آمار نشان می دهد واحدهای 50 تا 70 متر مربع بیشترین تقاضا را در بازار مسکن پایتخت به خود اختصاص می دهند و در این بین، غفلت سیاستگذار از عرضه کافی، تقاضای بالا و معاملات مکرر، تورم این گروه از آپارتمان‌ها را تشدید کرده است.
دست به دست شدن چندباره آپارتمان‌های در محدوده استطاعت گروه اصلی مخاطب مسکن، این دسته از واحدها را از دسترس متقاضیان مصرفی خارج کرده است. دفاتر مشاور املاک شهر تهران می‌گویند اتفاقی که در ماه‌های اخیر بسیار دیده می‌شود این است که بعضی سرمایه گذاران بازار مسکن، آپارتمان‌های زیر قیمت و عمدتاً ریز متراژ را با پرداخت حداکثر ۳۰ درصد از مبلغ کل، قولنامه می‌کنند و ظرف چند روز آن را با قیمتی به مراتب بالاتر از رقم خرید خود به فروش می‌رسانند. این روند، التهاب قیمت در گروه آپارتمان‌های کوچک متراژ را تشدید کرده است. بازسازی جزئی این واحدها نیز بازده ۵۰ درصدی سرمایه نوسازی را به دنبال دارد.
از سوی دیگر هجوم بخش عمده تقاضا به سمت آپارتمان‌های ۵۰ تا ۷۰ متر مربع در ماه‌های گذشته باعث شده تا فایل‌های این دسته از واحدهای مسکونی در دفاتر املاک پایتخت بسیار کمیاب و در مقابل، سهم واحدهای بزرگ متراژ در دفاتر افزایش پیدا کند.
غفلت از عرضه متناسب با تقاضا در سال‌های گذشته تناقض‌های آشکاری را در بازار مسکن شهر تهران در پی داشته است. کارشناسان معتقدند بازار مسکن به طور دائم آمادگی جذب آپارتمان‌های کوچک را دارد؛ زیرا با وجود اینکه طرف عرضه در سال‌های اخیر تمرکز خود را بر ساخت واحدهای بالای ۹۰ متر مربع به دلیل سودآوری بالای آنها گذاشته، همواره آپارتمان‌های کمتر از ۸۰ متر مربع بیشترین سهم را از معاملات به خود اختصاص داده‌اند. در فروردین ماه ۱۳۹۸ واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر مربع با سهم ۱۵.۲ درصد از معاملات، بیشترین تقاضا را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ متر و ۷۰ تا ۸۰ متر نیز به ترتیب با سهم‌های ۱۵ و ۱۱.۹ درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در فروردین ماه ۱۳۹۸ واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع ۵۵.۳ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
گام شفاف‌ساز در بازار مسکن
اما پس از آن‌که فایل‌های مسموم به عنوان عوامل التهاب‌زا، جو روانی بازار مسکن را طی یک سال اخیر به هم زد، وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و صنعت، معدن و تجارت به همراه اتحادیه صنف مشاوران املاک، اقداماتی را برای ایجاد شفافیت قیمتی در بازار مسکن آغاز کردند.
سامانه اطلاعات بازار املاک ایران که با همکاری وزارتخانه‌های صمت و راه و شهرسازی راه افتاد و حدود هفت سال از راه‌اندازی آن می‌گذرد به عنوان سایت مرجع آن‌طور که باید و شاید شناخته نشده است. یک آسیب به کارکرد این سامانه در سال ۱۳۹۳ خدمات آن را تضعیف کرد. تا قبل از آن تمام معاملاتی که در مشاورین املاک دارای مجوز انجام و کد پیگیری ارائه می‌شد در سامانه به ثبت می‌رسید. بنابراین همه می‌توانستند به این سامانه مراجعه کنند و دریابند در منطقه و محله‌شان چه معامله‌ای با چه قیمتی به صورت واقعی، انجام شده است. اما بنا به گفته‌ی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، رأی دیوان عدالت اداری در سال ۱۳۹۳ مبنی بر اجباری نبودن کد پیگیری، منجر به تضعیف سامانه شد. در حال حاضر وزارت صنعت، معدن و تجارت به همراه مشاوران املاک در تلاش هستند تا این سامانه تقویت شود.
ثبات هفتگی بازار مسکن
پس از نوسانات دو ماهه بازار مسکن، دفاتر املاک از توقف رشد قیمت مسکن در هفته اخیر خبر می‌دهند و خطر صعود مجدد را تهدید رکودزای این بازار تلقی می‌کنند.
معاملات قطعی در بازار مسکن به نصف اردیبهشت ماه سال قبل رسیده است. دفاتر مشاور املاک می‌گویند که بعد از جهش ماهیانه قیمت که در اسفندماه اتفاق افتاد در یک هفته گذشته، رشد قیمت متوقف و فایل‌های بیشتری به بازار عرضه شده است. تقویت بازار از طریق دو گروه سنی آپارتمان‌ها محسوس‌تر است؛ گروه اول واحدهای قدیمی هستند که به قصد تبدیل به احسن برای فروش ارائه شده‌اند و گروه دوم کلید نخورده‌هایی که صاحبان آنها به دلیل سردرگمی بازار در ماه‌های اخیر از فروش آن خودداری می‌کردند. واسطه‌های ملکی معتقدند پس از آن‌که تهدیدات خارجی اثر چندانی در بازار ارز ایجاد نکرد، شرایط برای عرضه واحدهای نوساز فراهم شده و حذف قیمت در آگهی‌های فروش ملک نیز در آرامش بازار بی‌تاثیر نبوده است.
