بانک‌ها پشت سازندگان مسکن را خالی کرد‌ه‌اند

 گروه اقتصادی: بر اساس اعلام بانک مرکزی تنها 3درصد کل تسهیلات پرداختی نظام بانکی کشورمان به حوزه مسکن اختصاص داشته و بانک ها 97درصد از جریان سیال تسهیلات پرداختی شان را به سمت حوزه هایی غیر از مسکن هدایت کرده اند. پرداخت این حجم اندک تسهیلات به طرح های مسکن در حالی است که مطابق قانون جهش مسکن ابلاغی سال1400، همچنین برنامه هفتم توسعه و سایر اسناد بالادستی مانند بودجه های سنواتی، نظام بانکی هر سال می بایست حداقل 20درصد از خالص تسهیلات خود را به طرح های مرتبط با مسکن اختصاص دهند. به اعتقاد بسیاری از تحلیلگران حتی این 20درصد هم با توجه اینکه نیمی از اقتصاد کلان کشور را مسکن تشکیل می دهد، جوابگو نیست. اما بانک ها از اجرای همین اندک هم استنکاف کرده و عملا دست فعالان حوزه مسکن و انبوه سازان را در حنا می گذارند. 
نتیجه این رویکرد نظام بانکی که حتی برای طرح ملی مسکن تسهیلات لازم را اختصاص نمی دهد، این شده که انبوه سازان طرح نهضت ملی ، منابع مورد نیاز خود را از متقاضیان این طرح ها که اغلب ذیل دهک های محروم جامعه قرار دارند، مطالبه می کنند. تنها در یک نمونه از این نوع مطالبات در حالیکه در قراردادهای مسکن ملی عنوان شده بود، خانواده ها حداکثر باید  180میلیون تومان آورده داشته باشند، ناگهان از آنها خواسته شد تا آورده خود را به حدود 400میلیون تومان(یعنی بیش از 2برابر) برسانند. همین مطالبه نقدینگی غیر متعارف از مردم کم برخوردار متقاضی مسکن ملی بود که باعث شد، دامنه وسیعی از خانواده هایی که از تمکن کافی برخوردار نبودند، ناچار شوند عطای مسکن ملی را به لقایش ببخشند و از این طرح خارج شوند! دردآور اینکه این واحدهای مسکونی مسکن ملی، نهایتا در اختیار سوداگران و سودجویانی قرار گرفت که در بازار مسکن جولان می دهند. تجارت به بهانه گزارش اخیر بانک مرکزی در گفتگو با تحلیلگران بازار مسکن و انبوه سازان تلاش کرده ابعاد مختلف این کاستی را مورد بررسی قرار دهد.

چرا بانک ها در برابر قانون استنکاف نمی کنند؟
دلایل مختلفی برای عدم استنکاف بانکها از اجرای قانون طرح می شود. نخستین مورد مرتبط با کسری بودجه دولت و دست بردن دولت در حساب نظام بانکی برای جبران کسری بودجه خود است. از سال 97 به این سود دولت ها تلاش کردند بخش قابل توجهی از کسری بودجه خود را از نقدینگی موجود در نظام بانکی جبران کنند. این روند استقراض از سیستم بانکی از سال 1401 به این سود روند شتابنده تری نیز به خود گرفته است. دولت ها برای اینکه متهم به استقراض از بانک مرکزی و چاپ پول نشوند، به جای بانک مرکزی از نظام بانکی کشور استقراض می کنند. طبق گزارش بانک مرکزی، بدهی بخش دولتی (دولت و شرکت‌های دولتی) به این نهاد در سال ۱۴۰۳ به ۶۷۸ هزار میلیارد تومان رسید که رشدی ۴۳ درصدی نسبت به سال قبل را نشان می‌دهد. از این میزان، ۴۸۲ هزار میلیارد تومان متعلق به دولت و ۱۹۶ هزار میلیارد تومان متعلق به شرکت‌ها و مؤسسات دولتی بوده است.با استناد به این گزارش، بدهی بخش دولتی به بانک‌ها و موسسات اعتباری در سال گذشته 35.1 درصد صعود کرد به 1,316 هزار میلیارد تومان رسید که از این میزان، 1,266 هزار میلیارد تومان مربوط به مطالبات شبکه بانکی از دولت و حدود 50 هزار میلیارد تومان، مربوط به مطالبات بانک‌ها از شرکت‌های دولتی بود. بنابراین یکی از دلایلی که بانک ها نتوانسته اند وظایف خود را برای ارائه تسهیلات به بخش های مختلف عملیاتی کنند،  این است که این تسهیلات برای جبران کسری بودجه دولت راهی پاستور شده است. دلیل مهم بعدی، مرتبط با رویکردهای سوداگرانه بانک هاست. نظام بانکی در ایران به جای یک ساختار خدماتی و اقتصادی به یک مجموعه سوداگر و سودجو بدل شده اند. مبتنی بر این رویکرد، بانک ها به جای اینکه تسهیلات 10الی 15ساله برای مسکن با سود 23درصد اعطا کنند، منابع خود را راهی بازارهای سوداگرانه ای چون مسکن، ارز و طلا و...می کنند و سود افزونتری می برند و از این طریق زیان انباشته خود را پوشش می دهند. این عامل باعث شده تا بانک ها علاقه ای به تزریق تسهیلات خود به پروژه های مسکن را نداشته باشند. 

