چالش تولید مسکن همچنان ادامه دارد و براساس بررسی‌هایی که در وزارت راه و شهرسازی از میزان مسکن مورد نیاز برای کشور از سال 1393 تا 1405 صورت گرفته است، پیش‌بینی می‌شود تا افق مورد نظر 12 میلیون و 303 هزار واحد مسکونی نیاز داشته باشیم.
این در شرایطی است که 8 سال قبل طرحی روی کار آمد تا امروز هیچ‌کسی بی‌خانه نباشد؛ به خصوص اقشار کم‌درآمد. اما این طرح تنها نتیجه‌ای که بر جای گذاشت، هزینه مازادی بود که روی دست دولت ماند و در کنار تمام منابع هزاران میلیاردی که صرف شد، به عنوان یکی از مقصران تورم 40 درصدی سال 1392 معرفی شد.
برخی کارشناسان معتقدند که برخورد تبلیغاتی و سیاسی با طرح مسکن‌مهر باعث شد که مسکن از سال 1388 در رکود برود؛ این در حالی است که در آن دوره همه بخش‌های اقتصاد در رونق قرار داشت. بیت‌اله ستاریان در توضیح این وضعیت رکودی متذکر می‌شود: «به نظر می‌آید که ایجاد این رکود برنامه‌ریزی شده باشد؛ چراکه با وجود این‌که مرتب در دولت قبل گفته می‌شد با مسکن تبلیغی برخورد نکنید، اما سیاسی برخورد شد.»
استاد دانشگاه تهران و کارشناس بخش مسکن توضیح می‌دهد: «شما وقتی با تولید اندک، اما صدای بلند و ژورنالیستی وارد میدان مسکن می‌شوید، آن زمان تمام تولیدکنندگان فورا سرمایه‌های خود را جمع می‌کنند و از بخش مسکن خارج می‌شوند.» آنچه در ادامه می‌خوانید، مشروح گفت‌وگو با بیت‌اله ستاریان در کافه خبر است.
***
* شما معتقدید که ما در کشور با کمبود عرضه مسکن مواجه هستیم. این در حالی است که طی سال‌های گذشته پروژه عظیمی به نام مسکن‌مهر برای حل مشکل مسکن اجرا شد، اما برآوردها و گزارش‌ها نشان می‌دهد که این پروژه کمکی به بخش مسکن نکرد و حتی خسارت‌های زیادی در حوزه اقتصاد به همراه داشت. به نظر شما، طرح مسکن‌مهر چقدر در کنار گذاشته شدن ساختمان‌سازی‌هایی هم که بخش خصوصی داشت، اثرگذار بود؟ تمرکز دولت روی مسکن‌مهر، تا چه اندازه روی سیاست‌گذاری‌های دیگر مسکن تاثیر داشت؟
من مسکن‌مهر را یک شروع خوب می‌دیدم، زیرا دولت در یک مقطعی بالاخره به این نتیجه رسید که ما با مشکل مسکن مواجه هستیم. بر این اساس، مساله مسکن مهم شد و در ظاهر اول قضیه، خدمات و وظایفی را که به بخش مسکن می‌داد، در مجموعه‌ای به نام مسکن‌مهر جمع کرد؛ شامل زمین‌های شهری، وام‌ها و تسهیلات، امکانات و... .
در ابتدا خیلی خوب تصمیم گرفته شده بود. دولت می‌خواست سیاست‌گذاری و هدایتی عمل کند و به جای این‌که سرویس بی‌حساب پراکنده دهد، همه سیاست‌گذاری‌ها را متمرکز کند. البته در این سیاست‌گذاری باید خیلی مسایل را دنبال می‌کرد؛ مثل تغییر تکنولوژی ساخت، تولید انبوه، تولید انبوه‌ساز و... . ولی متاسفانه این طرح سیاسی شد. یعنی طرح مسکن‌مهر یک پارامتر سیاسی به خود گرفت و بعد متوجه شدیم که موضوع مسکن‌مهر نبوده است. در واقع با اجرایی شدن پروژه مسکن‌مهر و دخالت‌های مدیریتی و اجرایی دولت در این پروژه، متوجه شدیم دولت می‌خواهد بخش ساختمان را که تماما بخش خصوصی است و 90 درصد تولیدکنندگان آن بخش خصوصی هستند و عمدتا اپوزوسیون دولت در این بخش متمرکز می‌شوند، به دست بگیرد. دولت این سیاست را دنبال می‌کرد.
