ضرورت حل مشکل مکان‌یابی برای ساخت مسکن

 گروه اقتصادی- زهرا سلیمانی: با نزدیک شدن به موعد رسمی پایان موعد قراردادهای اجاره خانوارهای مستاجر ایرانی، یکبار دیگر موضوع گرانی اجاره بها و کمبود مسکن به دغدغه بسیاری از خانواده های ایرانی بدل شده است. بسیاری از ایرانیان نگران هفته ها و ماه های پیش رو در خرداد و تیرماه هستند که قراردادهای اجاره یک ساله شان پایان می یابد ، چرا که با توجه به نرخ ارز و نوسانات مسکن، بعید نیست که با افزایش چند برابری اجاره بها مواجه شوند. به اعتقاد کارشناسان ریشه اصلی گرانی مسکن و افزایش اجاره بها، فقدان تعادل و توازن در عرضه و تقاضای مسکن است. از میانه های دهه 90 خورشیدی و پس از اجرای پروژه حاشیه ساز  مسکن مهر، روند تولید مسکن در ایران با اما و اگرهای فراوانی همراه بوده است.
 این در حالی است که در این بازه زمانی اغلب متولدین ایرانی دهه های 60 و. 70 و. حتی 80 خورشیدی به جرگه افراد مستقل و متاهل پیوسته و تقاضاهای فزاینده در بازار مسکن را افزایش داده اند. از سوی دیگر دامنه وسیعی از اتباع خارجی نیز در این دهه وارد کشور شدند و طبیعی است که آنها هم بر فشار تقاضا در این بازار بیفزایند. بر اساس اخبار مستند طی یک دهه گذشته، جمعیت اتباع خارجی که عمدتا از افغانستان به ایران مهاجرت می کنند از حدود 2.5تا3میلیون نفر به بیش از 6.1 میلیون نفر افزایش یافته اند. این جمعیت چند میلیونی نیز اغلب در شهرهای بزرگ و کلانشهرها ساکن شده و بر حجم تقاضاهای مسکن افزوده اند. علی رغم این رشد فزاینده تقاضا در بازار مسکن، تولید و سرمایه گذاری در مسکن به هیچ عنوان با تقاضا و نیازهای بازار همخوانی نداشت. در دولت روحانی میزان ساخت مسکن از حدود 600هزار واحد مسکونی در سال 92 به کمتر از 340هزار واحد در سال 98 نزول کرد. بررسی دقیق تعداد واحدهای مسکونی درج شده در پروانه‌های ساختمانی صادرشده جهت احداث ساختمان‌های مسکونی نشان می‌دهد  تعداد ساخت‌وساز جدید در دولت روحانی از حدود ۵۹۳ هزار واحد در پایان سال ۹۲ به ۳۳۶ هزار واحد در پایان سال ۱۳۹۸ رسیده است. این روند در دولت رسیزدهم نه تنها بهبود پیدا نکرد بلکه بنا به دلایل گوناگوئن از جمله رکود تورمی، افزایش فشار تحریمی و نوسانات فزاینده ، شرایط ساخت و ساز مسکن را به پایین ترین حد طی یک دهه رساند. در فاصله 6ماه پس از روی کار آمدن دولت چهاردهم نیز هنوز نشانه روشنی از تغییر در رویکردهای ساخت و ساز مشاهده نمی شود.  در شرایطی که در سال جدید موضوع سرمایه گذاری برای تولید به عنوان تارگت اصلی نظام تصمیم سازی های راهبردی و اقتصادی کشور در نظر گرفته شده است، لازم است به این پرسش پاسخ داده شود که چگونه می توان زمینه های هدایت سرمایه گذاری به سمت تولید مسکن را فراهم ساخت؟

