلا استفاده تبدیل نشوند.

*لزوم بازسازی بافت‌های فرسوده
عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران تصریح می‌کند: متاسفانه الگوی ساخت در تهران دچار یک آشفتگی جدی شده است که در این چند سال اخیر مجوزهایی که برای ساخت در نقاط مختلف شهر تهران داده شده است با بحث سیستم حمل و نقل شهری و مسائل شهرسازی هماهنگی نداشته و ایجاد آلودگی و ترافیک شدید کرده است. به طورحتم باید تجدیدنظر جدی در طرح جامع شود و در اجرای طرح‌های مصوب اهتمام ویژه شود. هم‌اکنون درآمدهای شهرداری ناپایدار است و طی یک برنامه میان‌مدت باید به سمت کسب درآمد پایدار حرکت کند. در شرایط موجود  واحدهای تجاری مگا‌مال‌ها هم از نظر بازار پذیری و هم از نظر قابلیت فروش مزیتی نخواهند داشت که بافت مناطق مختلف شهری را هم تحت تاثیر خود قرار می‌دهند. ضروری است که به جای ساخت مال‌های تجاری باید به سمت سیاست‌های کلان شهری حرکت کنیم به عنوان مثال بازسازی بافت‌های فرسوده در دستور کار شهرداری قرار گیرد.