رییس کمیسیون عمران مجلس گفت: در بافت فرسوده می توان ارزانتر مسکن تولید کرد، چراکه زیرساختهای آن موجود است و دولت اگر به سمت ساخت بافت فرسوده حرکت کند، در درجه نخست بافت فرسوده را احیا میکند و همچنین افراد با هزینه کمتری می توانند صاحب خانه شوند.
محمدرضا رضایی کوچی با بیان اینکه رونق بازار مسکن به تزریق منابع و تسهیلات نیاز دارد، گفت: امروز جامعه هدف باید اقشار متوسط رو به پایین باشد، آنهایی که درآمد خوبی دارند، مشکل مسکن ندارند، مشکل امروز بخش مسکن دهک های متوسط رو به پایین است، که تسهیلاتی که به آنها پرداخت می شود، باید متناسب با حقوق این دهکها باشد.
رییس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، با بیان اینکه معلمی که ماهیانه یک میلیون و پانصد هزار تومان حقوق میگیرد نمیتواند ۵۰ درصد حقوق خود را به مسکن و وام اختصاص دهد، افزود:حتما باید در بازپرداخت وام مسکن به گونه ای برنامه ریزی شود که متناسب با درآمد اقشار متوسط رو به پایین باشد.
*آیا دهکهای متوسط رو به پایین توان سپرده گذاری اولیه در صندوق پس انداز یکم را دارند یا خیر؟
رضایی کوچی ادامه داد: اگر مقرر شده که صندوقی برای بخش مسکن تشکیل شود و مردم در آن سپرده قرار دهند، باید گفت که بسیاری از مردم توانایی پرداخت این سپرده را ندارند، یعنی اگر باید سپرده اولیه گذاشته شود تا بتوان از این منابعِ تسهیلاتی استفاده کرد، باید تاکید کرد که این موضوع باید دقیق مدنظر قرار گیرد که آیا دهکهای متوسط رو به پایین توان سپرده گذاری اولیه در صندوق پس انداز یکم را دارند، یا خیر.
وی با بیان اینکه مسکن های جدید باید در بافت فرسوده به لحاظ آماده بودن زیرساختها و اینکه زیرساختهای زیادی دارد ساخته شود، یادآور شد:در بافت فرسوده می توان ارزانتر مسکن تولید کرد، چراکه زیرساختهای آن موجود است و دولت اگر به سمت ساخت بافت فرسوده حرکت کند، در درجه نخست بافت فرسوده را احیا میکند و همچنین افراد با هزینه کمتری می توانند صاحب خانه شوند.
*نظارت ساختها باید مراقبت شود تا ضعیف نشود
نماینده مردم جهرم در مجلس شورای اسلامی با بیان اینکه در بخش مسکن باید مراقب کیفیت مصالح بود و مراقبت کرد که نظارت ساختها ضعیف نشود، افزود:کیفیت مصالح ساختمانی رو به کاهش است و به دلیل اینکه قیمت میلگرد و آهن آلات افزایش یافته و در قیمت مسکن تأثیر گذاشته است، که این به معنای این بوده که اراده ای خارج از وزارت راه و شهرسازی باید به بخش مسکن ورود کند.
رییس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، تصریح کرد: دولت باید به بخش مسکن نگاه ویژه ای داشته باشد و بانک ها و دستگاه های دیگر باید در این امر همراهی و همکاری کنند، تا بتوان مسکن را از رکود خارج کرد.
*ساخت و ساز در بافت فرسوده تهران و موانع پیش رو
باوجود اظهارات محمدرضا رضایی کوچی رییس کمیسیون عمران، ساخت و ساز در بافت فرسوده مشکلات خاص خود را دارد. پیش تر محسن عیسی پور یادداشتی را در دنیای اقتصاد منتشر کرده است که با هم می خوانیم.
سرمایهگذاریهای ساختمانی در هسته فرسوده شهر تهران بهرغم تغییرات مثبت نسبت به گذشته، برای اوجگیری و رسیدن به سطح مطلوب مورد انتظار به 5 مانع برخورد کرده است. 12 منطقه پایتخت – بیش از نیمی از مناطق 22 گانه تهران- در محدوده بافت فرسوده قرار دارد بهطوری که 5 درصد از مساحت شهر تهران که «تهران قدیم» را شکل داده است بهخاطر مواجهه با حجم زیاد املاک کلنگی، سالخورده، ریزدانه و غیرقابل نفوذ به لحاظ معابر تنگ و کوچههای باریک، بهعنوان مناطق فرسوده این کلانشهر محسوب میشود.
دولت و شهرداری تهران برای نوسازی هسته قدیمی و فرسوده شهر، سال گذشته بسته سیاستی مشترک بابت تشویق سرمایهگذاران ساختمانی برای ورود به این 12 منطقه تدارک دید که محتوای آن، ساختوسازهای مسکونی را از پرداخت 50 تا 100 درصد عوارض ساخت معاف کرده و در عین حال وام ساخت ارزان قیمت (سود تک رقمی) برای این مناطق در نظر گرفته است.
