گروه اقتصادی – کورش شرفشاهی: امروزه مسکن به چالش جدی مردم و دولت تبدیل شده است. از یک سو قیمتها دایم در حال افزایش است و از سوی دیگر خواب سنگین دولت و ناکارآمدی وزیر سابق مسکن، باعث شد تا ۷ سال هیچ اقدامی در زمینه ساخت و ساز انجام نشود. همین مساله باعث شد تا مسوولان همچون غریقی به هر تخته پاره ای دست دراز کند. یکی از این موارد، راه اندازی بورس املاک و مستغلات بود که از هفته جاری کلید خورد. اما نکته مهم اینجاست که هنوز سوالات بسیاری در این زمینه مطرح است. جدی ترین بحثی که در خصوص راه اندازی بورس مسکن مطرح شد، وزیر اقتصاد در نشست با فعالان بازار سرمایه اعلام کرد. فرهاد دژپسند در این نشست از راه اندازی بورس املاک و مستغلات در هفته جاری خبر داده و گفته بود: بسیاری از سازمانها، همچون بنیاد مستضعفان، بنیاد شهید، ستاد فرمان امام، تأمین اجتماعی و دانشگاه آزاد اعلام آمادگی کردند تا املاک خود را در این بورس قرار دهند. البته این اظهار نظر دژپسند پس از آن مطرح شد که روحانی در جلسه هیات دولت تاکید کرده بود گرانی قیمت مسکن ناشی از گرانی قیمت زمین است و از تمامی دستگاهها خواسته بود تا زمین های اضافی خود را در اختیار ساخت و ساز مسکن قرار دهند.
سوالات مردم بی خانه
از یک سو تا وقتی سامانه املاک و اسکان راه اندازی نشود، نمیتوان از شفافیت در معاملات بورس مسکن سخن گفت و مهمتر اینکه تضمینی وجود ندارد تا این بورس به محلی برای سفته بازی دلالان تبدیل نشود؟ از سوی دیگر برخی نهادهای عمومی اعلام کرده اند املاک مازاد خود را برای خانه دار کردن اقشار مستضعف و دهکهای یک و دو جامعه اختصاص دهند؛ اما آیا قرار است نحوه عرضه املاک مسکونی این نهادها در بورس تشریح شود؟ نوع کاربری املاک دستگاههای عمومی که قرار است به بورس املاک بیاید، مسکونی است یا اداری؟از سوی دیگر، زیرساخت قانونی عرضه املاک دستگاههای دولتی و عمومی در بورس کالا نیز که به صراحت در قانون به صورت مزایده ذکر شده، چگونه قرار است ظرف کمتر از یک هفته اصلاح شود؟
بورس مسکن پنجمین بورس
هنوز اظهار نظر دژپسند تمام نشده بود که مدیرعامل بورس تهران گفت: این بورس، پنجمین بورس کشور است و هدف از راه اندازی بورس املاک و مستغلات اطمینان خاطر از پروژههای انبوه سازی در فروش مسکن است. علی صحرایی گفت: نهادهای عمومی مانند بنیاد مستضعفان و ستاد اجرایی فرمان امام (ره) اراضی زیادی در اختیار دارند؛ از سوی دیگر انبوه سازان پر قدرتی در کشور داریم که نیاز به منابع نقدینگی دارند؛ از طرف دیگر؛ نقدینگی خُرد هم در دست مردم زیاد است که با راه اندازی این بورس، منابع مالی خُردِ در اختیار مردم، به پروژههای انبوه سازی متصل میشود. وی با بیان اینکه راه اندازی بروس املاک و مستغلات میتواند هزینههای انبوه سازی را کاهش داده و بازار ساخت و ساز را به یک بازار شفاف تبدیل کند، ادامه داد: با ایجاد بورس مسکن، امکان خرید متری مسکن متناسب با بودجه خانوارها فراهم میشود؛ همچنین امکان وثیقه گذاری سهام عدالت برای دریافت وامهای خرید نیز در این بازار و نیز امکان اجرای فرآیند اجاره به شرط تملیک در پروژههای انبوه سازی پیش بینی شده است.به گفته صحرایی در بورس املاک، امکان خرید و فروش امتیاز تراکم، پروانه ساختمانی، حق انشعاب آب و برق و گاز و تلفن و دیگر امتیازات مرتبط با بخش مسکن برای تأمین مالی سازمانهای مرتبط قابل معامله به صورت شفاف وجود دارد.
خرید متری برای دارایی های خرد
مدیرعامل بورس خرید متری مسکن در این بورس را امکانی برای پوشش داراییهای خُرد مردم به صورت ملک در زمان وجود تورم دانست و افزود: بورس مسکن موضوع مالکیت صحیح و پیشرفت پروژهها را رصد کرده و از طریق سامانه کدال به سهامداران و سرمایه گذاران اعلام میکند.مدیرعامل بورس افزود: بخش خصوصی میتواند در این بورس هم زمین ارائه دهد و هم پیمانکار ساخت و ساز پروژهها باشد.
