گروه راه و مسکن:بررسی ها حاکی از آن است که کاهش قدرت خرید متقاضیان از چالش های اصلی این روزهای بازار مسکن است؛ این در حالی است که مهم‌ترین سیاست حمایتی از متقاضیان در این بازار، وام های بانکی پیش بینی شده است. روشی که از به گفته کارشناسان از یک سو به دلیل قدرت پوشش دهی پایین نسبت به قیمت ملک و از سوی دیگر به دلیل نبود استطاعت متقاضیان در بازپرداخت اقساط نمی‌تواند کارآمدی لازم را داشته باشد. بررسی بازار مسکن تهران حاکی از آن است که وام مسکن در مناطق شمالی و جنوبی شهر به ترتیب کمتر از ۱۰ و ۳۰ درصد قیمت واحدهای مسکونی را پوشش می‌دهد به طوری‌که با وام ۹۶۰ میلیون تومانی مسکن که در اوایل سال جاری تصویب شد تنها می‌شود حدود ۱۳.۷ مترمربع در تهران خانه خرید.
تاثیر خنثی وام و تخفیف بر خریداران مسکن
هرچند گزارش‌های میدانی حکایت از کاهش قیمت مسکن و ارائه تخفیفات چشمگیر از سوی فروشندگان به دلایل عجیبی همچون نیاز فوری به پول و مهاجرت است به طوری که مالک یک آپارتمان ۲۰۰ متری در قیطریه می‌گوید که اکنون بیش از ۵ ماه است در انتظار خریدار است؛ در این مدت قیمت آپارتمان را از ۳۴ میلیارد تومان تا ۲۸ میلیارد تومان کاهش داده، اما هنوز خریداری برای آن نیافته است. اما این موارد هم تاثیر چندانی بر روی ترغیب خریداران برای ورود به بازار ندارد چراکه مسکن طی یک دهه گذشته خریداران خود را شوکه کرده به طوری که پیشی گرفتن رشد قیمت آن از قدرت خرید مردم منجر به عقب ماندگی متقاضیان این بازار شد. بنابر این در این شرایط بازماندگی خریداران از بازار مسکن به حدی است که نه وام ۹۶۰ میلیون تومانی و نه تخفیفات مالکان هیچ یک محرک مناسبی برای خریداران نیست. در چنین وضعیتی که خرید مسکن با وام و تخفیف هم برای مردم محال است این سوال وجود دارد که چه روشی می‌تواند به توانمندسازی متقاضیان خرید مسکن کمک کند؟ «مرتضی عزتی»- اقتصاددان و عضو هیات علمی دانشگاه تربیت مدرس، در گفت‌وگو با خبرنگار روزنامه «تجارت» به این پرسش‌ها پاسخ داده است:
مفهوم رکود در بازار مسکن
مرتضی عزتی به روزنامه «تجارت» گفته است:« معنای رکود در هر صنعت و فعالیتی به معنای کاهش تولید است اما رکود فعلی در بازار مسکن به معنای کاهش سطح معاملات و تعداد متقاضیان است؛ در این شرایط مالکانی که تمایل به فروش دارند، رضایت به کاهش قیمت می‌دهند؛ این در حالی است که مساله اصلی امروز بازار مسکن رکود نیست بلکه افت شدت قدرت خریداران است که این منجر به کاهش تقاضا در بازار شده است.» این اقتصاددان می‌گوید:« اگر قرار است بازار مسکن به دوره رونق بازگردد باید قدرت خرید مردم تقویت شود؛ البته این امر به سادگی هم قابل اصلاح نیست چراکه طی 5 سال گذشته قدرت خرید مردم به دلیل افزایش تورم و کاهش سطح درامدها به خصوص قشرکارگران، کارمندان و حقوق‌بگیرها به شدت کاهش یافته است. آمارها نشان می‌دهد که حقوق‌بگیران بخش قابل توجهی از افرادی بودند که طی ادوار مختلف به دنبال تغییر متراژ مسکن خود بودند حالا با کاهش سطح درامد خود از این بازار جا ماندند.»