* در واقع طرح مسکن‌مهر برخلاف این‌که تصور می‌شد طرحی برای حمایت مردم است، اما به سمتی رفت که جمع‌آوری رای را پشت سر خود داشت.
درست است؛ به همین دلیل هم به شدت تبلیغاتی برخورد کردند؛ وگرنه براساس سیاست‌های منطقی، با مسکن نباید سیاسی و تبلیغاتی برخورد کرد.
* این برخورد سیاسی با مسکن، چه آسیب‌هایی را ایجاد کرد؟
اولین آسیب این بود که مسکن وارد بحث‌هایی شد که کاملا سیاسی بود. این در حالی است که اهدافی که در بخش مسکن دنبال می‌شود، کاملا اهداف مردمی و کارشناسی است. وقتی که مسکن سیاسی می‌شود که ذاتا سیاسی هم است و نتایج سیاسی دارد، دیگر اهداف سیاسی بر اهداف مردمی مسکن چیره می‌شود. چنانچه اهداف سیاسی همیشه مخرب اهداف اقتصادی است و جهت اهداف اقتصادی را تغییر می‌دهد.
در حوزه مسکن‌مهر همین اتفاق افتاد و به شدت با آن تبلیغی برخورد کردند؛ به‌گونه‌ای که بتوانند مسکن را تا 4 سال در رکود ببرند. در واقع با وجود این‌که اقتصاد در جاهای دیگر رونق مختصری داشت، ولی بخش ساختمان و مسکن به شدت ناشی از این تبلیغات مسکن‌مهر در رکود رفته بود. البته این رکودی که در حال حاضر با آن مواجه هستیم، با رکود سال‌های 88، 89 و 90 خیلی متفاوت است.
* شما معتقدید که ایجاد این رکود برنامه‌ریزی شده بود؟
به نظر می‌آید که برنامه‌ریزی شده باشد. با وجود این‌که مرتب گفته می‌شد با مسکن تبلیغی برخورد نکنید، اما سیاسی برخورد شد. شما وقتی با تولید اندک، صدای بلند و ژورنالیستی وارد میدان مسکن می‌شوید، چه اتفاقی می‌افتد؟ آن زمان تمام تولیدکنندگان فورا سرمایه‌های خود را جمع می‌کنند و از بخش مسکن خارج می‌شوند. این خطر را نمی‌توانیم به سادگی جبران کنیم؛ به همین دلیل مسکن طولانی‌ترین دوره رکود را طی کرد، ولی به لایه‌های زیرین مسکن آسیب نرساند، چون رکود در همه ابعاد نبود، رکود فقط در بخش مسکن وجود داشت؛ این رکود هم به وسیله مسکن‌مهر و دولت قبل ایجاد شد.
مسکن‌مهر غیر از این‌که تزریق پول نابه‌جا را داشت و در واقع چال کردن منابع در بیابان‌ها بود، کار دیگری که کرد، این بود که مسکن را به مدت طولانی در رکود برد و با وجود این‌که بخش‌های دیگر فعال بودند، ولی مسکن در رکود قرار داشت.
اما رکودی که در حال حاضر به سر می‌بریم، رکودی است که کلا اقتصاد را در بر گرفته است و این رکود ناشی از مسکن نیست. تحلیل ما این بود که بعد از سال 91 نباید به این صورت در رکود مسکن پیش می‌رفتیم؛ حداقل سال 92 را باید در رشد و رونق سپری می‌کردیم، ولی به سرعت در رکود رفتیم. این رکودی بود که کل اقتصاد را در برگرفت.
عواقب بعدی مسکن‌مهر، فساد بود. وقتی دولت خودش وارد مسکن شد، قدر مسلم مدیریت دولتی در منابع تولیدی فساد برانگیز است و باعث تخریب و ایجاد فساد می‌شود. در بخش مسکن‌مهر خیلی از این موارد داشتیم.
