تحلیل هفتگی بازارها (۲۹بهمن ماه)

رکود بازار مسکن

الحسینی گفت: اگر بخواهیم تحلیلی از قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰و در ماه‌های پیش رو بدهیم؛ همان طور که از مهر ماه گفتیم دوره‌ رکود بازار مسکن شروع شده و قیمت مسکن نیز به زودی کاهش پیدا خواهد کرد. به طور مثال ممکن است بیست درصد حباب تخلیه شود اما بسیار تدریجی و با طی زمان حداقل هفت، هشت، ده ماهه اتفاق خواهد افتاد. 

مروی تکمیل کرد و اظهار داشت: راجع به مسکن کماکان روی همان نظر سابقم هستم. به این خاطر که اتفاق ویژه‌ای نیافتاده فقط ما یک سری پیش‌بینی‌هایی از اینکه منابع بلوکه شده ارزی زودتر از این حرف‌ها آزاد و وارد بازار شوند، می‌کردیم و گفتیم اگر نرخ ارز پایین‌تر از این بیاید به طور حتم سرریز به دیگر بازارها و خصوصا بازار مسکن نیز دارد. این اتفاق به خاطر یک سری اتفاقات سیاسی که واقعا هم قابل پیش‌بینی نبود مقداری به تاخیر افتاد و کماکان اعتقادم این است که در بازار مسکن رکود داریم. ممکن است بعضی از دوستان بگویند به صورت میانگین مثلا در حد یک درصد که رشد داشتیم. اما حجم معاملات خیلی کم و نقدشوندگی به شدت دچار مشکل است و در مناطقی که حتی تعداد معاملات بسیار بالا بود اکنون در مسکن دچار رکود شدیم. همان طور که می‌دانید وقتی رکود داریم، قیمت پایین می‌آید. مقداری دیر و زود دارد اما سوخت و سوز ندارد. چون به هر حال یک سری می‌خواهند دارایی‌شان را نقد کنند و بخشی از آن را در بازارهای دیگر ببرند. به همین خاطر کماکان همان نظر سابق را دارم. البته ممکن است تورم فصلی مسکن که معمولا در اردیبهشت، خرداد بروز می‌کند کمی  بازار را تکان دهد و از این جهت فکر کنم ما با هم اختلاف نظر داشتیم ولی کماکان همان نکات قبلی را راجع به بازار مسکن داریم.

جهش دوباره قیمت مسکن

الحسینی اضافه کرد: بله به نظر می‌رسد که بازار مسکن امکان و پتانسیل رشد خود را در ده ماه الی یک سال آینده از دست داده اما اینکه در ۱۴۰۱ با این رشد نقدینگی، با این شرایط بودجه چه اتفاقی در بازار مسکن می‌افتد سوال مهمی است. پیش‌بینی ما برای مسکن در ۱۴۰۰ رکود است مگر سه، چهار ماه آخر آن ولی اینکه در ۱۴۰۱ چه می‌شود همان‌طور که نمودارهای ما و تحلیل ما و نرم‌افزار ما در این خصوص نشون می‌دهد، احتمالا شاهد جهش دوباره قیمت مسکن خواهیم بود مگر اینکه پیش از آن دولت PIT و LVT را اجرا کرده باشد که تا آن تاریخ بعید است. و به نظرم ما یک افزایش شدیدی در ۱۴۰۱به طور ویژه در اواخر آن خواهیم داشت.

ساخت و ساز را شروع کنیم؟

الحسینی در پاسخ به سوال آیا ساخت و ساز را شروع کنیم یا خیر گفت: من پیشنهادم به آن‌هایی که کارشان ساخت و ساز است یا می‌خواهند به این حرفه وارد شوند این است که کم‌کم شروع کنند. چون اگر بخواهند خوب بسازند حداقل دوازده تا هجده ماه طول خواهد کشید و اکنون یا اوایل سال بعد شروع کردن به ساخت وساز، اقدام غیرمنطقی و غیرمعقولی نیست.

