گروه راه و مسکن: «بهمن آرمان» اقتصاددان معتقد است:« درحالی که داشتن مسکن و سرپناه یکی از نیازهای اولیه جوامع بشری است اکنون شاهد رشد بی سابقه و نجومی قیمت مسکن در کشور هستیم و این نه تنها به عنوان عامل منفی در اقتصاد بلکه به عنوان یک عامل اجتماعی موجب از هم‌پاشی ساختار خانواده شده است؛ به طوری که به دلیل نبود مسکن شرایط ازدواج جوانان ناممکن و دلیلی برای امتناع زوجین از فرزنداوری شده است.» به اعتقاد این اقتصاددان بحران مسکن در ایران در شرایطی است که شاید در کمتر کشوری نمونه آن را یافت. او می‌گوید: آنچه که در حل بحران مسکن در ایران وجود دارد در سطح بالا فقدان درک و در سطح پایینی بی‌انگیزگی است.» آنچه می‌خوانید ماحصل گفت‌وگوی خبرنگار روزنامه «تجارت» با «بهمن آرمان»- اقتصاددان و معاون اسبق سازمان بورس و اوراق بهادار است.
در سال‌های اخیر، خرید و حتی اجاره مسکن برای بسیاری از اقشار جامعه به معضلی سخت و خواسته ای دور از دسترس تبدیل شده. چرا کار مسکن تا این اندازه بحرانی شد؟
در اقتصاد یک اصل اساسی به نام عرضه و تقاضا وجود دارد که این اصل در ایران به دلیل سیاست های اشتباه توسط دولت‌ها در هم‌ریخته است. در بازار مسکن نیز حتی میزان صدور پروانه های ساختمانی توسط شهرداری به معنای تولید و عرضه مسکن نیست و تنها به عنوان معیاری از تولید مسکن ارزیابی می‌شود که این به عدد کمتر از ۵۰۰ هزار دستگاه در سال رسیده در حالی که نیاز جامعه به مسکن در سال ساخت یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد است؛ بنابراین انباشت این نیاز و تقاضای مسکن در طول سالیان گذشته به دلیل سیاست‌های غلط اعمال شده دولت ها، مسکن به اندازه کافی در ایران ساخته نشد و این امر منجر به نقض قانون عرضه و تقاضا در بازار مسکن شد.
گرانی مسکن چه تبعات اقتصادی و اجتماعی را برای خانوارهای ایرانی به دنبال داشته است؟
بحران مسکن در ایران در شرایطی است که شاید در کمتر کشوری نمونه آن را یافت. عدم امکان خرید مسکن در ایران با تورم و کاهش قدرت خرید مردم اوج گرفته و رشد افسارگسیخته قیمت مسکن عملا خرید خانه را برای اقشار متوسط و جوان غیر ممکن کرده است. درحالی که داشتن مسکن و سرپناه یکی از نیازهای اولیه جوامع بشری است اکنون شاهد رشد بی سابقه و نجومی قیمت مسکن در کشور هستیم و این نه تنها به عنوان عامل منفی در اقتصاد بلکه به عنوان یک عامل اجتماعی موجب از هم پاشی ساختار خانواده شده است؛ به طوری که به دلیل نبود مسکن شرایط ازدواج جوانان ناممکن و دلیلی برای امتناع زوجین از فرزنداوری شده است که البته داشتن فرزند مرحله ای تکاملی از زندگی بشر است. همچنین این گرانی بی سابقه و کمبود مسکن در ایران موجب بروز تبعات اجتماعی و فسادهای گوناگون شده است.