انبوه سازان و فعالان بازار مسکن چه می گویند؟
حسن محتشم رییس اتحادیه انبوه سازان مسکن تهران در گفتگو با تجارت در پاسخ به این پرسش که چرا بانک ها از وظایف قانونی خود برای پرداخت حداقل 20درصد از کل تسهیلات خود به طرح های مسکن خودداری می کنند؟ می گوید:« نحوه پرداخت تسهیلات مسکن با توجه به مصوبه مجلس باعث شده  تا بسیاری از طرح های مسکن به خصوص طرح ملی مسکن با مشکلات بسیاری مواجه شوند. سازندگان هم که نمی توانند پول مورد نیاز را از جیب خود بپردازند. در این صورت 3اتفاق محتمل است که هر کدام آسیب های خاص خود را دارد. راه حل اول، سازندگان این است که وجوه مورد نیاز را از متقاضیان مسکن تامین کنند. این ایده با توجه به اینکه اغلب متقاضیان مسکن ملی و طرح هایی مانند آنرا خانواده های کم برخوردار  تشکیل می دهند، مردم را با فشار زیادی مواجه می سازد. راه حل دوم این است که پروژه ها متوقف شوند و تا زمان تامین منابع مورد نیاز نیمه کاره رها شوند. این راهبرد هم خسارت های بسیاری دارد، چرا که روند عرضه مسکن در کشور را مختل می کند. راه حل  سوم که به نظر من خطرناک ترین است، ساخت واحدهای مسکونی بی کیفیت، با مصالح نامناسب و غیر استاندارد ولی ارزان است. این رویکرد هم جان و مال و سلامتی مردم را به خطر می اندازد.» محتشم ادامه می دهد:«بنابراین همانطور که ملاحظه می کنید، استنکاف بانکها از پرداخت تسهیلات مطابق قانون، خسارت های بسیاری را ایجاد می کند. ضمن اینکه باید توجه داشت که تسهیلات مسکن در ایران تنها نباید به طرح ملی مسکن اختصاص داشته باشد و باید سایر گونه های ساخت و ساز را شامل شود. من به شما اطمینان می دهد، این تسهیلات 3درصدی پرداخت شده هم اغلب برای یک پروژه خاص بوده است. افرادی از این تسهیلات بهره مند شده اند که دارای روابط خاص بوده اند! بانک ها این حجم اندک تسهیلات را هم پرداخت نمی کنند مگر اینکه وزارت راه و شهرسازی و اداره کل های این وزارتخانه، بانک ها را تکلیف به اعطای این وام های ناچیز کنند. بانک ها به اندازه ای مانع و مشکل جلوی سازنده می گذارند که ناامید و پشیمان شده و از پروژه خارج شود. نتیجه این روند باعث دفع بسیار سازندگان شده است. در شرایطی که پروژه های ملی مسکن در حال کار هستند تا عرضه مسکن را بهبود بخشند، این نوع برخوردهای بانکی، اداری و مالی با پروژه های مسکن ، کشور را با تنگناهای بسیاری در حوزه مسکن مواجه می سازد. البته بانک ها هم مشکلات خاص خود را دارند. از یک طرف دولت به آنها فشار می آورد که کسری بودجه دولت را جبران کنند و از سوی دیگر با زیان انباشته در اقتصاد روبه رو هستند و  ناچارند در بخش های سودآورتر ورود کنند. در شرایطی که تورم در اقتصاد ایران بالای 40درصد است، بانک ها باید وام بلندمدت 12تا 18ساله با سود 23تا 26درصد بدهند! طبیعی است که سیستم بانکی  نسبت به پرداخت تسهیلات از خود اقبال زیادی نشان ندهند. آنها ترجیح می دهند از طریق شرکت های سرمایه گذاری اقماری، اقدام به سرمایه گذاری در زمین و مسکن و ملک کنند و  سود بیشتری برداشت کنند. محتشم در پایان تاکید می کند:« بنگاه داری و ملک داری بانکها در حالی است که بیش از 5سال است که بانک مرکزی، کلیه بانک ها (به جز برخی موارد استثنایی) را از خرید و فروش مسکن، ملک و زمین منع کرده و مجازات هایی برای آن در نظر گرفته است. اما بانک ها راه و روشی های دور زدن قانون را پیدا کرده اند و شرکت های اقماری برای این منظور تاسیس کرده و اقدام به بنگاه داری و ملک داری می کنند. نتیجه این ساختار معیوب این شده که خانه برای نسل های جوان ایرانی و اکثریت خانواده های محروم و متوسط ایرانی به یک رویای دست نیافتنی و دور دست تبدیل شده است.»