سرانجام برجام

مروی در رابطه با توافق ایران و آمریکا اظهار داشت: بخشی از بحث‌های سیاسی برمیگردد به اخبار پشت پرده که ما اطلاعی نداریم. اما حس من این است احتمال اینکه توافق در دولت آقای روحانی رخ بدهد خیلی کم است و به احتمال زیاد توافق به دولت بعدی موکول شود. مگر اینکه برداشت آمریکایی‌ها این باشد که از این دولت می‌توانند بیشترین میزان امتیاز را بگیرند و یک ‌دفعه استراتژی‌شان عوض شود. اما با این دست فرمان بعید می‌دانم تا قبل از تعویض دولت، توافق ویژه‌ای اتفاق بیفتد.

الحسینی سرانجام برجام را برخلاف مروی این طور ترسیم کرد: در حوزه برجام من نظرم خیلی موافق نظر شما نیست. من فکر می‌کنم که در همین دولت، آمریکا به برجام برخواهد گشت. یعنی اتفاقی که می‌افتد این است که ما داریم سیگنال‌هایی می‌گیریم که مکانیزم آن را در لایو بازارهای هفته گذشته کامل توضیح دادم. اما دقت کنیم به اینکه در همین یک هفته اتفاقات بین‌المللی مهمی افتاد. ایران نامه‌ خروج از پروتکل الحاقی را ارائه کرد. می‌دانید که ایران عضو پروتکل الحاقی نیست ولی به صورت داوطلبانه دارد آن را اجرا می‌کند و اعلام کرد که من در ۲۱فوریه از پروتکل خارج خواهم شد. از سمت دیگر سیگنال‌هایی که از طرف آمریکا می‌رسد، شاید در نظر عامه مردم سیگنال‌های تندی باشد و تصور کنند این مقدار که دو طرف دارند با یکدیگر تند صحبت می‌کنند، باعث می‌شود امکان بازگشت آمریکا به برجام از بین برود اما اینطور نیست. از قضا این تند شدن فضا نشانه‌ رسیدن به یک فضای جدید است. نشانه‌ رسیدن به موقعیتی است که سبب می‌شود تا یک دفعه امکان امتیازگیری بیشتر برای هر کدام از طرفین که فکر می‌کنند الان باید فضای بهبود را ایجاد کنند و دیگر وقت امتیازگیری بیشتر است، ایجاد ‌کند. یعنی ما در اتفاقات هفته اخیر نشانه‌های بسیار محکم‌تری می‌بینیم که تا سه اسفند آمریکا یک کاری در ارتباط با ایران خواهد کرد. یعنی ممکن است تا سه اسفند آمریکا به برجام برنگردد. هر چند هنوز امکان دارد ولی سناریوی بسیار بعیدی است. اما آمریکا کار مهمی خواهد کرد و به تصور من یک امتیازی به ایران خواهد داد. ولی در عمل تا قبل از سه اسفند التهاباتی که ایجاد خواهد شد، التهابات جدی است و باعث نوسانی شدن کل فضای بازارها و حوزه‌های مختلف در اقتصاد ایران می‌شود.

دو عامل بازدارنده نوسان شدید بازارها در این هفته

من از هفته‌ گذشته منتظر بودم از این هفته نوسان شدید در بازار بورس، بازار طلا و بازار ارز را ببینیم اما این اتفاق نیفتاد. به طور ویژه در بازار بورس. سهم‌های دلاری که ما هفته‌ گذشته گفتیم یک نوسان زدند، یک رشدی کردند ولی دوباره تقریبا قالب‌شان به همان جای قبلی برگشتند. چه فولاد، چه فملی، چه نوری، چه بقیه و این نشان از دو چیز داشت.