* مثالی می‌زنید؟
برای نمونه، قراردادهایی که بسته می‌شد، با افراد خاصی بود. این تعجب‌آور بود که تعداد بالای تولید مسکن را یک شرکت داشته باشد. چطور یک شرکت می‌توانست قرارداد 3 هزار واحد مسکن را ببندد؟ در کل من خیلی علاقه ندارم به گذشته مسکن‌مهر بپردازم.
* اما باید قبول کنیم که بخش زیادی از آسیبی که امروز در اقتصاد کشور و حتی بخش مسکن شاهد است، به دلیل اجرای پروژه مسکن‌مهر بوده است.
کلا آسیبی که ما در بخش اقتصاد داریم، ناشی از آن دوره است.
* دولت یازدهم یک‌سری طرح‌ها و پروژه‌هایی را از گذشته به میراث برده که نه می‌تواند اجرای آنها را منتفی کند و نه می‌تواند راه را ادامه دهد. مثل مسکن‌مهر و یا هدفمندی یارانه‌ها.
دولت یازدهم واقعا وارث یک اقتصاد به‌هم ریخته بوده است. این‌که مسکن‌مهر چه تخریب و چه نوع تورمی ایجاد کرد و یک‌سری پروژه‌هایی را در ید دولت جدید گذاشته و نمی‌داند با آنها چه کند، خود موضوع است. حتی برخی از هزینه‌هایی که دولت در حوزه مسکن‌مهر گذاشته، قابل تصمیم‌گیری نیست و دولت نمی‌داند چه کند.
برای مسکن‌مهر نمی‌شود یک نسخه کامل پیچید و در گروه‌های خاصی تقسیم کرد. به حدی تنوع مسایل و مشکلات وجود دارد که هر کدام را باید به تنهایی بررسی کرد و برای آن نسخه پیچید. ما الان مسکن‌هایی داریم که در مرحله نزدیک به اتمام قرار دارد، اما باید تخریب شود و از بین برود. از این تصمیم بگیرید تا مسکن‌هایی که در حد فونداسیون قرار دارد، ولی باید اجرا شود. مسکن‌هایی داریم که اصلا زیرساخت ندارند. مسکن‌هایی داریم که مکان‌یابی غلطی داشتند. مسکن‌هایی داریم که امکان‌سنجی برای امکانات آن دیده نشده است.
همه این‌ها موارد متعددی است که در بخش مسکن‌مهر داریم و متاسفانه دولت جدید نیز به این راحتی نمی‌تواند آن را حل کند.
* چرا؟
دولت جدید پتانسیل کافی برای حل این معضلات را در درون خود ایجاد نکرد.
* این موضوع به دلیل کمبود منابع بوده است؟
بله، اما می‌توانستیم برای آن راهکار پیدا کنیم. دولت در ابتدا به سیاست خارجی توجه کرد و سیاست خارجی را خیلی خوب پیش برد. اما نکته این‌جاست که نباید در این مدت دو ساله بخش‌های دیگر متوقف می‌شد. نکته این‌جاست که تورم با رکود نباید پایین می‌آمد. تورم را با رکود پایین آوردن، به تاخیر انداختن تورم است.
این‌که فکر کنیم ما با رکود، جلوی تورم را می‌توانیم بگیریم، امکان ندارد. همیشه با رکود، تورم به تاخیر می‌افتد. ولی الان رکود دارد ارکان اقتصادی را با چالش مواجه می‌کند.
در رکودی که سه سال قبل در بخش مسکن داشتیم، لایه‌های زیرین بخش مسکن و صنعت ساختمان فعال بود. یعنی تولید مصالح ساختمانی صورت می‌گرفت، ولی این رکود اگر چند ماه دیگر ادامه پیدا کند، مصالح نمی‌توان تولید کرد. راه‌اندازی یک کارخانه جدید به مراتب راحت‌تر از کارخانه‌ای است که با چالش مواجه است.
