تغییر نظام مالیاتی راهکاری برای رونق بازار مسکن

به گزارش خبرنگار تجارت، مطالعات مالیات منفعت سرمایه چند موضوع کلی را مورد بررسی قرار داده‌اند. برخی از مطالعات اثرات توزیعی را مورد بررسی قرار داده‌اند. برخی دیگر اثرات مالیات بر کارایی اقتصادی را ارزیابی کرده‌اند و نهایتا اثرات مالیات بر قیمت و تثبیت سازی بازار مسکن بررسی شده است.
نتیجه یک مطالعه برگرفته از طرح بسته کامل مالیات‌های بخش مسکن نشان می‌دهد وزارت راه و شهرسازی مطالعاتی تکمیلی در خصوص نظام مالیاتی برنامه‌های عمرانی انجام داده است. در این مطالعات اصلاح قوانین مالیاتهای مستقیم در بخش مسکن مورد توجه قرار گرفته و با توجه به بررسیهای انجام شده، اصلاحاتی در برخی از سرفصلها پیشنهاد شده است که در برنامه‎‌های عمرانی درج شده است. اعتقاد بر آن است که سازمان امور مالیاتی بدون توجه به اهداف بخش مسکن اقدام به حذف برخی سرفصل‌های مالیاتی مثل مالیات بر واحدهای مسکونی خالی، مالیات سالانه املاك و اراضی بایر کرده است.
اگر چه برخی از کارشناسان به اثر ات منفی مالیات منفعت سرمایه اشاره دارند ولی لازم به ذکر است این مالیات هرگز در ایران تجربه نشده است و تجربه بسیاری از کشورها موفقیت قابلتوجه این مالیات را مورد تأکید قراداده‌اند.
پیرو این مطالعه پژوهشی، علی اکبر قلی زاده دانشیار گروه اقتصاد دانشگاه بوعلی سینا، معتقد است: نبود زیرساخت‌های اجرای این مالیات مورد توجه برخی از کارشناسان بوده است و این دلیل کافی برای عدم اجرا نخواهد بود و منافع گسترده ملی و آثار گسترده آن در ابعاد خانوار بویژه برای گروه‌های کم‌درآمد و میان‌درآمد، هزینه‌های سازمانی و اداری آن را تأمین می‌کند.
به گفته وی، مالیات منفعت سرمایه که بر بخش مسکن وضع می‌شود، موجب کاهش درآمد اتفاقی و همچنین کاهش بازدهی این دارایی می‌شود و در نتیجه سایر دارایی‌ها جذابیت بیشتری برای سرمایه‌گذاری خواهد داشت. تقاضای سوداگری مسکن با کاهش مواجه می‌شود و کاهش سوداگری مسکن منجر به کاهش نوسان قیمت مسکن و رشد با ثبات بلندمدت قیمت خواهد شد.
بر اساس این مطالعه پژوهشی، در کشورهایی که تقاضای بالقوه سرپناه گسترده است، اگرچه ممکن است تقاضای سوداگری کاهش یابد، اما در مقابل افزایش با ثبات بلندمدت تقاضای مصرفی را بدنبال خواهد داشت. مالیات منفعت سرمایه علاوه بر اثرات درون‌بخشی دو نتیجه مهم و کلیدی خواهد داشت؛ نخست کنترل تورم که از طریق تثبیت قیمت و اجاره مسکن ایجاد می‌شود و دیگری کنترل نقل و انتقال شدید منابع سرگردان مالی بین بخش مسکن و سایر بازارهای مالی است که با توجه به از بین رفتن فرصت سوداگری بخش مسکن، منابع مالی به فعالیت‌های مولد در بخشهای تولیدی و خدماتی انتقال می یابد و زمینه رشد تولید و سرمایه‌گذاری را در اقتصاد کشور فراهم می‌کند.
مسکن دارایی غیرمنقول و بلندمدت است که خرید آن سرمایه‌گذاری تلقی می‌شود و در طول دوره نگهداری، درآمدی به دارنده تعلق می‌گیرد. بر اساس روش ارزش خالص فعلی قیمت دارایی مسکن برابر ارزش خالص کنونی درآمدهای حاصله خواهد بود.
مشاهده می‌شود قیمت مسکن ارتباط منفی با مالیات منفعت سرمایه دارد. افزایش مالیات منفعت سرمایه، موجب کاهش قیمت مسکن خواهد شد. این موضوع در ادبیات اقتصاد مسکن و سیاستگذاری‌های اقتصادی و کنترل ادوار تجاری نکته بسیار کلیدی بشمار می آید. به طورکلی بخشی از افزایش قیمت مسکن بنیادی نامیده می‌شود و شامل افزایش با ثبات بلندمدت می‌شود و قسمت دیگر افزایش حباب قیمت است و مالیات منفعت سرمایه در صدد کنترل نوسان بخش غیربنیادی قیمت مسکن بر می‌آید که نتیجه آن تثبیت بازار مسکن خواهد بود.