عامل اول دامنه نوسان نامتقارن بود که سبب شد پول‌های بزرگی که می‌خواستند در بازار به موقع امکان فروش پیدا کنند، این هفته موقعیت فروش پیدا کردند و خارج شدند. زیرا اگر بازار با دامنه‌ نوسان منفی دو درصدی بریزد، اگر توافقی حاصل بشود، اگر اتفاق مثبتی بیفتد، اگر دلار کاهش پیدا بکند و هزار تا اگر دیگر، اگر این اتفاقات بیفتد، یک دفعه بازار می‌خواهد دچار ریزش‌های شدید بشود و خود را تعدیل کند اما این تعدیل چون دامنه نوسان منفی دو درصد است و بیشتر از دو درصد روزانه امکان تعدیل وجود ندارد در عمل قفل شدگی بازار مدت زمان بیشتری طول می‌کشد. یعنی اگر بازار قرار است که ۲۰درصد، ۳۰درصد کاهش پیدا کند، وقتی که حد نوسانش منفی دو درصد است، سبب می‌شود که بازار به جای اینکه در سه روز، چهار روز ، پنج روز بتواند خود را تخلیه کند، در ۱۰روز، ۲۰روز  خودش را تخلیه بکند و صف‌های فروش سنگین شکل بگیرد که امکان خروج و فروش را به طور ویژه برای پول‌های بزرگ از بین می‌برد. با توجه به این موارد بازار بورس می‌توانست نوسان بیشتری بدهد اما این اتفاق نیفتاد. پس عامل اول این بود.

عامل دومی که باعث شد پیش بینی ما در رابطه با بازار بورس که فکر می‌کردیم باید نوسان بزرگتری از این حدی که اکنون داشتیم، می‌داشتیم محقق نشود این بود که  به نظر می‌رسد بسیاری از فعالین بازار این تحلیل را که توافق خواهد شد پذیرفتند و لذا دارند این ریسک را پیش خور می‌کنند و آنقدر ریسک نمی‌کنند که وارد بازار شوند و خرید کنند. اگر به این صورت باشد خیلی خوب است و این نشان‌دهنده‌ این است که بازار ما بسیار عاقل‌تر شده است.

وضعیت بازار ارز و طلا

الحسینی افزود: راجع به بازار ارز، دولت الان وضعیت ارزی بسیار خوبی دارد و این سبب می‌شود که در عمل بتواند بازار را کنترل کند اما اگر این دو بازار اینطور شوند، ممکن است نوسان کوتاه مدتی را در بازار طلا ببینیم و در عمل طلا نسبت به دلار حباب پیدا کند.

پایان بازی ایران و آمریکا به نفع ایران؟

الحسینی راجع به برجام گفت: تصور ذهنی من این است که بدترین زمان ایران سپری شده است. چرا ایران خطرناک بود در دوره آقای ترامپ؟ زیرا هیچ امکان جنگ در دوره او منتفی نبود. هر لحظه ممکن بود حماقت بکند، هر لحظه ممکن بود به ایران حمله کند، هر لحظه ممکن بود رفتارهای عجیب غریب کند؛ که این در عمل باعث می‌شد که بازی ایران به شدت محدود شود. از طرف دیگر به شدت از طریق کشورهای همراه با آمریکا، ایران را تحت فشار قرار داد و با تحریم‌های بسیار کمرشکن کشورهای دیگه را هم با خودش همراه کرد. بسیاری از این تحریم‌ها هم به خاطر این بود که شخص ترامپ اجازه نمی‌داد کشوری بخواهد حرکتی خلاف این بکند و جلوی آن را با شدت و غلظت بسیار زیاد می‌گرفت. اکنون دیگر امکان جنگ منتفی است و دیگر آمریکا می‌داند که ایران ابزارهای متعدد دارد و ایران می‌داند که ما می‌خواهیم بازی را تحلیل کنیم. اینجا بحث، بحث هنجاری نیست؛ بحث بازی است و این برای مردم ایران چه خواهد داشت؟ بازی است که ایران در آن می‌بیند که من می‌توانم در این بازی رفتارهایی بکنم و هزینه‌هایی ایجاد کنم که از این به بعد برای من هزینه‌ کمتری خواهد داشت؛ دو، آمریکا نهایت تلاشش را کرده، نهایت فشار را آورده و سه، ابزارهای آمریکا کاهش پیدا کرده یعنی از این به بعد ابزارهای آمریکا مداوم در حال کاهش و ابزارهای ایران به شدت در حال افزایش است. این عدم تقارن سبب می‌شود که از این به بعد دست ایران در این بازی، دست بالاتری است و آمریکایی‌ها این بازی را بلدند و می‌فهمند. این سبب می‌شود که آمریکایی‌ها به سمت توافق با ایران حرکت کنند. این که من می‌گویم آمریکا با ایران توافق می‌کند و زود هم این کار را انجام می‌دهد به دلیل تحلیل این بازی و گیم است نه اینکه توافق خوب یا بد ‌است.