دولت باید از همان اول فارغ از بحث سیاست خارجی، به اقتصاد داخل می‌اندیشید. دولت منابع نداشت، اما تولید باید صورت می‌گرفت. دولت می‌توانست بخش خصوصی را وارد عرصه اقتصاد کند. ساختمان و مسکن یک بخشی بود که می‌توانست تمام ارکان اقتصادی کشور را به حرکت دهد. حد شناسایی دولت در همین حد بود که فقط تسهیلات می‌دهیم.
ما می‌توانستیم صدها پروژه را با سرمایه‌گذاری بخش خصوصی داخلی و خارجی اجرا کنیم. تجربه نشان داده که بیش از 90 درصد سرمایه‌های وارد شده در کشورها، در آن کشورها رسوب کرده است.
* کسری ما در حوزه مسکن چقدر است؟
ما الان نزدیک به 4 میلیون واحد مسکونی کسری داریم. در حال حاضر حاشیه‌نشینی غوغا می‌کند. معنای حاشیه‌نشینی این است که یک هزینه دائمی و سربار بر شهر و دولت تحمیل خواهند شد. این گروه یا پول ندارند خانه بخرند و یا خانه موجود نیست. این گروه اگر پول داشته باشند و به بازار بیایند، چون خانه موجود نیست، قیمت مسکن بالا می‌رود و این موضوع خطرناک است. ما 17 میلیون حاشیه‌نشین شهرهای بزرگ داریم و رشد حاشیه‌نشین بنا به گفته شهردار، 4.5، 5 درصد است. این حاشیه‌نشینی نشان‌دهنده این است که کسری مسکن داریم.
حاشیه‌نشینی و کپرنشینی هزینه دائمی برای دولت ایجاد می‌کنند و بیش از هزینه ساخت مسکن خواهد بود. یعنی ما اگر یک واحد مسکونی به خانوار می‌دهیم، یک‌دفعه به اندازه 30 سال هزینه زائد اجتماعی و فرهنگی را حذف می‌کنیم. واقعیت مسکن این است.
نکته بعدی برای کسری مسکن، در سبد خانوار بالای 50 تا 60 درصد هزینه مسکن است. اگر ما مازاد مسکن داشتیم، به این معنا بود که قیمت اجاره و خرید کاهش پیدا می‌کرد و 15 درصد درآمد هر فرد را در می‌گرفت.
* در شرایط کنونی راه علاج بخش مسکن را چه می‌دانید؟
به نظر من باید دست بخش خصوصی در ارتباط با بخش خصوصی خارج از کشور باز گذاشته شود. حتی تحریم‌ها هم در گذشته به بخش خصوصی مربوط نمی‌شد. تحریم همیشه گریبان‌گیر اقتصاد دولتی است و یکی از عارضه‌های اقتصاد دولتی، به راحتی تحریم‌شدن و رکود و تورم است.
اقتصاد ما از ریشه ایراد دارد و نگاه اقتصادی باید تغییر کند. بخش خصوصی لشگر حکومت است. ما باید الان قوی‌ترین بخش خصوصی منطقه را داشته باشیم.
از سوی دیگر، ما یک بسته‌ای برای بخش مسکن و ساختمان داشته باشیم و این بسته سه بخش مستقل می‌تواند داشته باشد؛ منابع، زیرساخت‌ها و قوانین و نرم‌افزارها. در بخش منابع، وام یکی از بندها می‌تواند باشد و منابع و مکانیزم‌های مالی مانند صکوک، رهن ثانویه، اوراق مشارکت، فاینانس و لیزینگ باید مورد توجه قرار گیرد. در همین حال، سرمایه‌گذاری خارجی و حل معضل ملک و خرید و فروش معاملات اهمیت دارد.
بعد از آن زیرساخت‌ها خود به خود توسعه پیدا می‌کند. ما اگر یک میلیون و نیم واحد مسکونی بخواهیم تولید کنیم، دیگر نمی‌توانیم با سیستم سنتی عمل کنیم و خیلی از بخش‌ها باید روی خط تکنولوژی‌های جدید برود. همچنین برای بخش ساخت‌وساز نیازمند قوانینی هستیم که امکان توسعه را فراهم کند.
