فرضیه رکود بازارها

رضا حسین ابادی
کارشناس اقتصادی

امکان تقویت ارزش پول کشورمان هم در بازارهای داخلی و هم در بازارهای خارجی وجود دارد. عدم احتیاط و طمع بخش گمشده و پنهان این روزهای معاملات مردم هست که میتواند به زودی به از دست دادن بخش زیادی از سرمایه انها منجرشود چه در بازارهای داخلی از جمله ملک چه در بازارهای جهانی از جمله رمز ارزها وسهام خارجی اخباری که از گوشه نقاط دنیا به گوش میرسد که نشان دهنده این است که یک تورم جهانی در پیش داریم ولی نگارنده بر این عقیده نیست .
بخشی از آمارها و دیتاهای موجود هم از منظر بنیادی و هم از جهت تکنیکال با ماندگار بودن تورم و رشد قیمت ها در تضاد هستند. وضعیت حال حاضر بازارهای جهانی و ملک در دنیا شباهت زیادی به سال 2008 دارد که در نتیجه منجر به بحران و رکود بزرگ شد.
اکثر سهم های بازار های جهانی این قابلیت را دارند که تا 80درصد از قیمت خودشان را از دست بدهند از جمله سهم خودروسازی تسلا که در حال حاضر هر برگه سهم آن حوالی 1000 دلار در حال معامله است . زمانی که نرخ بهره در آمریکا شروع به افزایش کند ریزش شاخص داوجونز و شاخص نزدک و دیگر شاخص ها و بورس های جهانی و حتی کامودیتی ها و به طبع انها افت قیمت نفت و بقیه مواد اولیه تولیدی ها کاملا در دسترس هست.
در نتیجه میتوان منتظر بحران در شرکت ها و ورشکست شدن بسیاری از غول های صنعتی بود .
خبر بزرگی که در ماه های اخیرلا به لای اخبار بی اهمیت تر گم شد و اون چیزی نبود جزخطر ورشکستگی یکی از بزرگترین شرکت های فعال ساختمانی در چین یعنی شرکت اورگرند.
ورشکستگی اورگرند میتواند شروع یک بحران شروع یک رکود شروع یک ریزش و شاید شروع یک 2008 دیگر و حتی شروع یک موج سکته از فعالین در بازار سهام جهانی و ... باشد .
در اواخر دهه نود میلادی که اینترنت به تازگی همه گیر شده بود شرکت ها و کسب و کار های آنلاین و بر بستر اینترنت به خاطر سوگیری ذهنی مردم در حباب بزرگی رفتند، در آن زمان کسب و کار ها با ایده پردازی های غیر واقعی،سرمایه گذاران را به خرید بیشتر سهام سوق می‌دادند و سرانجام در سال 2000 که بعده ها به حباب دات کام مشهور شد این حباب ترکید و 15 سال به طول انجامید تا قیمت ها به سقف های خود برگردند به طور مثال قیمت سهام آمازون از 100 دلار به 17 دلار کاهش پیدا کرد .
در حال حاضر همچین رخدادی برای بازار ارزهای دیجیتال قابل وقوع است و سرمایه سرمایه گذاران این بخش ها ممکن است با کاهش قابل توجهی مواجه شود و حتی در مواردی به نابودی کامل سرمایه آنها منجر شود،ارزهای دیجیتال که اکثرا هیچ پشتوانه ای هم ندارند با قیمت هایی در حال معامله شدن هستند که میتوان گفت در مواردی سوگیری ذهنی سرمایه گذاران آنها حتی فراتر از اواخر دهه نود میلادی هست . منظور از قیمت، قیمت های چند سنتی و حتی کمتر از یک سنت ارزها نیست منظور حجم بازار ارزها هست ، به عنوان مثال حجم بازار بیتکوین به تنهایی از حجم بازار نقره هم در مواقعی پیشی گرفته است.
تاریخ در حال تکرار هست و این بار مردم عادی با چشمانی بسته و آغوشی باز و بدون در نظر گرفتن بنیاد و پشتوانه و صرفا به خاطر پیروی از موج ایجاد شده و تبلیغاتی که توسط بزرگان و نهنگ های این بازار صورت گرفته،در حال قماری بزرگ با سرمایه های خود هستند.ایده پردازی های غیر واقعی بزرگان این بازار که تنها به عنوان هایی از جمله خرید زمین در دنیای متاورس و خرید و فروش nft ها محدود نمیشود شباهت زیادی به ایده پردازی های غیرواقعی کسب و کارهای اواخر دهه نود میلادی دارد که به دنبال جذب سرمایه گذار برای سهم های حبابی خود بوند .
به عنوان نگارنده این متن از تمامی هموطنانم تقاضای تعقل بیشتر در خصوص معاملات در بازارهای جهانی را دارم زیرا این امکان وجود دارد که قیمت ها چندین سال به طول بیانجامد تا به قیمت های امروز در سطح جهانی برگردند.
بافرض اینکه تمام بازارهای جهانی وارد یک حباب بزرگ شده یک بررسی و تحلیل از بازار مسکن در ایران و شهر تهران داشته باشیم .
