نمای کلی از بازار مسکن در پنج سال

به گزارش پایگاه خبری تجارت آنلاین به نقل از پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، اولین محور مورد توجه سهم بخش مسکن در تولید ناخالص داخلی است. بررسی­ ها نشان می­ دهد بخش مسکن در دوره تولید و بهره­ برداری نزدیک به 20 درصد از تولید ناخالص داخلی و بیش از 40 درصد تشکیل سرمایه ناخالص را به خود اختصاص می­ دهد. بررسی روند پنج سال گذشته حاکی از آن است که ارزش افزوده بخش ساختمان (به قیمت ثابت سال 90) طی سال­ های 91 تا 95 بیانگر نزولی بودن سهم این بخش در اقتصاد بوده است. طوری که سهم بخش ساختمان از GDP به قیمت پایه از 9.2 درصد در سال 91 به 5.2 درصد در سال 95 رسیده است. علاوه بر این سهم ارزش افزوده این بخش از تولید ناخالص داخلی نیز روند کاهشی را نشان می ­دهد.

همچنین تشکیل سرمایه ثابت ناخالص در سال­ های مورد بررسی نیز خروج بخش خصوصی را از این بخش نشان می دهد. اگر چه تشکیل سرمایه ثابت ناخالص خصوصی در بخش ساختمان به قیمت جاری از سال 93 به بعد کاهش داشته اما علت افزایش تشکیل سرمایه ثابت ناخالص کل در سال 95 نسبت به سال قبل، پیشی گرفتن افزایش تشکیل سرمایه ناخالص بخش دولتی از کاهش آن در بخش خصوصی است.

بررسی­ ها از آمار تشکیل سرمایه ثابت ناخالص ساختمان به قیمت ثابت سال 90 نشان دهنده آن است که با خارج کردن اثر تورم از آمار، کاهشی بودن تشکیل سرمایه بخش خصوصی بر افزایش آن توسط بخش دولتی فزونی داشته و منجر به کاهش تشکیل سرمایه ثابت شده است.

محور دوم نقش بخش مسکن در مهار تورم است. کارشناسان اقتصادی معتقدند مهار تورم بدون توجه به اقتصاد مسکن و شناخت علمی و تجربی از عملکرد این بخش غیر ممکن است. بررسی روندهای گذشته حاکی از آن است که در دوره بروز شوک­ های غیر شدید 5 تا 7.5 درصد از نرخ تورم ایجاد شده به بخش مسکن ارتباط پیدا می­ کند. در عین حال سومین محوری که نقش مسکن در اقتصاد کشور را نمایان می­ کند آن است که مسکن سهم قابل توجهی از کل بودجه خانوار را به خود اختصاص می­ دهد. همچنین جلوگیری از وقوع شوک ­های قیمتی و تثبیت بازار مسکن نقش کلیدی و محوری در تخصیص بهینه منابع میان بخش ­های تولیدی و خدماتی و بازار مالی را فراهم می­ سازد.

با نگاهی به این چهار محور اهمیت، بررسی اقتصاد بخش مسکن در پنج سال گذشته قابل توجه است. یکی از بخش­ هایی که سمت و سوی حرکت بازار مسکن را نشان می ­دهد مقایسه روند صدور پروانه­ های ساختمانی است.

این بررسی در خصوص روند صدور پروانه ­های ساختمانی در پنج سال گذشته نیز نشان می­ دهد که اگر چه تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در کل مناطق شهری پس از سیر شدیدا نزولی، در سال 95 افزایش داشته است. البته این روند در محدوده شهر تهران قدری متفاوت بوده است. به این معنا که رشد صدور پروانه­ های ساختمانی اندک بوده است. به این معنا که اگر چه روند صدور پروانه­ های ساختمانی در مناطق شهری طی یک سال 95 نسبت به سال قبل از آن معادل 20.4 درصد افزایش داشته اما این رشد در مورد شهر تهران معادل 7.5 درصد در سال 95 در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته بوده است. نکته قابل تامل آن که شیب منفی صدور پروانه ­های ساختمانی در شهرهای بزرگ در سال 95 نسبت به سال قبل از آن اگرچه در مقایسه با چهار سال قبل کاهش پیدا کرده اما برخلاف شهر تهران و سایر مناطق شهری مثبت نشده و معادل 6.4 درصد رشد منفی داشته است.

یکی دیگر از بخش ­هایی که سیگنال رونق یا رکود در بازار مسکن را نشان می ­دهد حجم سرمایه­ گذاری بخش خصوصی در این حوزه است. بررسی بانک مسکن حاکی از آن است که سرمایه­ گذاری بخش خصوصی در ساختمان ­های شروع شده، نیمه تمام و تکمیل شده پس از روند افزایشی تا سال 93، به طور مداوم کاهش داشته است. به طوری که پس از سه سال رشد مداوم سرمایه گذاری در ساختمان های شروع شده طی سال­ های 91 تا 93، رشد مثبت سرمایه گذاری در این بخش متوقف و در دو سال 94 و 95 به ترتیب حجم سرمایه­ گذاری بخش خصوصی در این حوزه به ترتیب 17.6 درصد و 9.1 درصد نسبت به سال قبل از آن کاهش داشته است. کارشناسان معتقدند این امر موید کاهش در سرمایه گذاری برای شروع ساختمان­ های جدید، نیمه تمام و تکمیل شده است.

آمار خانه­ های خالی نیز شاخص مهم دیگر در بررسی روند بازار مسکن است. بررسی­ ها نشان می­ دهد: تعداد آپارتمانهای خالی در سطح کشوری روندی کاملا صعودی داشته و در سال 95 به بیش از 2.5 میلیون واحد مسکونی رسیده است نکته قابل توجه آنکه بخش عمده ­ای از خانه ­های خالی در مناطق شهری به ویژه تهران قرار دارند. به طوری که برابر با آمار حجم خانه ­های خالی در شهر تهران در سال 95 نزدیک به نیم واحد مسکونی است و نسبت به سال 90 معادل 11.6 درصد رشد داشته است.

علاوه بر این سه شاخص قیمت زمین با توجه به عرضه محدود زمین و گسترش جمعیت نیز در قیمت تمام شده مسکن نقش مهمی بازی می­ کند. قیمت زمین پس از رشد نجومی در سال های 91 و 91، در سال 93 با رشد منفی در حدود 2.9 درصد نسبت به سال قبل از آن مواجه شد اما پس از آن در سال­ های 94 و 95 با رشد مثبت اندک به ترتیب 6 درصد و 3.3 درصد نسبت به سال قبل از آن مواجه شد و به یک ثبات نسبی رسید به طوری که در سال گذشته متوسط رشد قیمت مسکن بیش از متوسط رشد قیمت زمین بوده است.