رویکرد بایدن

علی مروی افزود: واقعا همین که ترامپ رفت بسیار برای کشور خوب شد. به طور ویژه پس از ترور شهید سلیمانی چشم‌انداز، به شدت چشم‌انداز خطرناکی بود و تنها مسیری که قابل تصور، این بود که با توجه به حلقه اطرافیان ترامپ، لابی‌های سنگین ضدایرانی که اطراف ترامپ بودند به طوری که این دو سه سال اخیر دیدیم که ایران را برای ترامپ پروژه‌ شخصی کرده بودند، چشم انداز واقعا خطرناک و وحشتناکی بود. خوشبختانه کرونا به داد ما رسید و از این جهت بسیار خوب شد. بایدن آمد و من حسم این است که به احتمال زیاد همان رویکرد اوباما را پیش ببرد. به این دلیل که مرد پشت صحنه‌ این دولت هم در دوران انتخابات، هم حس من این است که بعد از این یکی از موثرین جدی خود اوباماست. نمی‌دانم بازی‌شان را چه طور می‌چینند چون بازی اوباما با ایران، بازی حقوقی بود. اجماع حقوقی سنگینی هم علیه ایران ایجاد کرد. علیه تحریم‌هایی که با اصول بدیهی و ساده‌ حقوق بشری در تضاد بود. اما ایران سعی می‌کرد بازی را سیاسی جلو ببرد و خوب هم نتوانست بازی کند. از این حیث که بایدن آمده، هرچه ما به انتخابات نزدیک شویم به دلیل این که احتمالا برداشت آن‌ها این است خیلی سخت‌تر می‌توان از دولتی که پس از دولت روحانی روی کار می‌آید در مذاکرات امتیاز گرفت، از این جهت تمایل دارند به توافق برسند. اما از این سمت حس می‌کنم حاکمیت دیگر آن اعتماد کافی را ندارد از حیث اینکه بخواهد مذاکره را به دست تیم‌ آقای روحانی و ظریف بسپرد و از این جهت حسم این است که احتمال زیاد به توافق نمی‌رسد ولی چشم‌انداز بعد از آن روی هم رفته چشم‌انداز خوبی است. یعنی اگر حتی بعد از انتخابات قرار باشد مذاکره‌ای صورت بگیرد حدسم این است که ان‌شالله به جاهای خوبی ختم می‌شود. به طور ویژه اگر دولت بعدی ما و حاکمیت بتواند خوب بازی کند.

الحسینی با اشاره به اختلاف نظر در زمینه برجام با علی مروی و ابراز امیدواری در جهت برداشته شدن فشارها از روی مردم ایران افزود: آقای بایدن بطورکلی دو پروتوتایپ کلی دارد که می‌تواند عمل کند. می‌تواند یا شبیه اوباما و یا شبیه کلینتون شود. اگر ایشان بخواهد شبیه اوباما شود یعنی دیگر جمهوری‌خواه‌ها برایش مهم نیستند. یعنی اهمیت آن‌ها بسیار کاهش پیدا می‌کند و سعی می‌کند اقدامات خود را بی‌توجه به حزب رقیب جلو ببرد. اما اگر آقای بایدن بخواهد شبیه کلینتون عمل کند، همین مسیری است که اکنون دارد می‌رود و این فشار پراگرسیو‌ها (عملگراها) را روی او در آمریکا به شدت زیاد می‌کند. بخش عمده‌ رأیی که آقای بایدن آورد و با رای بسیار مرزی هم رد کرد به خاطر این بود که طرفداران صلح، طرفداران برنی سندرز و پراگرسیو‌ها در آمریکا پشت او آمدند و جوان‌ها آمدند رای دادند. الان آن‌ها به شدت ناراضی هستند. شما اگر روند مقالات تحلیلی که نوشته می‌شود را رصد کنید، به شدت خلاف سیاست‌های آقای بایدن می‌نویسند و به شدت به او منتقد هستند که تو قول دادی در پرونده‌ چین این طور رفتار نکنی؛ داری مثل ترامپ رفتار می‌کنی؛ تو آن همه به او انتقاد کردی. و همینطور در پرونده ایران، در پرونده کوبا، در پرونده‌های دیگر، با مسایل دیگر. اگر قرار باشد آقای بایدن، راه ترامپ را برود بسیار در سیاست داخلی آمریکا هم با فشار مواجه خواهد شد. علاوه بر اینکه ایران برای اینکه به دولت امریکا فشار بیاورد، ابزارهای جدی دارد.

