بسته تکراری برای حمایت از مستأجران

گروه اقتصادی: در آستانه فصل نقل و انتقال مستاجران سرانجام جزییات بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی برای مستاجران اعلام شد. بسته حمایتی که هر چند در آن مواردی چون پرداخت تسهیلات 400میلیون تومانی به مستاجران، ساخت 75هزار مسکن استجاری و تامین مسکن ویژه کارگران و... گنجانده شده است، اما به اعتقاد بسیاری از تحلیلگران، فاقد ضمانت های اجرایی برای حمایت مناسب از جمعیت بالای مستاجران ایرانی (که حدودا نیمی از جمعیت کشور را تشکیل می دهند) است.  بر اساس گزارشی که وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی منتشر کرد، مستاجران ایرانی با فقر فزاینده ای دست به گریبان هستند به گونه ای که در برخی استان ها از جمله البرز، قم و...مستاجران با فقر 100درصدی دست به گریبان هستند.  در یک چنین شرایطی طبیعی است که دولت راهکارهایی را برای حمایت از مستاجران در نظر بگیرد. بسیاری از تحلیلگران معتقدند بهترین راهکار حمایت از مستاجران، تصویب دستور العمل ها و قوانین حمایتی است. پیمان مولوی اقتصاددان در گفتگو با تجارت به برخی تجربیات کشورهای توسعه یافته اشاره کرده و می گوید:« در سوئد، لندن، شهرهای آمریکا و بسیاری دیگر از کشورها شرایط قانونی وضعیت استیجاری را به گونه ای تنظم می کنند که نهایتا به نفع مستاجران باشد. مثلا در سوئد برای دهک های محروم، هزینه های حمایتی قابل توجهی در نظر می گیرند، یعنی اگر فردی در دهک های کم برخودار باشد و امکان تامین هزینه های خانه استجاری را نداشته باشد، دولت اجاره او را پرداخت می کند. مهمتر از ان نوع حمایت ها، حمنایت های قانونی است. یعنی قرار دادهای اجاره را به جای یک سال، 3ساله تنظیم می کنند.» او ادامه می دهد:« در نمونه های دیگر، مثلا  بر اساس قانون هیچ صاحبخانه ای نمی تواند بیشتر از 20درصد را بر اجاره مستاجر خود بیفزاید. و مهمتر از آن تا زمانی که مستاجر مایل به حضور در خانه استیجاری باشد، اجازه تخلیه خانه داده نمی شود.» این تحلیلگر یادآور می شود:« در ایران اما دولت به این نوعدحمایت ها توجه نمی کند. پرداخت وام ودیعه مسکن با سودهای بالای 23درصدی به خانواده ای که با فقر مطلق دست به گریبان است ، به جز اینکه این را به یک فقیر بدهکار بانک بدل کند، فایده ای ندارد. ای کاش دولت در این بسته حمایتی، دستور العملی تدارک می دید تا حداقل قراردادهای اجاره ای در صورت تمایل مستاجر برای 3سال منعقد شوند و هر سال 20درصد به آن افزوده شود.» 

سایه روشن های بسته حمایت از مستاجران
اما بد نیست، محتوای بسته حمایتی وزارت راه و شهرسازی برای حمایت از مستاجران مورد بررسی قرار گیرد. دولت در قالب طرحی حمایتی، تسهیلات ودیعه مسکن با سقف فردی 400 میلیون تومان را به خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی(ره)، سازمان بهزیستی، بنیاد شهید و ایثارگران و همچنین دهک‌های اول تا چهارم درآمدی اختصاص می‌دهد. این تسهیلات از محل 20 هزار میلیارد تومان اعتبار در بند (ث) تبصره 15 قانون بودجه 1404 تأمین می‌شود. شرط اصلی بهره‌مندی از این وام، نداشتن سابقه مالکیت مسکن و معرفی توسط نهادهای ذی‌ربط است. هدف طرح، کاهش فشار اقتصادی بر مستأجران و کمک به ساماندهی بازار اجاره مسکن است. در اجرای ماده 9 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، وزارت راه و شهرسازی تسهیلات کمک ودیعه مسکن با نرخ مصوب را برای مستأجران فاقد مسکن تصویب کرده است. سقف فردی این تسهیلات در شهر تهران حداقل 300 میلیون تومان است و مجموع اعتبار طرح، 200 هزار میلیارد تومان (معادل 200 همت) برآورد شده است. این تسهیلات با هدف حمایت از مستأجران کلان‌شهرها طراحی شده و اولویت دریافت با خانوارهای فاقد سابقه مالکیت، زوج‌های جوان (با حداکثر 4 سال از تاریخ ازدواج)، زنان سرپرست خانوار و خانواده‌های دارای سه فرزند یا بیشتر است. مبلغ این وام سالانه و بر اساس نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه اعلامی مرکز آمار ایران افزایش می‌یابد. در تبصره اول این ماده، به‌صراحت بر اولویت‌دهی به گروه‌های خاص مانند زوج‌های جوان، خانواده‌های تحت پوشش نهادهای حمایتی و زنان سرپرست خانوار تأکید شده است. همچنین بانک مرکزی موظف است ظرف دو هفته از زمان ابلاغ مصوبه، سهمیه هر بانک عامل را تعیین و اعلام کند. بر اساس تبصره سوم، دستورالعمل اجرایی این ماده نیز باید ظرف دو هفته با همکاری وزارت راه و شهرسازی تهیه و منتشر شود.