سال‌هاست که دولت‌های مختلف طرح‌های حمایتی را اجرایی کردند ولی هیچکدام مردم را خانه‌دار نکردند. چرا چالش مسکن با طرح‌های دولتی حل نشد؟
راه حل بحران مسکن کاملا مشخص است اما متاسفانه کسی به فکر حل صحیح این بحران نیست و شاید فاقد قدرت درک آن باشند و حتی دغدغه ای برای رفع آن وجود ندارد. به همین دلیل شرایط امروز بازار مسکن علی رغم اینکه ایران صادرکننده مصالح ساختمانی است و ظرفیت تولید سیمان در رده چهارم جهان قرار دارد و توان تولید بیش از ۱۰۰ میلیون تن سیمان در کشور وجود دارد ؛ همچنین در تولید فولاد در رده دهم جهان قرار داریم همچنان بحرانی است و برای حل آن کاری صورت نمی‌گیرد. در گذشته ساخت مسکن در ایران حتی با تکنواژی‌های ۵۰ سال پیش به خوبی صورت می‌گرفت به عنوان نمونه ساخت شهرک اکباتان به عنوان بزرگ‌ترین پروژه خانه سازی خاورمیانه ظرف ۴ سال ساخته شد در حالی که در آن زمان تولید سیمان به ۷ میلیون تن محدود و وارد کننده سیمان بودیم؛ حال که صادرکننده سیمان هستیم دیگر شاهد ساخت چنین پروژه های موفقی در کشور نبودیم. بنابراین عدم به کارگری اندیشه‌های نو، داشتن عزم کافی و نبود احساس مسئولیت در برابر حل بحران مسکن موجب شده تا عملا دولت‌ها در مساله مسکن ناموفق شوند.
طرح خرید و فروش متری مسکن در بورس که از مدت‌ها پیش مطرح شده بود دوباره به جریان افتاده، آیا این طرح می‌تواند مسیری برای خانه دار شدن افراد باشد؟
فروش متری مسکن در بورس از آن طرح های حساب نشده است که عده‌ای عنوان می‌کنند. در هیچ جایی از دنیا فروش متری مسکن و با عرضه خودرو در بورس انجام نمی‌شود، بورس محل انجام چنین کارهایی نیست. بورس محل تجمیع و تجهیز منابع برای سرمایه گذرای‌های جدید و اجرای طرح‌های توسعه و اشتغال‌زا است .
دیدگاه شما به عنوان معاون پیشین بورس نسبت به تامین مالی ساخت مسکن در بورس چیست؟
در کشورهای پیشرفته و صنعتی جهان، حدود ۶۰ درصد از منابع مالی ساخت مسکن از طریق بورس تامین می‌شود، بنابراین انبوه سازان مسکن می‌توانند از این دستورالعمل استفاده کنند. البته به شخصه به عنوان معاون پیشین بورس یکی از اعضای چهار نفره این طرح در بورس بودم و در نهایت با بررسی های چندساله در نظرگرفته شد که انبوه‌سازان و شرکت‌های ساخت مسکن از این طرح برای ساخت مسکن قشر متوسط و کم برخوردار استفاده کنند. اما جای تاسف است که این طرح را در همایش اخیر انبوه‌سازان و در جمع وسیعی از این فعالان مطرح کردم اما هیچکدام از آنان به منظور اجرا و بکارگیری آن مشتاق نبودند و از من سوالی دراینباره نپرسیدند.
چرا حل بحران مسکن در ایران به امری لاینحل تبدیل شده است؟
آنچه که در حل بحران مسکن در ایران وجود دارد در سطح بالا، فقدان درک و در سطح پایینی بی‌انگیزگی است.