 الحسینی اضافه کرد: در ارتباط با توافقات نظرات ما مختلف است؛ در حوزه مسکن هم پیش‌بینی‌مان را گفتیم. در حوزه بورس هم هرچند در هفته جاری دو روز بازار بالا رفت اما به نظر می‌رسد عدم تحقق آن نوسان همان دو موردی بود که اشاره کردم. من همچنان فکر می‌کنم که بورس نوسان خواهد داد اما به طور مثال خود من وارد نخواهم شد. چون نقدشوندگی در این بازار اهمیت بیشتری دارد تا اینکه ۱۰درصد، ۲۰درصد نوسان بگیرید. برای نوسان گرفتن فرصت دارید؛ در نتیجه عجله نکنید. فکر می‌کنم بازار این دو سه هفته همچنان پر نوسان خواهد بود.

چشم انداز کوتاه مدت برای طلا

 بازار طلا در این دو هفته از بقیه بازارها بهتر خواهد بود به شرط اینکه اگر طلا دارید در این دو سه هفته بفروشید و اگر طلا ندارید فقط برای دو سه هفته بخرید. نه اینکه طولانی مدت نگهداری کنید. اکنون طولانی مدت دارایی خوبی نیست.

توصیه‌ای برای بازار سهام

 مروی اضافه کرد: اکنون صیانت کردن از سرمایه در بورس کار بسیار دشواری است. یعنی ما در واقع تیم تحلیلی قوی از بچه‌ها با دقت و با وسواس بسیار، سهم‌های P/E فوروارد خیلی پایین را انتخاب کردند که در این ریزش‌ها کمی دارند به قول معروف قسر در می‌روند. به هیچ وجه به دوستانی که دسترسی به این تیم‌های خیلی حرفه‌ای ندارند توصیه نمی‌کنم. ضمن اینکه حتی همین دوستان هم بعضی روزها گرچه سهمشان خوب است اما ضرر می‌دهند. الان برای بورس وقت خوبی نیست.

راجع به طلا من برآورد دقیقی ندارم که این دو سه هفته چه اتفاقی می‌افتد اما راجع به بورس با شما هم نظر هستم. شرایط بسیار سختی است به طور ویژه با کاری که حضرات در رابطه با دامنه توسان کردند که به شدت نقدشوندگی را کاهش می‌دهد.

الحسینی ادامه داد: در کل نظرم راجع به طلا این است که هرچند حباب دارد اما حباب آن بزرگ‌تر خواهد شد و در این دو سه هفته ادامه پیدا می‌کند مگر اینکه آمریکا یکدفعه به برجام برگردد که حباب همه‌ این‌ها تخلیه می‌شود.

ترسیم آینده رمزارزها

 راجع به رمزارزها همچنان نظر قبلی را دارم. اکنون بسیار بالا رفتند؛ باید احتیاط بسیار بیشتر شود. ما از سال گذشته می‌گفتیم که این بازار، بازار خوبی است و پنج الی ۱۰درصد سرمایه‌تان را رمزارز کنید. حال باید با دقت بیشتری وارد این بازار شوید. ممکن است که رمزارزها یک افت کوتاه‌مدتی داشته باشند ولی احتمالا با افزایش نرخ ارز شاید بخشی از آن جبران شود. اما در کل من نمی‌توانم مانند هفته‌های گذشته با صراحت این بازار را توصیه ‌کنم هر چند که ممکن است بالا برود. مگر اینکه نگاه‌تان بلند مدت باشد؛ اگر بخرید یک سال نگهداری کنید، همچنان دارایی خوبی است.