سیاست‌های حمایتی از موجران
در چارچوب اجرای ماده 7 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، وزارت راه و شهرسازی مجموعه‌ای از مشوق‌ها و سیاست‌های مالی را برای تشویق موجران به رعایت نرخ‌های مصوب و ساماندهی بازار اجاره تصویب کرده است. این بسته شامل پرداخت تسهیلات جعاله مسکن و معافیت‌های مالیاتی برای موجرانی است که با نرخ‌های مصوب اقدام به اجاره واحدهای مسکونی خود می‌کنند. بانک مرکزی موظف است از طریق بانک‌های عامل، تسهیلات جعاله مسکن را مطابق تصمیم هیئت عالی بانک مرکزی و تأیید وزارت راه و شهرسازی به این موجران پرداخت کند. شوراهای مسکن استانی نیز مکلفند در شهرهای بالای 100 هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید، سقف افزایش اجاره‌بها را مشخص کنند. این نرخ‌ها پس از تصویب شورای عالی مسکن و تأیید استانداری‌ها، لازم‌الاجرا خواهند بود. بر اساس مصوبه دولت، واحدهایی که در سال 1404 برای نخستین‌بار وارد بازار اجاره می‌شوند، از محدودیت سقف افزایش اجاره معاف هستند. همچنین موجران و مشاوران املاکی که از دستورالعمل‌های ابلاغی تخطی کنند، توسط سازمان تعزیرات حکومتی و مراجع قضایی تحت پیگرد قرار خواهند گرفت. در راستای ایجاد انگیزه برای رعایت نرخ‌های مصوب، سازمان امور مالیاتی موظف شده معافیت‌های مالیاتی برای موجران و مستأجران مشمول این طرح اعمال کند.

