اشکال توانمندسازي مردم براي خريد مسکن

اقشار هدف دولت در برنامه تامين مسکن به دو دسته تقسيم بندي ميشوند. دسته اول گروههايي هستند که جزو دو تا سه دهک اول قرار دارند و کم درآمدترين خانوارهاي متقاضي مسکن به حساب مي آيند.اين افراد قدرت پس انداز ندارند و در واقع مخاطبان برنامه مسکن اجتماعي تعريف ميشوند. دولت براياين دسته، يارانههايي همچون يارانه اجارهبها يا تامين قسمتي از هزينه تامين مسکن را بايد پرداخت کند. دسته دوم خانوارهايي هستند که با دريافت وام خريد مسکن، درآمدشان آنقدر کم است که نميتوانند اقساط وام را پرداخت کنند.اين گروه مخاطب برنامه مسکن حمايتي است و دولت مجبور است بهاين خانوارها يارانه نرخ سود تسهيلات بپردازد تا اقساط وام برايشان کاهش پيدا کند. بحثي که وزارت راهوشهرسازي در حال حاضر دنبال ميکند پرداخت يارانه نرخ سود به گروههاي کمدرآمد متقاضي وام مسکن است که خانهاوليها يا همان زوجهاي فاقد مسکن دراين رديف طبقهبندي ميشوند. همچنين خانوارهايي که در مناطق ضعيفتر شهري يا بافتفرسوده و اسکان غيررسميسکونت دارند هم ميتوانند دراين گروه قرار بگيرند. بنابراين براياين گروه، دولت برنامه مسکنحمايتي را انتخاب کرده است. دراين برنامه، مشکل تامين مسکن مخاطبان با وام حل ميشود و توقعاين است که دولت در پروسه پرداخت تسهيلات خريد، کمکهايي را به وامگيرندهها اختصاص دهد. هدفاين برنامه، تشکيل و توسعه بازار رهن درايران است. در خيلي از کشورها، برنامه کمک دولت در قالب بازار رهن به اشکال مختلف اجرا ميشود. در برخي کشورها، کمک دولت در برنامه وام مسکن به شکل پرداخت کمک هزينه اوليه، انجام ميشود. مثلا در انگليس بانکها در ازاي پرداخت ۷۰درصد هزينه خريد مسکن در قالب تسهيلات، ۳۰درصد پيشقسط نياز دارند که دولت ۲۰درصد ازاين پيشقسط را متقبل ميشود و در پايان مدت بازپرداخت اقساط، از وامگيرنده مطالبه ميکند.اين اقدام باعث ميشود متقاضيان فرصت توانمندشدن پيدا کنند. درايران، توصيهاين است کهاين رقم به شکل تفاوت سود تسهيلات، پرداخت شود. سود کنوني تسهيلات بانکها حدود ۲۳درصد است و دولت براي حمايت از اقشار متقاضي وام مسکن بايد مابهالتفاوتاين نرخ تا نرخ ۱۴درصد را پرداخت کند. محاسبات وزارت راهوشهرسازي نشان ميدهد، براي آنکه اقساط ماهانه وام خريد مسکن در استطاعت وامگيرندهها باشد، بايد نرخ سود تسهيلات حداکثر ۱۴درصد تعيين شود. مبناي تشخيص استطاعت بازپرداخت وام مسکن را نيز سهم اقساط از سبد درآمد و هزينه ماهانه خانوارها تعريف کردهايم بهاين معني که اقساط وام نبايد از ۳۰ تا حداکثر ۳۵درصد بودجه ماهانه خانوارها بيشتر باشد. بنابراين در شرايط موجود اقتصاد کلان و شاخصهاي اقتصاد مسکن، بهترين سياست تامين مسکن براي گروههاي مياندرآمد و توانمندسازي مردم به شکل پرداخت يارانه سود تسهيلات است. دراين روش، از بازار رهن کمک گرفته ميشود. حتما کمکها بايد در چارچوب نظام بازار رهن باشد. تجربه سالهاي گذشته و عملکرد دولتهاي قبل نشان ميدهد شيوههاي ديگر همچون مسکنمهر در ۸سال اخير يا تقسيم کردن زمينهاي دولتي بين افراد که در اوايل انقلاب اجرا شد، موفق نبوده است و در نهايت فضاي شهري مطلوبيايجاد نميکند. بنابراين تمام راههايي که به توانمندسازي مردم براي مالکيت خانه کمک ميکند بايد از کانال بازار رهن بگذرد. البته در مورد مسکناجتماعي موضوع فرق ميکند. دراين برنامه که براي کمدرآمدها تعريف شده، چنانچه دولتها بخواهند کمک کنند بايد از طريق بانکها، منابع دولت و شهرداريها باشد. در خيلي از کشورها، برنامه مسکناجتماعي به دست شهرداريها و بخش خصوصي اجرا ميشود و طرحهايي که دولتهاي محلي براي خانهسازيهاي ارزانقيمت پياده ميکنند در نهايت باعث انتفاع اقشار کمدرآمد فاقد مسکن ميشود. در مقطع فعلي،اين پرسش ممکن است مطرح شود که با بضاعت مالي و محدوديتهاي اعتباري، چگونه ميتوان ابزارهاي برنامههاي تعريف شده را مهيا کرد؟ يک پاسخ ميتوانداين باشد که مقياس اجراي برنامهها تا حد امکان کاهش يابد تا با منابع موجود سازگاري پيدا کند و قابليت اجرايي شدن بيابد. اما چنانچه برنامههاي ضروري به هر دليل به تعويق بيفتد، انباشت تقاضا در سالهاياينده، مشکلات بيشتري را به وجود ميآورد. آنچه مسلم استاينکه در حال حاضر مشکل مسکن در کشور در حد بحران آب نيست، اما همين وضعيت فعلي بايد بهبود پيدا کند. حداقل نياز موجود در بازار مسکن، ورود تقاضاي جديد ناشي از ازدواجهاي سالانه است که بايد دولت و سيستم بانکي لااقل شرايط تامين مسکن معادل زوجهاي جديد را فراهم کنند. آمارها نشان ميدهد سالانه ۸۰۰ هزار ازدواج در کشور صورت ميگيرد که در نتيجه بايد ۸۰۰ هزار واحدمسکوني ارزان قيمت جديد نيز به بازار عرضه شود. در بازار مسکن چند صد هزار واحد مسکوني اضافه در قالب خانه خالي وجود دارد، امااين واحدها چون در استطاعت متقاضيان اقشار هدف نيستند، مناسب تقاضا به حساب نميآيند. نکته مهميکه بايد مدنظر دولتمردان در باب نياز مسکن قرار گيرد، تغيير شرايط مالي متقاضيان در طول زمان است بهاين معني که اگر در حال حاضر براي گروههايي که مخاطب وام خريد مسکن هستند و ميتوانند با کمک حمايتي در قالب يارانه نرخ سود، توانمند شده و صاحبخانه شوند، اقدام عملياتي صورت نگيرد، با گذشت زمان و تورم در بخش مسکن و اقتصاد،اين گروه به تدريج به سطح اقشار ضعيفتر جامعه منتقل ميشوند و دراين صورت، مخاطبان برنامه مسکناجتماعي بيشتر خواهد شد.