راه ترمیم قدرت خرید مسکن
این استاد دانشگاه می‌گوید: « اگر قرار است قدرت خرید مردم برای ورود به بازار مسکن ترمیم شود، دولت باید به فکر بهبود درامد واقعی دستمزدهای حقوق‌بگیران باشد. این در شرایطی است که اکنون امکان افزایش جدی دستمزدها با با شرایط سخت و نابسامان رکود اقتصاد و تولید کشور برای دولت فراهم نیست؛ بنابراین سطح امیدواری سیاستگذاران برای ورود خودجوش مردم به بازار و ایجاد رونق مسکن تقریبا هچ است.» عزتی در ادامه می‌افزاید:« یکی از تبعات کاهش سطح تقاضا در بازار مسکن تشدید رکود در تولید مسکن خواهد بود و این امر تبعات و آثار زیان باری برای کل اقتصاد مشور به همراه دارد اما اگر دولت سیاست محدودسازی اعطای تسهیلات بانکی را حذف کند می‌تواند بخشی از قدرت خرید مردم را موقتا برطرف کند. هر چند ممکن است مردم در بازپرداخت این وام‌ها دچار مشکل شوند اما اعطای تسهیلات به خودی خود موجب ترمیم قدرت خرید مردم خواهد شد.»
دولت مانع اعطای تمام تسهیلات بانکی
این استاد دانشگاه می‌گوید: « اکنون دولت مانع اعطای تمام تسهیلات بانکی شده و به ندرت بانک ها برای خرید مسکن تسهیلات ارائه می‌دهند و تقریبا هیچ بانکی جز بانک مسکن آن هم تحت شرایط خیلی سنگین وام مسکن پرداخت نمی‌کنند؛ این بستر عاملی برای ناتوانی در قدرت خرید مردم در بازار مسکن شده است. لذا اگر قرار باشد در کوتاه مدت رونق هر چند محدودی در معاملات فعلی بازار مسکن رخ دهد دولت باید دست بانک‌ها را برای اعطای تسهیلات خرید مسکن باز بگذارد.» عزتی تاکید می‌کند:« هرچند اعطای تسهیلات خرید مسکن تنها برای ورود درصدی از متقاضیان که توان بازپرداخت اقساط سنگین آن را دارند جوابگوست اما ورود همین درصد کم از متقاضیان هم منجر به ایجاد رونق در مقطعی از بازار خواهد شد.»
عملکرد سیکلی بازار مسکن
این اقتصاددان می‌گوید:« اکنون شرایط بازار مسکن برای تولید کننده و عرضه کننده مکسن به شدت نا به سامان است اما باز مقایسه این دوره با سال گذشته نشان می‌دهد که اوضاع بازار با فرصت بشتر و قدرت انتخاب بیشتر برای ورود بهتر متقاضیان مناسب‌تر است.» عزتی گفته است:«عملکرد بازار مسکن به صورت سیکلی است، در دوره‌ای که قیمت‌ها به دلیل شوک‌های اقتصادی و سیاسی همچون تاثیر تحرکات و توافقات بین المللی، افزایش قیمت ارز و دلار، سکه و طلا بالا می‌رود و بعد از عبور از دوره‌ای شش ماه تا دوساله دوباره رو به افزایش و ثبات حرکت می‌کند.» او می‌گوید:« خاصیت بازار مسکن این گونه است که متقاضیان در دوره افزایش قیمت ملک با ترس از افزایش قیمت‌ها به بازار مسکن هجوم می‌آورند که این خود عاملی برای تشدید قیمت‌ها خواهد بود. با اوج قیمت مسکن و ناتوانی ورود خریداران، مسکن وارده دوره افت معاملات خواهد شد و با عرضه بیشتر از تقاضا، مسکن دچار افت نسبی قیمت خواهد شد و این دوره ممکن است بین 6 ماه تا 2 سال باشد.»