شفاف‌سازی ارزش اجاری و افزایش عرضه
به‌منظور ارتقای شفافیت بازار و افزایش عرضه رسمی مسکن استیجاری، وزارت راه و شهرسازی اقدامات متعددی را در دستور کار قرار داده است. از جمله این اقدامات، به‌روزرسانی دوره‌ای ارزش اجاری توسط سازمان امور مالیاتی است. پس از هر به‌روزرسانی، باید ظرف یک هفته سامانه‌ای برخط برای اطلاع‌رسانی عمومی و دسترسی وزارت راه و شهرسازی راه‌اندازی شود. در حوزه افزایش عرضه، دو طرح کلیدی در دستور کار دولت قرار دارد:
طرح تهاتر اراضی دولتی با واحدهای تکمیل‌شده بخش خصوصی: سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت عمران شهرهای جدید مجاز شده‌اند اراضی دولتی (به‌ویژه در بافت‌های فرسوده) را در ازای دریافت واحدهای مسکونی تکمیل‌شده از بخش خصوصی تهاتر کنند. مدیریت این واحدها شامل اجاره، تعمیر و تخلیه، با کارگزاران وزارت راه خواهد بود. دستورالعمل اجرایی این طرح باید ظرف دو ماه توسط وزیر راه و شهرسازی ابلاغ شود. طرح ساخت 75 هزار واحد استیجاری در سه سال آینده: این واحدها عمدتاً در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ ساخته خواهند شد و به زوج‌های جوان (با حداکثر 5 سال از تاریخ ازدواج) و خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی اختصاص می‌یابد. زمین موردنیاز با قیمت منطقه‌ای در اختیار بنیاد مسکن و بخش خصوصی قرار می‌گیرد و تا پایان دوره اجاره، مالکیت زمین منتقل نخواهد شد.
 شرایط مالی و حقوقی این طرح شامل موارد زیر است:
تسهیلات ساخت با نرخ مصوب بانک مرکزی و بازپرداخت از محل درآمدهای اجاره‌ای،تخصیص نهایی به دهک‌های اول تا پنجم بر اساس تأیید پایگاه اطلاعات رفاه ایرانیان،معافیت‌های مالیاتی مطابق تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم > BNMBS: تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام و ساخت مسکن سازمانی. دولت با هدف افزایش عرضه و پاسخ‌گویی به نیاز اقشار مختلف، دو برنامه کلان دیگر را به تصویب رسانده است:
تکمیل 300 هزار واحد نیمه‌تمام: واحدهایی که حداقل دو سال از صدور پروانه ساخت آن‌ها گذشته، مشمول دریافت تسهیلات بدون نیاز به سپرده‌گذاری یا ارزیابی هزینه باقی‌مانده خواهند بود. این تسهیلات برای واحدهای زیر 100 مترمربع و با بازپرداخت 5 ساله پرداخت می‌شود. پروژه‌ها باید حداکثر ظرف 18 ماه تکمیل شوند و بانک مرکزی مکلف است ظرف سه هفته، دستورالعمل اجرایی را به بانک‌های عامل ابلاغ کند. همچنین وزارت راه، کشور، شهرداری‌ها و وزارت دادگستری مکلف به رفع موانع اداری و حقوقی پروژه‌های با کمتر از دو سال قدمت ساخت شده‌اند.
ساخت 100 هزار واحد مسکن سازمانی فراجا: بر اساس جزءهای 2 و 5 بند (پ) ماده 50 قانون برنامه هفتم توسعه، فراجا مکلف است ظرف یک ماه نیاز خود را اعلام کند. تسهیلات این پروژه با نرخ سود 5 درصد و دوره مشارکت 2 ساله و از محل بودجه‌های مشخص‌شده در سال‌های 1403 و 1404 تأمین خواهد شد. مدیریت بهره‌برداری و واگذاری بر عهده فراجا خواهد بود و وزارت راه موظف است در تغییر کاربری اراضی مورد نیاز تسریع کند.

تأمین مسکن کارگران در سه مدل
دولت برای تأمین مسکن کارگران سه مدل مختلف را معرفی کرده است: 1)مدل ملکی2). مدل اجاره به شرط تملیک، 3) مدل اجاره‌ای این مدل‌ها از طریق همکاری وزارتخانه‌ها و کارفرمایان به اجرا درمی‌آید. تأمین زمین بر عهده وزارت راه، وزارت صمت و صاحبان صنایع است و مدیریت پروژه‌ها نیز توسط کارفرمایان و طبق دستورالعمل مشترک انجام می‌شود. در این طرح، اجاره 99 ساله اراضی دولتی به صنایع و خیرین در قالب صنعت‌شهرها پیش‌بینی شده است. تمامی تسهیلات مرتبط با این طرح به‌عنوان عملکرد بانک‌ها در اجرای ماده 4 قانون جهش تولید مسکن محسوب می‌شود. سیاست‌های دولت با هدف کاهش فشار مالی بر خانوارهای کم‌درآمد، تثبیت بازار اجاره و افزایش عرضه رسمی مسکن طراحی شده‌اند. اختصاص وام 400 میلیون تومانی برای دهک‌های پایین، ساخت 75 هزار واحد استیجاری و تکمیل 300 هزار پروژه نیمه‌تمام از مهم‌ترین بخش‌های این طرح‌هاست. با این حال، موفقیت این برنامه‌ها به هماهنگی دستگاه‌ها، تخصیص به‌موقع منابع و نظارت مؤثر بستگی دارد. اجرای ناقص یا ناهماهنگ این سیاست‌ها می‌تواند اعتماد عمومی را تضعیف کند. در مقابل، اجرای موفق آن‌ها می‌تواند گام مهمی در بهبود معیشت مستأجران و اقشار آسیب‌پذیر و ایجاد ثبات در بازار مسکن باشد.