در صورت وقوع رکود در دنیا بازار مسکن در ایران بیشترین تاثیر را میتواند در بین بازارهای موازای بپذیرد زیرا جدا از تاثیرپذیری از بازارها جهانی به تنهایی هم عواملی هست که نشان دهنده عدم ارزش و قابلیت افت را در مسکن نشان میدهد از جمله :
در15 سال اخیرمیانگین قیمت مسکن در تهران برابر با 900 دلار بوده است در مواردی که انتظارات تورمی به شدت بالا بوده بازار مسکن هم تبعیت کرده و حبابی شده مانند سال های 88 و 89 که میانگین قیمت دلاری مسکن تا 1500 دلار هم بالا رفت ولی به محضی که انتظارات تورمی کاهش پیدا کرده قیمت مسکن هم کاهش پیدا کرده است مانند سال 91 که قیمت میانگین دلاری مسکن تا حوالی 800 دلار کاهش پیدا کرد .
یعنی در حد فاصل 2 سال قیمت میانگین دلاری مسکن از سال 89 تا سال 91 حدود 50 درصد کاهش پیدا کرده است . سابقه نشان داده است که باتوجه به میانگین قیمت مسکن در تهران که به عنوان یک شاخص برای مسکن در کل ایران عمل میکند ارزش واقعی مسکن حوالی میانگین 900 دلاری در تهران هست.
زمانی که قیمت میانگین دلاری مسکن زیر 1000 دلار بوده برنده معاملات خریداران بوده اند و هنگامی که میانگین قیمت دلاری مسکن در تهران بالای 1000 دلار بوده برنده اصلی فروشندگان بوده اند.
در حال حاضر میانگین قیمت های اعلامی توسط فروشندگان حوالی 1300 دلار هست که نشان میدهد برنده اصلی در صورت وجود خریدارهمین فروشندگان هستند . در نتیجه ارزش واقعی مسکن در تهران را میتوانیم عدد 900 دلار نهایت 1000دلاردر نظر بگیریم و بالا و پایین ان را حباب مثبت ومنفی تلقی کنیم.
هنگامی که دلار ثبات پیدا کند انتظارات تورمی کاهش پیدا میکند پس میتوان انتظار داشت با وجود ثبات دلار قیمت مسکن به مرور زمان افت چشمگیری را داشته باشد حتی با وجود رشد اندک دلار هم بازار مسکن ارزنده نیست .
خوشبختانه با توجه به حجم نقدینگی موجود در کشور امکان ثبات قیمت و حتی کاهش قیمت دلار به حوالی 25هزارتومان کاملا دردسترس هست.
مورد دیگری که میتوان در خصوص اثبات حبابی بودن بازار مسکن به آن اشاره کرد دوره بازگشت سرمایه است که از آن تحت عنوان P/R هم میتوان نام برد، این مورد را با توجه به قیمت و اجاره یک آپارتمان یا مغازه یا ... به دست میاورند .(پی به ار یعنی نسبت قیمت به سود/ یا مدت زمان برگشتن اصل پول) .
فرض کنید قیمت یک واحد اپارتمان 2 ملیارد تومان است و اجاره ای که در مجموع 1 سال برای این واحد پرداخته میشود 100 ملیون تومان است در اینجا P/R این واحد میشود 20 یعنی مدت زمان برگشتن سرمایه 20 سال هست در صورتی که استاندارد مدت زمان بازگشت سرمایه در یک سرمایه گذاری استاندارد 5 سال هست ولی سابقه بازار مسکن در ایران نشان داده این عدد کمی بالاتر هست .
این عدد در حال حاضر در بازار مسکن ایران بسیار بالاست و حتی در مواردی به بالای 50 میرسد که نشان دهنده عدم توانایی مردم برای پرداخت اجاره بیشتر هست که از همین موارد میتوان نتیجه گرفت که مردمی که توان پرداخت ارزش اجاره یک واحد را ندارند در نتیجه توان خرید آن واحد هم ندارند، پس در مجموع تقاضای واقعی صورت نمیگیرد که این موارد اثر خود را در بلند مدت بهتر نشان میدهند.
عواملی از جمله: بالا رفتن سن ازدواج ، وضعیت آب و هوا، مهاجرت مردم از شهر ها به روستاها به سبب آنلاین شدن مشاغل ،کاهش درامد سرانه مردم و موارد اقتصادی و فرهنگی و اجتماعی دیگر هم به شدت در بلند مدت میتواند در رکود ملک و افت قیمت آن تاثیرگذار باشد .
این مورد رو هم در نظر داشته باشید که بخش عمده قیمت مسکن وحباب مسکن تاثیر پذیراز قیمت زمین هست و قیمت سیمان و کارگر و بنا و ... در ساختمان سازی نهایت 35 درصد اثر گذار هست .
در خصوص دلار هم میتوان این ادعا را داشت که همانند بازار مسکن چشم انداز قابل رشدی را ندارد، به عبارتی بهتر دلار در حال حاضر خیلی گران نیست ولی تحت شرایطی قابلیت افت تا25هزارتومان را دارد.
از طرفی دیگر انتظارات تورمی در کشور به شدت بالاست ولی این علت باعث نمیشود که درسال های آتی هم منتظر افزایش قیمت دلار همچون سال های اخیر بود.
در سال های اخیر میانگین رشد قیمت دلار در سال حوالی 40 درصد بوده است ولی احتمال تکرار این الگو در سال 1401 و تا 1404 ضعیف هست و این امکان وجود دارد مانند سال های 1392 تا 1396 سپرده های بانکی با سود سالانه 18 تا 20درصد جذابیت بیشتری برای سرمایه گذاران نسبت به دلار داشته باشد.