رشد تدریجی قیمت مسکن از زمستان ۱۳۹۶ آغاز شد و بر اساس آمار هنوز هم ادامه دارد. در دیماه میانگین قیمت مسکن شهر تهران ۹ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بود که رشد ۹۱ درصدی را نسبت به دیماه سال ۱۳۹۶ نشان میدهد. البته سرعت افزایش ماهیانه قیمتها از حدود ۹ درصد به حدود دو درصد رسیده اما خانه آنقدر گران شده که متقاضیان واقعی در بازار، انگشتشمار شدهاند. بسیاری از مردم منتظر کاهش یا حداقل ثبات قیمت مسکن هستند و این در حالی است که کارشناسان، مهمترین عامل پایین آوردن قیمت مسکن را افزایش ساخت و ساز، بخصوص در خانههای کوچک متراژ عنوان میکنند.
طبق برخی محاسبات هماکنون سالیانه ۳۲۰ هزار واحد مسکونی در ایران تولید میشود؛ در حالی که نیاز سالیانه کشور یک میلیون واحد است. سازندگان میگویند علیرغم مجوز شورای پول و اعتبار به تمامی بانکها برای پرداخت تسهیلات ۱۸ درصدی ساخت، اغلب بانکها یا از پرداخت این وام خودداری میکنند یا با یک فرمول پیچیده، آنقدر نرخ بهره را بالا میبرند که سرمایهگذاری در بخش ساخت و ساز، توجیه اقتصادی خود را از دست میدهد.
نقش غیرمستقیم بانکها در گرانی مسکن
در همین راستا دبیر کانون انبوهسازان، یکی از عوامل رکود تورمی در بازار مسکن را سیستم بانکی میداند که به رونق ساخت و ساز کمک چندانی نمیکند. فرشید پورحاجت همچنین معتقد است پیشفروش به عنوان مهمترین ابزار تأمین مالی سازندگان غل و زنجیر شده است. او بیان میکند: تسهیلاتی که در حوزه تولید مسکن پرداخت میشود کمترین ریسک را از نظر اقتصادی دارد؛ چرا که ضمانتها به صورت کاملاً مشخص از سوی بانکها دریافت میشود. اما متأسفانه با وجود تزریق منابع بسیار خوبی که از محل بازگشت ۵۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات مسکن مهر صورت گرفته، این منابع به حوزه مسکن اختصاص نیافته و حتی به استناد قانون ساماندهی که میبایست ۱,۰۰۰ میلیارد تومان به حوزه مسکن داده شود محقق نشده است.
پورحاجت با بیان اینکه در شرایط جنگ اقتصادی، عملاً بخش تولید از همه طرف محاصره شده است، گفت: ابزارهای مالی را بستهاند و این عملکرد، مخاطره افتادن ریسک سرمایهگذاری در حوزه مسکن را در پی داشته است. انبوهسازان نیز انگیزه خود را برای بازگشت به بازار مسکن از دست دادهاند که یک تهدید بزرگ برای اقتصاد کشور محسوب میشود. بانکها نگاه صحیحی به حوزه تولید مسکن ندارند. وقتی هم که تلاطم در بازار مسکن رخ میدهد به اشتباه، انگشت اتهام را به سمت سوداگران میگیرند.
از سوی دیگر هماکنون سقف تسهیلات پرداختی به متقاضیان ۱۶۰ میلیون تومان از طریق پسانداز یک ساله است که با توجه به افزایش قیمت مسکن طی یک سال اخیر، برخی افراد پیشنهاد بالا بردن رقم وام بانکی را دادهاند؛ پیشنهادی که محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی موافقش نیست و آن را تورمزا میداند. البته این صحبت وزیر را اغلب کارشناسان و نمایندگان مجلس قبول دارند اما میگویند شاید افزایش وام مسکن در اقتصاد کشور موجب افزایش تورم شود، اما در شرایط کنونی بهترین و سریعترین راه کار برای خانه دار شدن خانوادهها افزایش میزان وام مسکن است.
وزیر راه و شهرسازی طی روزهای اخیر در خصوص احتمال افزایش میزان تسهیلات بانکی برای کمک به افزایش توان خرید در حوزه مسکن گفت: بحث تسهیلات خرید مسکن یکی از موارد آثار تورمی به خصوص در قشری است که جامعه هدف هستند.
با این حال ۳۰ دیماه، محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی گفته بود که قیمت مسکن در کلانشهرها به ویژه تهران افزایش چشمگیری داشته و این مسئله خانوادهها را از خرید مسکن منصرف کرده است؛ لذا تسهیلات مسکن با توجه به قیمت کنونی املاک، حداقل باید ۵۰ درصد افزایش یابد. در شرایط کنونی یک زوج برای خرید مسکن میتوانند حدود ۱۶۰ میلیون تومان وام دریافت کنند که این میزان تسهیلات باید به حدود ۳۰۰ میلیون تومان افزایش یابد.
اعتبار ۵۰۰۰ میلیاردی برای افزایش سرمایه بانک مسکن در سال ۹۸
اما بانکها نیز در پرداخت تسهیلات توجیهات خود را دارند و از کمبود منابع صحبت میکنند. به همین دلیل دولت و مجلس باید فکری برای این موضوع کنند. نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس در روزهای اخیر از افزایش ۵۰۰۰ میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن خبر داده است. سید ابوالفضل موسوی بیوکی میگوید: در شرایط کنونی باید افزایش سرمایه بانکهای مرتبط با مسکن یکی از اولویتهای مجلس و دولت باشد، البته مجلس در لایحه بودجه سال ۹۸ اعتباری بالغ بر ۵ هزار میلیارد تومان را برای کاهش بدهیهای بانک مسکن به بانک مرکزی در نظر گرفته است.