ارتباط مالیات و نوسان قیمت و سرمایهگذاری مسکن
در ادبیات تجربی سیاست‌های بخش مسکن یکی از ابزارهای قوی و مؤثر جهت کنترل نوسان قیمت مسکن، ابزار سیاست‌های مالیاتی می باشد. یکی از ابزارهای قوی کنترل و هدایت سوداگری مسکن جهت به حداقل رساندن زیان‌های آن بر بخش مسکن و اقتصاد ملی، استفاده از مالیات منفعت سرمایه است که در اغلب کشورهای پیشرفته و توسعه یافته مورد استفاده قرار می‌گیرد.
موضوع مهم دیگر، رشد سرمایه‌گذاری است؛ مسکن یکی از بخشهای مهم اقتصاد ملی تلقی می شود که حدود 20 درصد تولید ناخالص داخلی در مرحله تولید و بهره برداری و بیش از 40 درصد تشکیل سرمایه را به خود اختصاص می دهد. نگرانی عمده سیاستگذاران اقتصادی آن است که سیاست‌های کنترل حباب و نوسان قیمت مسکن یا به کارگیری ابزار مالیاتی، کاهش سرمایه‌گذاری و رشد تولید و اشتغال را بدنبال داشته باشد.
سیاست مالیاتی بهینه علاوه بر کنترل نوسان و حباب قیمت مسکن باید قادر باشد سرمایه‌گذاری مسکونی را در روند رشد باثبات بلندمدت قرار دهد و عامل کاهش سرمایه‌گذاری در این بخش نباشد. تردیدی نیست نوسان قیمت، مهمترین متغیر مؤثر بر سرمایه‌گذاری بوده و موجب افزایش ریسک و کاهش اعتماد سرمایه‌گذاران و نوسانی شدن تولید و سرمایه‌گذاری مسکن خواهد شد. از این رو مالیات منفعت سرمایه، ترکیب نوسان قیمت و سرمایه‌گذاری بخش مسکن را در وضعیتی قرار می دهد که نسبت به کشورهایی که فاقد این نظام مالیاتی هستند، شرایط مناسب تری از نظر کارایی برقرار می‌شود. درنتیجه وضع مالیات منفعت سرمایه در شرایطی قابل دفاع است که نوسان قیمت را کاهش دهد و علاوه بر آن موجب تقویت رشد سرمایه‌گذاری نیز شود.
کشورها به دو گروه تقسیم‌بندی می‌شوند؛ گروه اول شامل کشورهای ایرلند، اسپانیا، نروژ، فنلاند، دانمارك و آمریکا، سوئد، ژاپن، استرالیا، سوئیس، کانادا، نیوزیلند، انگلستان و فرانسه می‌شوند که در آنها مالیات منفعت سرمایه مسکن وجود دارد. در گروه دوم نیز کشورهای هلند، ایتالیا، ایران و آلمان قرار دارند که فاقد نظام منفعت سرمایه مسکن هستند.
تحلیل عملکرد بازار کشورهای مورد بررسی اطلاعات جامع و کاملی در خصوص اثر مالیات منفعت سرمایه مسکن نشان می‌دهد. در آلمان رشد قیمت واقعی مسکن و نسبت قیمت به اجاره در سطح پایینی قرار دارد که دلیل آن گستردگی و جذابیت بازار سرمایه این کشور است . یعنی بدیل‌های قوی در بازار دارایی وجود دارد که باعث می شود سهم مسکن در سبد دارایی خا نوار ناچیز باشد.
پایین بودن نرخ مالیات منفعت سرمایه واقعی با رشد قابل توجه قیمت واقعی مسکن مرتبط است. عدم برقراری این مالیات موجب می‌شود نسبت قیمت به اجاره بالاتر از متوسط بوده و به تبع آن حباب قیمت مسکن شکل می گیرد. همچنین مالیات منفعت سرمایه بالا با رشد پایین قیمت واقعی مسکن و نسبت قیمت به اجاره پایین و عدم وجود حباب همراه بوده است. شاخص نسبت قیمت به اجاره در گروه اول به مراتب کمتر از گروه دوم است.
نتیجه این مطالعه حاکی از آن است که مالیات منفعت سرمایه وجود ندارد و به جای آن مالیات نقل و انتقال وضع می‌شود. در طرح اصلاح مالیات‌ها، مالیات منفعت سرمایه پیشنهاد و تقدیم مجلس شد که مورد تصویب قرار نگرفت.
همچنین مالیات بر اراضی بایر و واحدهای مسکونی خالی در اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم لغو شد و علت آن افزایش کارایی نظام مالیاتی ذکر شده است. پایین بودن نرخ مؤثر مالیاتی و درآمد اندك از محل این نوع مالیات موجب لغو آن از قانون مالیاتهای مستقیم شد.
دریافت این مالیات توسط و یا با همکاری مقامهای محلی میتواند از نرخ مؤثر بالایی برخوردار و در جهت تحقق اهداف نظام مالیاتی کارآمد باشد.