تصور کنید اجرای پروژه‌های عمرانی چون ساخت سد، آزادراه و ساخت مسکن نه متاثر از ارز و نه تحریم هاست بلکه برنامه‌های است که اجرا نمی‌شود؛ متاسفانه یک جریان ضد توسعه در ایران شدیدا فعال است که از هر کار سازنده‌ای ممانعت می‌کند و متاسفانه این نیروهای نفوذی در مراکز تصمیمگیری‌ها حضور دارند و بارهرگونه بهبود شرایط اقتصادی تحت مخالفت با دولت، ساز خلاف می‌زنند. آنچه که نه تنها در بخش مسکن بلکه در سایر حوزه ها دیده می‌شود عدم داشتن انگیزه در حل مسائل و عدم استفاده از تکنوکرات‌ها و صاحبان فن در اداره امور جاری کشور است. به عنوان مثال آزادراه اصفهان -شیراز به طول ۲۱۰ کیلومتر که هفته گذشته با حضور رئیس جمهور افتتاح شد و هرچند تمام مسیر زیر بار ترافیکی قرار نگرفته و این آزادراه هنوز تکمیل نشده است اما اعلام شده میزان مصرف بنزین بدون در نظر گرفتن سایر سوخت ها در همین مسیر که حدود ۲ ساعت میزان مسافت کاهش یافته ۶۰ هزار میلیارد ریال در سال به قیمت فعلی صرفه جویی ریالی صورت می‌گیرد. البته مزیت دیگری هم چون صرفه جویی در زمان و مسافت و کاهش تصادفا هم دارد. بنده در همین رابطه نامه‌ای برای معاون وزیر راه و شهرسازی فرستادم و گفتم اگر این میزان صرفه جویی هست پس چرا برای تکمیل آن از ابزار فراهم شده تامین مالی در بورس استفاده نمی‌کنید. شخصا برای تکمیل این آزادراه در شیراز با استفاده از شیوه‌های نوین تامین منابع مالی حضور داشتم و چندین نشست و بازدید هم انجام گرفت اما متاسفانه افرادی که در مرکز تصمیمگیری قرار دارند یا از عوامل نفوذی هستند یا به هر دلیلی مانع پیشرفت و توسعه کشور در امور سازندگی هستند. برای ساخت مسکن ارزان هم با وجود ماده ۱۳ آیین نامه ابلاغ شرکت های سهامی عام پروژه محور که بر ساخت مسکن به صورت انبوه سازی، صنعتی سازی، سبک سازی و ارزان سازی تاکید شده اما متاسفانه از چنین ابزاری استفاده نمی‌شود. با استفاده از روش‌های نوین تامین مالی و ساخت صنعتی مسکن می‌توان دست بالا در اقتصاد منطقه داشت اما متاسفانه جریان یا تفکری خاص مانع آن شده است.
قیمت مسکن از ابتدای امسال با کاهش مواجه شده است؛ با این حال تعداد معاملات به کمترین میزان خود طی سال‌های اخیر رسیده است. آیا این دوره از کاهش قیمت مسکن، می‌تواند فرصت خوبی برای خرید باشد؟
آمارهای ارائه شده از بازار مسکن چندان قابل اعتماد نیستند. کاهش قیمت مسکن در ماه های اخیر بعید به نظر می‌رسد . به فرض که مسکن ۳۰ درصد کاهش قیمت داشته است اما آیا می‌توان خانه‌ای که هر متر مربع آن ۱۷۰ میلیون تومان بوده و الان به ۱۵۰ میلیون رسیده را خرید؟ چه کسی می‌تواند این خانه را بخرد ؟ بنابراین مساله کاهش قیمت مسکن آن هم در کشوری که نرخ تورم آن بالای ۵۰ درصد است بعید به نظر می‌رسد.
کارشناسان اقتصادی همواره ۶ ماهه دوم سال را شروع افزایش قیمت دلار می‌دانند. این موضوع بر بازار مسکن هم صدق می‌کند؟
تلاش دولت برای کاهش قیمت دلار تا ۵۰ هزار تومان منجر به ایجاد حباب قیمتی در بازارها شده که هر آن خطر ترکیدن آن وجود دارد یعنی در کشوری که نرخ تورم آن بالای ۵۰ درصد است نمی‌توان ارزش پول را ثابت نگه داشت.
طبیعتا با توجه به شاخص‌های کلان اقتصادی در روند صعودی قیمت ارز شکی نیست به همین دلیل است که صرافی‌ها ارزی را نمی‌فروشند و می‌دانند که بازتاب کاهش سرمایه گذرای ها و تورم بالا خود را در کاهش قدرت خرید ریال و قیمت ارز یک روزی خود را نشان می‌دهد و در سایر بازارها انعکاس می‌یابد.