 مشکل مکان یابی در طرح های ملی مسکن
مسعود فراهانی کارشناس مسکن در مرکز پژوهشهای مجلس در گفتگو با تجارت در پاسخ به این پرسش که چگونه می توان در بازار مسکن به گونه ای  سرمایه گذاری و تولید کرد که منجر به حل مشکلات بازار شود؟ می گوید::« گزینه اول برای بهبود شاخص های سرمایه گذاری و تولید مسکن، طرح های ملی مسکن هستند. طرح های ملی مسکن در ایران طی سالهای اخیر مشکل مکان یابی و توسعه زیرساختهای مورد نیاز را دارند. ابتدا باید مشکل مکان یابی این طرح های توسعه ای و عمرانی حل شود و این نوع مساکن در درون شهرهای موجود ساخته شوند. وقتی این مشکل حل شود، هر نوع سرمایه گذاری در آنها می تواند تولید مسکنی را ایجاد کند که متناسب با نیازهای واقعی خانوارهاست. « فراهانی ادامه می دهد:« در کنار این بحث، یکی از بهترین روش ها که در تمام دنیا صورت می گیرد آن است  سرمایه گذاری در بخش مسکن باید به ساخت مسکن های هدف دولت مشروط شوند. در حالت فعلی اگر شهرداری تهران بخواهد سرمایه بخش خصوصی را جذب کند  اینگونه عمل می کند که ابتدا سرمایه گذاری انجام شده و انواع و اقسام یارانه ها و حمایت ها و تخصیص بودجه ها و معافیت ها  صورت می گیرد اما نهایتا مسکنی تولید می شود که استفاده مصرفی در راستای اهداف دولت و کشور ندارد. یعنی خانه هایی ساخته می شوند که اعیانی و لوکس  محسوب شده و ارتباطی با نیازهای واقع مردم در این بخش ندارند. این ساخت و سازها نه برای حکومت مطلوب است و نه گرهی از هزار توی مشکلات  موجود در بحث مسکن خانوارها باز می کنند. در عمل هم باعث می شوند موجودیت مسکن در ایران بیشتر شود اما نیازهای مردم را کاهش نمی دهد.» این تحلیلگر بازار مسکن یادآور می شود:«  این نوع مسکن های غیر هدفمنمد، مستقلاتی هستند که بیشتر برای دپوی سرمایه و سود بیشتر به کار گرفته می شوند نه کاهش مشکلات مردم در برخروداری از مسکن عادی و اجاره ای. اگر شهرداری می خواهد سرمایه گذاری در حوزه مسکن را هدفمند و در راستای کاهش نیازهای مردم به کار بگیرد، باید تخصیص ها و یارانه های خود برای جذب سرمایه گذاری را محدود به ساخت و سازهایی کند که استفاده مصرفی دارد. در واقع باید واحدهای مسکونی کوچک با متریال های مستحکم اما غیر اشرافی باشد. نمی توان به فردی اجازه ساخت واحد مسکونی 250 متری با متریال های گران قیمت داد و بعد هم این واحد مسکونی را با قیمت گذاری عجیب و قریب عرضه کند.»
فراهانی می گوید:« به همین دلیل مسیر اصلی تولید مسکن باید طرح های ملی با اصلاح مکان یابی آنها باشد. از سوی دیگر واحدهایی که به آنها یارانه و تخفیف و معافیت تعلق می گیرد باید در راستای نیازهای مردم و به صورت مسکن مصرفی ساخته شوند. در این صورت می توان گفت که سرمایه وارد شده در بخش مسکن در راستای تولید مسکن بوده اند. اما مدل هایی از ساخت و ساز که معطوف به اسان کردن معاملات می شوند، عملا سرمایه گذاری مولد در بازار مسکن محسوب نمی شود. بلکه رویکردهای سوداگرانه است..»

واحدهای مسکونی خالی و مستاجران فقیر
این کارشناس مسکن مرکز پژوهشهای مجلس ضمن اشاره به اینکه این نوع ساخت و سازهای غیر مولد  یک مدل سوداگری در بازار مسکن است، می گوید:« سوداگران می خواهند کالایی  تولید کنند که ماهیت سودآور داشته باشد به همین دلیل خرید و فروش مکرر این نوع واحدهای مسکونی منجر به ارتقای سطح تولید نمی شود. اما اگر از تجربیات سایر کشورها استفاده شود که در آنها رویکردهای غیر سوداگرانه مورد توجه قرار گرفته، دستاوردهای افزونتری متوئجه سرمایه گذاران و متقاضیان می شود. مثلا در کشوری مانند چین و کره جنوبی طی سالهای اخیر، خرید خانه دوم ممنوع اعلام شده است. یعنی عملا اگر قرار است سرمایه ای وارد بخش مسکن شود باید حول محور خانه اولی ها و  برای مصرف شخصی باشد. این دو حوزه باید از هم تفکیک شوند. آسان سازی معاملات که معمولا به عنوان سرمایه گذاری از آن  نام می برند ، به تولید ارتباطی ندارد. بسیاری از افرادی که قصد سرمایه گذاری در بازار مسکن را دارند،واحدهای مسکونی ساخته شده و آماده را می خرند. این واحدها نیز نه اجازه داده می شود و نه در راستای پاسخ دهی به مطالبات مردم به کار گرفته می شوند. »
فراهانی در پایان تاکید می کند:« به همین دلیل است که بخش مهمی از این واحدهای مسکونی خالی می مانند و از گردش سرمایه جلوگیری می شود. به همین دلیل کلید واژه اصلبی در بحث مسکن آن است که سرمایه گذاری باید معطوف به ساخت و سازهایی شود که استفاده مصرفی مشخصی دارند. تا زمانی که این اتفاق رخ ندهد، هر سرمایه ای که وارد بخش مسکن شود، بیشتر بحران مسکن را تشدید می کند تا مشکلات این بازار را حل کند. در روزهایی که مستاجران ایرانی به دلیل فقدان مسکن مناسب از نظر کیفی و قیمتی هر روز فقیرتر از دیروز می شوند لازم است، مسئولان هرچه سریعتر طرح های کاربردی و اثرگذار را در ستور کار قرار دهند.»