تحرک نسبی در بازار مسکن شب عید
رصد اوضاع فعلی بازار مسکن در دیماه ۱۳۹۷ نشان میدهد با اینکه حجم فایلهای فروش آپارتمان در دفاتر املاک به شدت زیاد است، خانههای بهقیمت سریعاً فروخته میشود. واسطههای ملکی میگویند فاصلهی عرضه تا فروش یک واحد که پایینتر از میانگین منطقه عرضه میشود به کمتر از یک هفته رسیده است. تعداد معاملات در دیماه نیز نسبت به بهمن ماه مقداری افزایش نشان میدهد. با این وجود هنوز برخی فروشندگان محتاط که با توجه به شرایط سیاسی و اقتصادی، چشمانداز روشنی برای بازار مسکن متصور نیستند نسبت به کاهش قیمت پیشنهادی، مقاومت نشان میدهند. اما کارشناسان معتقدند طرف تقاضا ظرفیت رشد مجدد قیمت مسکن را ندارد و به همین دلیل شاهد ثبات این بازار در ماههای آینده خواهیم بود. برخی دیگر نیز میگویند که افزایش قیمت ممکن است رخ دهد، اما پایینتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.
* در بازار مسکن و محلات مختلف پایتخت چه خبر است؟
گزارشهای میدانی از افزایش تعداد فروشندههای پول لازم در بازار مسکن شب عید حکایت دارد؛ معاملات نیز به دلیل قرار داشتن در فصل جابهجایی مقداری بالا رفته است.
بررسیهای میدانی حاکی از آن است که کمبود واحدهای کوچک متراژ در فایلهای دفاتر املاک باعث شده تا قیمت هر متر مربع از این نوع آپارتمانها نسبت به واحدهای بزرگ متراژ، بیشتر شود. به طور مثال یک واحد ۵۰ متری نوساز در حکیمیه تهرانپارس بین ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان قیمتگذاری میشوند. در حالی که واحدهای بالای ۸۰ متر مربع حدود ۹ تا ۱۱ میلیون تومان به فروش میرسند.
| مظنه آپارتمان در تهران بر اساس معاملات بهمن ماه ۹۷ | |||
| محله | متراژ | سن بنا | قیمت (تومان) |
| بهداشت | ۵۰ متر | ۲ سال | ۲۶۰ میلیون |
| آپادانا | ۷۴ متر | ۱۰ سال | یک میلیارد و ۵۰ میلیون |
| آبشار دمار | ۴۹ متر | ۶ سال | ۲۵۹ میلیون |
| ازگل | ۶۲ متر | ۱۲ سال | ۴۵۰ میلیون |
| بریانک | ۵۵ متر | ۱۴ سال | ۲۸۵ میلیون |
| آگاهی | ۸۶ متر | نوساز | ۴۹۸ میلیون |
| خلیج فارس | ۷۸ متر | ۱۱ سال | ۴۰۰ میلیون |
| وحیدیه | ۴۰ متر | ۷ سال | ۲۹۳ میلیون |
| تهرانپارس | ۴۳ متر | ۸ سال | ۲۸۵ میلیون |
| حکیمیه | ۵۸ متر | ۲ سال | ۶۴۵ میلیون |
| مسعودیه | ۶۶ متر | ۷ سال | ۳۲۵ میلیون |
فشار تقاضا برای واحدهای کوچک متراژ
شواهد نشان میدهد با وجود آنکه به دلیل رشد ناگهانی بازار مسکن، تقاضا بیشتر برای واحدهای کوچک متراژ صورت میگیرد، عرضه در واحدهای بالای ۸۰ متر مربع نمود بیشتری دارد. مهدی روانشادنیا، کارشناس اقتصاد مسکن میگوید: در دیماه ۱۳۹۷ میانگین متراژ واحدهایی که معامله شده ۷۵ متر مربع بوده است. ۶۸ درصد واحدهایی که معامله شدند دارای ارزش کمتر از یک میلیارد تومان و ۴۱ درصد کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان بودهاند. اگر میانگین قیمت شهر تهران که ۹ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان است را در میانگین متراژ تقاضا یعنی ۷۵ متر مربع ضرب کنیم به عدد تقریبی ۷۵۰ میلیون تومان میرسیم که باید به عنوان میانگین قیمت بر اساس تقاضا در تهران لحاظ شود و ۵۷ درصد معاملات مسکن در این بازه قیمتی انجام شده است. این نکات به سیاستگذار یادآوری میکند که جهت حمایتهای دولت باید به سمت واحدهای در استطاعت گروه غالب جامعه هدف برود.
همچنین رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران با بیان اینکه لازم است به سمت صنعتیسازی برویم گفت: متراژ خانهها باید مطابق سلایق همه گروهها باشد. درست است که در بسیاری از محلهها نیاز به متراژهای کمتر از ۸۰ متر داریم ولی در مناطق دیگر نیاز به واحدهای بزرگ متراژ دیده میشود. لذا نمیتوانیم صرفاً آپارتمانهای کوچک یا بزرگ متراژ را ملاک برنامهریزی برای تولید قرار دهیم. البته در حال حاضر فشار تقاضا بیشتر در واحدهای کوچک متراژ دیده میشود. به همین دلیل طی سالهای اخیر به موضوع کوچکسازی تاکید و در بسیاری از مناطق این اقدام آغاز شده است.