در قالب بسته محرک سرمایهگذاری ساختمانی در تهران قدیم، هزینه ساخت مسکونی در بافت فرسوده بین 15 تا 20 درصد کمتر از سایر نقاط شهر است که این میزان اختلاف، شامل معافیت در عوارض شهرداری و همچنین معافیت در پرداخت حق انشعاب آب و برق و گاز میشود. از طرفی، سازندههای مسکونی در بافت فرسوده، میتوانند وام 50 میلیون تومانی بدون سپرده با نرخ سود 4 درصد به ازای هر واحد مسکونی دریافت کنند. این در حالی است که در سایر نقاط شهر تهران، تسهیلات ساخت با نرخ سود 18 درصد پرداخت میشود.
در بافت فرسوده شهر تهران، تسهیلات خرید مسکن صندوق یکم نیز با سود 8 درصد پرداخت میشود که 5/ 1 درصد کمتر از سایر نقاط پایتخت است. تحت تاثیر مشوقهای هزینهای برای ساختوساز مسکونی در هسته فرسوده پایتخت، در نیمه اول امسال تیراژ آپارتمانسازی در مناطق بافت فرسوده حدود 39 درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرد بهطوریکه تعداد واحد مسکونی جدید که برای آنها توسط شهرداری پروانه ساختمانی صادر شد، از حدود 800 واحد مسکونی در ماههای نیمه اول سال 94 –در بافت فرسوده- به بالای 1100 واحد مسکونی در ماههای تابستان 95 رسید.
ظرفیت بالقوه تهران قدیم از سه منظر، نشان میدهد حجم سرمایهگذاری ساختمانی در هسته فرسوده پایتخت میتواند به دو برابر وضعیت فعلی افزایش پیدا کند و تیراژ عرضه مسکن جدید در این محدوده به حداقل 2000 واحد مسکونی در ماه برسد.بررسیها در این باره مشخص میکند اوجگیری فعالیتهای ساختمانی در بافت فرسوده شهر تهران نیازمند رفع پنج مانع اقتصادی، حقوقی و اجتماعی است.
مناطق 12 گانه شکلدهنده بافت فرسوده تهران –مناطق 7 تا 12، 14 تا 18 و 20- اگر چه 5 درصد مساحت پایتخت را تشکیل میدهد اما محل تمرکز 50 درصد معاملات خرید مسکن است ضمن آنکه 20 درصد از جمعیت 5/ 8 میلیون نفری ساکن شهر تهران، در این محدوده فرسوده سکونت دارند که با توجه به استعداد املاک کلنگی این مناطق برای افزایش طبقات ناشی از تخریب و نوسازی، حجم جمعیتی بافت فرسوده تهران میتواند حداقل به 40 درصد افزایش پیدا کند.
تراکم ساختمانی املاک کلنگی در مناطق فرسوده تهران (وضعیت فعلی) عمدتا یک طبقه و حداکثر دو طبقه است. این در حالی است که مطابق ضوابط ساختوساز در بافت فرسوده، حداقل یک طبقه تراکم تشویقی به پروژههای نوسازی بافت فرسوده داده میشود و مالکان عمده پلاکهای فرسوده قابلیت دارند تا 4 طبقه ساختوساز جدید انجام دهند که در این صورت، ظرفیت سکونتی این مناطق به دو برابر جمعیت موجود افزایش پیدا خواهد کرد.فارغ از منظر جمعیتی و حجم معاملات مسکن، پارامتر «زمین مسکونی فراوان و هزینه ساخت ارزان» بهعنوان ظرفیت بالقوه سوم برای اوجگیری سرمایهگذاری ساختمانی در بافت فرسوده، مطرح است.بیش از نیمی از املاک و پلاکهای موجود در مناطق بافت فرسوده، قابلیت تخریب و نوسازی دارند که این موضوع، فراوانی زمین قابل ساخت در این مناطق نسبت به سایر نقاط پایتخت را نشان میدهد. از طرفی، هزینه ساختوساز در تهران قدیم نیز تحت تاثیر مشوقها، کمتر از دیگر مناطق تهران است.اما بهرغم ظرفیت بالقوه برای افزایش حجم ساختوساز در بافت فرسوده شهر تهران، هماکنون سهم 12 منطقه کلنگی پایتخت از کل آپارتمانسازیهای شهر تهران، حدود 16 درصد است (طی ماههای اخیر ماهانه حدود 5 هزار واحد مسکونی در تهران ساخته شده که پروانه ساختمانی 1100 واحد از آنها در بافت فرسوده صادر شده است).
هر چند سهم تهران قدیم از ساختوسازهای مسکونی کل پایتخت از 9 درصد در دهه 80 به 16 درصد رسیده اما ظرفیت برای افزایش دو برابری این سهم وجود دارد. در جریان رکود مسکن سالهای 92 تا 94 که ساختوساز در شهر تهران نصف شد، سهم ساخت واحد مسکونی در بافت فرسوده از کل آپارتمانسازی در پایتخت به 13 درصد رسید اما امسال، این سهم تا 3 درصد تقویت شده است.