تقویت شفافیت بازار مسکن
نکته ای که همواره در بحث مسکن نادیده گرفته می شود، جایگاه تعاونی های مسکن برای ساخت و ساز است و اکنون که بحث بورس مطرح شده اتاق تعاون نیز حرفهایی برای گفتن دارد. در این رابطه نایبرئیس سوم اتاق ایران گفت: بورس املاک فرصتی برای رقابتی کردن بازار، شفافیت در معاملات مسکن، تعیین شاخص قیمتگذاری و جلب اعتماد مردم نسبت به پیشفروش و مشارکت در پروژههای انبوهسازی، خواهد بود. محمدرضا انصاری راهاندازی این بورس را که پنجمین بورس در ایران خواهد بود را فرصتی در صنعت ساختمان و پیمانکاری دانست و تصریح کرد: اگر بتوانیم توانمندی در جامعه مهندسی را بر اساس قاعده به قدرت پولهای خرد جمع شده از سطح جامعه پیوند بزنیم، این حوزه شاهد رشد خوبی خواهد بود.وی با نگاهی به وضعیت طرحهای نیمهتمام گفت: مشکل اصلی همه این طرحها تأمین مالی بود. اگر این مسئله را برطرف کنیم، بخش زیادی از این طرحها و پروژههایی که در آینده کلید خواهند خورد حل میشود.انصاری تأکید کرد: تلاش این است که حلقههای مورد نظر در بورس املاک بدون سایش به یکدیگر وصل شوند و اگر مانعی هم وجود داشت، برطرف کنیم شاید امروز نسبت به جابهجاییهایی که در بازار سرمایه رخ داده و از هجوم به این بازار نگرانیهایی شکل گرفته باشد، اما از سوی دیگر فرصتی به وجود آمده که باید از آن بهترین بهره را ببریم.
نگرانی از اولین تجربه در جهان
از سوی دیگر رییس هیات مدیره بورس کالای ایران گفت: در هر اقتصادی، متناسب با شرایط حاکم بر آن باید از ابزارهای مختلفی به منظور ساماندهی اقتصادی بهره برد. شاید عدهای با این استدلال که در سایر کشورها تجربه راهاندازی بورس املاک و مستغلات را نداریم، معتقد باشند که راهاندازی این بورس نمیتواند در ایران به بهبود وضعیت این حوزه کمک کند. اما نظر ما این چنین نیست. شاهین چراغی گفت: عمده پروژههای عمرانی در حوزه مسکن و ساختمانسازی از آنجا که بانک مسکن نتوانسته وظایف خود را به خوبی انجام دهد، نیمهکاره متوقف شدهاند و پیمانکار دچار خسارتها مالی شده است. از طرفی انبوهساز به معنای واقعی کلمه در کشور نداریم، چراکه دسترسی آنها به منابع مالی و بازارهای موازی اندک است.چراغی، دخالت این بورس در فعالیت بنگاههای املاک را ادعایی نادرست دانست و تأکید کرد: به هیچوجه قرار نیست راهاندازی بورس املاک و مستغلات، مانع فعالیت بنگاههای املاک در سطح شهر شود.این عضو شورای عالی بورس، از قرار گرفتن سه رکن مهم در حوزه املاک و مستغلات در کنار یکدیگر خبر داد و گفت: دولت با عرضه زمینها و املاکی که در اختیار دارد، پیمانکار با توان اجرایی که دارد و مردم با منابع مالی خردی که وارد این بازار میکنند، در کنار هم قرار گرفته و بر اساس یک چارچوب منطقی و از پیش تعیین شده، سهم خود را از بازار میگیرند. وی ویژگی دیگر این بازار را تعیین شاخص برای قیمتگذاری در حوزه مسکن و مستغلات دانست و گفت: بر اساس آنچه عضو شورای عالی بورس مطرح کرد، دارنده زمین، زمین خود را، شرکت ساختمانی توان فنی و مدیریتی و در نهایت مردم، توان مالی خود را عرضه میکنند. این سه رکن در قالب SPV که بین هر سه قابل اعتماد است در کنار هم قرار میگیرند و اوراق بهادار منتشر میشود. این اوراق در بورس عرضه شده و در نهایت ساختمان یا پروژه موردنظر ایجاد میشود. برخی کارشناسان معتقدند دولت موضوع بورس املاک را در حالی که هیچ برنامه مدون و دستورالعمل دقیقی برای معاملات مسکن در بورس طراحی نکرده، برای ساماندهی بازار مسکن و جلوگیری از افزایش بی ضابطه قیمتها مطرح نکرده؛ بلکه هدف دولت این بوده تا با استفاده از تبلیغات و مانور بر روی بورس مسکن آن هم در دورهای که بورس به شدت مورد توجه مردم است، توجهها را از بخش مسکن به سمت بازار سرمایه منتقل تا بتواند جریان روانی بازار مسکن را کنترل کند.
