ثبات یا افزایش اجاره بها در انتظار تحولات اقتصادی

پیش بینی وضعیت اجاره بها اعم از ثبات یا افزایش قیمتش در سال جاری مطمئنا به شرایط اقتصادی کشور مرتبط خواهد بود، شرایطی که در اثر اجرای برنامه ای همچون طرح هدفمندی یارانه ها یا رشد تورم ممکن است بوجود آید.

به گزارش تجارت آنلاین، افزایش لسام گسیخته قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم به موجب رشد تورم در چند سال اخیر باعث شده که اکثر متقاضیان مسکن به دلیل عدم توانایی در صاحب خانه شدن رو به اجاره نشینی بیاورند، این سیل متقاضی در کشور روزانه رو به افزایش است، وضعیت نگران کننده ای که خطر افزايش قيمت اجاره‌بها را بيشتر می كند.

بر اساس آمارهای منتشرشده از سوی بانک مرکزی متوسط شاخص بهای مسکن اجاره ای طی سال های اخیر در بازه های متفاوت همواره افزایش داشته است، اگر چه بخشي از اين افزايش اجاره بها به دلیل اجرای طرح هدفمند کردن یارانه ها، رشد هزينه هاي آب و برق و گاز و رشد نقدينگي طبيعي است اما کنترل دولت مي توانست اين فشار هزينه اي و انتظارات تورمي را به سمت بازارهاي ديگر مانند سکه و طلا سوق دهد، در این شرایط بسیاری از کارشناسان معتقدند که بازار مسکن با فعال‌سازی صنعت اجاره و انبوه‌سازی آرام می‌شود و این برابری عرضه و تقاضا کمک‌کننده بازار خواهد بود اما باید اذعان داشت که در 36 سال گذشته، هيچ زمان تقاضاي كل مسكن با عرضه كل مسكن در کشور يكسان نبوده و همیشه تقاضاي كل از عرضه كل مسكن بيشتر بوده، اگرچه ناكافي بودن مسكن در ايران، به معناي کارتن خوابی نیست اما يك عدم تعادل شديد را بر اقتصاد ايران حاكم كرده است. بخش مسكن شهري با افزايش حجم كوچندگان از روستاها به کلان شهرها سیل عظیمی از متقاضیان مسکن را هم اکنون در خود می بیند که نیاز به توجه دارند. باید قبول کرد که همیشه بازار اجاره مسکن تابعی از بازار مسکن بوده و هرگونه رکود و رونق در این بخش تأثیر مستقیم بر بازار اجاره داشته است. بنابراین برنامه‌ریزی برای بازار اجاره بدون توجه به بازار مسکن نمی‌تواند کارآمد باشد. افزايش تقاضا در اين بخش، تقاضا براي بسياري از كالاها و خدمات ديگر را در پي خواهد داشت و تحرك اقتصادي بخش مسكن، ديگر بخش های اقتصادی کشور را نيز به حركت  در می آورد.

 برخی کارشناسان معتقدند تعیین تکلیف واحدهای مسکن مهر و طرح‌های از پیش مانده دولت در بخش مسکن می‌تواند تاثیر مثبتی بر ثبات بازار داشته باشد چراکه حداقل دو میلیون مستأجر ایرانی در اطراف شهرهای بزرگ در واحدهای مسکونی خود مستقر می‌شوند و این کمبود مسکن در شهرهای بزرگ کمی جبران می‌شود، مطمئنا این امر باعث می شود اجاره بهای مسکن نیز از رشد کمتری برخوردار باشد اما وضعیتی که اجاره بها طی سال های اخیر به خود دیده کاملا خلاف این امر است، حال متقضیان مسکن های اجاره ای نگران این مساله هستند که آیا قیمت اجاره ها همانند سال گذشته با افزایش روبه رو خواهد شد یا خیر! برای پاسخ به این سوال باید منتظر ماند و مشاهده کرد چه آینده ای پیش روی بازار مسکن در سال جاری است. رخدادهایی همچون مذاکرات هسته ایی، سرنوشت فاز دوم طرح هدفمند کردن یارانه ها و اقدامات دولت در زمینه کاهش تورم و خروج بازار از رکود،  هر یک می تواند تاثیر بسزایی در وضعیت بازار مسکن در سال 93 داشته باشد، اما آن چیزی که تجربه نشان داده، با فرض اینکه شوک جدیدی به بازار مسکن وارد نشود، تا پایان خرداد ماه سال جاری، میزان اجاره بها به دلیل عدم تمایل مستاجران به جابه جایی در آغاز سال جدید، ثبات خود را حفظ خواهد کرد، و شاهد افزایش نخواهیم بود، به نظر کارشناسان رشد اجاره بها در ادامه سال 93 کمتر از رقم تورم خواهد بود.