در شرایط فعلی تا آخر ۱۴۰۰ در مسکن رکود داریم. بخشی از حباب بین ۱۰ تا ۲۰ الی ۲۵درصد در مناطق شمال تهران و در مناطقی که سفته بازی بالا است، کاهش باب خواهیم داشت. از ۱۴۰۱ یا اواخر ۱۴۰۰ رشد مسکن شروع می‌شود و در آن صورت احتمالا در بخش مسکن یک جهشی در ۱۴۰۱ خواهیم داشت ولی به هر حال مسکن نباید خیلی محل سفته بازی باشد و نباید به عنوان یک حوزه‌ سفته‌بازانه به آن نگاه شود.

چشم انداز خودرو

 راجع به خودرو همچنان نظر قبلی است. این بازار این یک هفته به دلیل بحث‌های سیاسی مقداری ملتهب شده و هفته‌های آینده این التهاب ادامه خواهد داشت اما این فرصت فروش است. از آنجایی که تحلیل من این است که آمریکا به برجام برمی‌گردد اینها فرصت خروج است.

پیش‌بینی‌های صد در صد درست

 اما نکته‌ای که وجود دارد این است که تحلیل هیچکس قطعی، تام و تمام نیست. قرار نیست تحلیل و پیش‌بینی هیچکس همیشه درست باشد. همین که پیش‌بینی کسی ۶۰درصد، ۷۰درصد اوقات درست باشد این یعنی میتواند شرایط را خوب پیش‌بینی کند لذا شما به اینکه پیش‌بینی ما به طور حتم درست است، اعتماد نکنید. بخشی از پیش‌بینی محصول تحلیل‌های اقتصادی، بخشی نرم‌افزارهایی که ما درست کردیم و بخش دیگر هم دید ما نسبت به ایران و جهان هست.

 الحسینی در جواب آیا ایران بازرس‌ها را اخراج نمی‌کند بیان کرد: بله به نظر من بازرس‌ها از ایران خواهند رفت و کار به جاهای باریک می‌کشد اما در باریک‌ترین شرایط یکدفعه آمریکا فرمان را خواهد چرخاند چون تحلیل بازی اینطور است. حال ممکن است این کار را نکنند اما تحلیل من این است که آمریکا امتیازات بزرگی به ایران خواهد داد. حتی اگر آقای مروی یا بعضی از دوستان فکر می‌کنند برجام برنمی‌گردد هرچند من فکر می‌کنم برمی‌گردد. حتی اگر برنگردد امتیازات بزرگی به ایران خواهد داد و روزی که این اتفاق بیفتد شما دلار زیر ۲۰تومن را تصور کنید که چه اتفاقی برای بورس می‌افتد، چه اتفاقی برای طلا می‌افتد و چه اتفاقی برای مسکن می‌افتد. در این بازار همچنان استراتژی ما از مهرماه نقد بودن است. بخش عمده‌ پرتفوتان نقد باشد همچنان هم ما این کار را می‌کنیم و البته توصیه‌مان هم به کسی این نیست. ما فقط کاری که خودمان می‌کنیم را خدمت شما عرض می‌کنیم و از مهرماه عرض کردیم که ما بخش عمده‌ پرتفومان را نقد نگه می‌داریم. ان‌شالله که دوستان هم هر چه فکر می‌کنند صحیح است انجام بدهند.

آثار اصلاح لایحه بودجه

مروی در پاسخ به سوالات درباره لایحه بودجه افزود: این اصلاحیه‌ای که دولت برای لایحه بودجه داد وضعیت کسری تراز عملیاتی را بهتر نکرده حتی بدتر هم کرده است.  این لایحه تورم زاست مگر اینکه سال بعد درآمدهای ارزی زیادی نصیب کشور شود و آن را بخواهند در مقیاس بالا به اقتصاد وارد کنند که نرخ دلار را بسیار پایین می‌آورد و به تولید آسیب جدی می‌زند. اثرش بر این بازارها را نیز بارها گفتیم و توضیح دادیم چه اتفاقی می‌افتد.