دولت تدبیر و امید پس از روی کار آمدن وعده‌هاي بسياري براي كنترل قيمت مسكن و اجاره‌بها مطرح كرده اما مساوی نبودن میزان عرضه و تقاضا در بازار مسكن و اجاره ‌بها هميشه به شکل یک نیروی محرکه براي افزایش قيمت ها در بازار عمل كرده ‌است. امسال نیز اگر دولت در کنترل تورم ناتوان باشد دوباره باید شاهد افزایش اجاره بها در سطح کشور باشیم. در واقع باید گفت هم اكنون سه نظريه براي آينده بازار مسكن و اجاره‌ بها وجود دارد كه پايه‌هاي آن بر وضعيت فعلي بازار مسكن و همچنين عواملي نظير افزايش وام خريد مسكن استوار است.  برخي مي‌گويند بازار مسكن در سال 93 همراه با تثبيت قيمت با رونق مواجه مي‌شود و با توجه به قيمت‌هاي ثابت، متقاضيان دست به معامله مسكن خواهند زد. از سوي ديگر برخي مي‌گويند قيمت‌ها در وضعيت فعلي باقي خواهند ماند اما سايه ركود بر بازار مسكن خواهد ماند چرا كه متقاضيان حتي با قيمت‌هاي فعلي هم توان خريد خانه را ندارن. تحليل آخری ‌كه از سوي برخي كارشناسان ارايه مي‌شود كمي‌نگران‌كننده‌تر است، زیرا آنها بر این معتقدند که ركود و كاهش قيمت‌هاي فعلي تنها آرامشي پيش از وقوع طوفان است و در سال 93 باز هم با افزايش غيرمنتظره قيمت مسكن‌ روبه‌رو خواهيم شد.

از نظر مصرف كننده، مسكن كالايي است كه جايگزين نزديكي ندارد و درصد بالايي از بودجه خانوار را به خود اختصاص مي دهد، حال با نزدیک شدن به فصل اجاره ها در اواخر خرداد و تابستان امسال اکثر خانواده های مستاجر برای پیدا کردن خانه ی مناسب در تلاش خواهند بود تا هر چه سریع تر ملک مورد نظر خود را پیدا کنند زیرا این احتمال وجود دارد که با اجرای فاز دوم طرح هدفمند کردن یارانه ها قیمت اجاره ها و مسکن افزایش یابد. البته هرساله با آغاز سال جدید، مستاجران با افزایش قیمت که به تبع تورم عمومی کشور اتفاق می‌افتد روبرو هستند اما رکود بازار مسکن در سال گذشته و کاهش قیمت‌ها موجب شده بود که مستاجران برای امسال نگرانی کمتری برای اجاره‌بها داشته باشند در حالی که اعلام دولت مبنی بر اجرای هدفمندی یارانه‌ها می‌تواند بازار را دستخوش تغییراتی کند، در واقع بازار مسکن نسبت به هرگونه تغییری در اقتصاد کشور واکنش نشان می‌دهد بنابراین احتمال اینکه با گران شدن 25 درصدی نرخ انرژی و افزایش تورم، بازار مسکن هم دستخوش تغییراتی شود وجود دارد که این گرانی‌ها هم ابتدا در اجاره بها خود را نشان می‌دهد، بنابراین تغییرات بازار مسکن یکی از آثاری است که احتمال دارد متقاضیان در سه ماه دوم سال با آن روبرو شوند بنابراین مستاجران که از خردادماه به دنبال یافتن مسکن مناسب هستند را تحت تاثیر قرار می‌دهد ضمن آنکه قدرت خرید متقاضیان مسکن را هم کاهش خواهد داد، بازار اجاره همواره تحت تاثیر تورم قرار داشته و پیش بینی نمی شود تقاضای اجاره کاهش چندانی داشته باشد تا از این بابت شاهد کاهش قیمت اجاره باشیم اما قیمت های اجاره همیشه تمایل به انطباق با نرخ تورم داشتند و در سال جاری هم این تمایل ادامه خواهد داشت، اگرچه ممکن است این افزایش قیمت به پای نرخ تورم نرسد اما انتظار کاهش قیمت ها هم در بازار اجاره درست نیست.