بورس مسکن، جنگ معاش یا اختلاف بر سر حقوق مردم؟

روزنامه تجارت- هیرش سعیدیان؛ مسکن نیز مانند هر کالای دیگر تابع عرضه و تقاضا است. نرخ ارز ، تورم و بهبود شاخص رشد اقتصادی از جمله پارامترهای تاثیرگذار بر بازار مسکن هستند. یکی از نواقص قدیمی بازار مسکن در ایران قیمت گذاری غیر واقعی و متاثر از عوامل روانی و غیر واقعی بر مسکن است که کارشناسان در این زمینه انگشت اتهام را به سوی دلالان و بخشی از سازندگان نشانه می روند. در همین راستا طرحهایی همچون جدا سازی مشاور خرید از مشاور فروش و راه اندازی بورس مسکن به عرصه نقد عمومی عرضه شده است . پروژه راه اندازی نوعی از بورس مسکن که در سازمان بورس در حال بررسی و واکاوی است از همان ابتدا با مخالفت شدید اتحادیه مشاورین املاک و استقبال گرم برخی از شرکت‌های کارگزار بورس روبه رو شد.
حسام عقبایی رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک استان تهران دراین باره گفت : طراحان ایده بورس مسکن هیچ‌گونه مطالعاتی برای راه اندازی این بورس نکرده‌اند . معمولاً در دنیا کالاهای همگن را در بورس عرضه می‌کنند مانند نفت و طلا. اما مسکن یک کالای همگن نیست. ممکن است در یک ساختمان واحد غربی با واحد شرقی بسیار متفاوت باشد .
 عقبایی افزود : کسانی که طرح بورس مسکن را طراحی کرده‌اند بایستی ببینند این طرح چه کمکی به تأمین مسکن قشر فقیر جامعه می‌کند . طراحان این طرح عنوان می‌کنند در فاز اول املاک نهادهایی مانند ستاد ده فرمان امام (ره) و بنیاد مستضعفان را بفروشیم. کجای دنیا چنین بازار بورسی را راه اندازی می‌کنند که بورس کارگزار فروش ملک شود و کارمزد دریافت کند؟ راه اندازی بورس مسکن به بنگاه داری بورس کمک می‌کند و تجربه بنگاه داری بانک‌ها اینجا نیز اتفاق می‌افتد .
 رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک استان تهران گفت : مصوبات هیئت مدیره بورس نمی‌تواند قوانین بالادستی را نقض کند، مسکن کالایی نیست که قیمت گذاری آن در اختیار بورس یا دولت باشد . اتحادیه صنف مشاوران املاک به شدت مخالف راه اندازی بورس مسکن است .
حسام عقبایی اظهار کرد: با این موارد که بورس مسکن موجبات شفافیت، رونق، پیشگیری از سوداگری و رانت‌خواری، توازن عرضه و تقاضا، جامه عمل بخشیدن به دغدغه‌های رهبر معظم انقلاب در رابطه با تامین مسکن دهک‌های ضعیف جامعه و پیشگیری از دلالی‌های مضاعف را فراهم کند، موافقیم. یعنی هر طرحی که خروجی آن این موارد ذکر شده باشد، به هر اسمی با آن موافق هستیم.
وی در عین حال تصریح کرد: اما با هر طرحی به هر نامی که این خروجی‌ها را نداشته و به دنبال منافع یک جریان یا نهاد باشد، مخالفیم. اسم آن می‌خواهد بورس مسکن باشد یا لیزینگ. نام مهم نیست، بلکه محتوا مهم است.
البته این پروژه در وزارت مسکن نیز ظاهراً مخالفین جدی در برابر خود دارد. از آن جمله می توان از آقای عبده تبریزی مشاور وزیر یاد کرد. او در مخالفت با این طرح می گوید : تاسیس بورس مسکن شدنی نیست و در هیچ جای دنیا چنین بورسی وجود ندارد. او تأکید کرد: برای انجام معاملات در بورس یک کالا باید همگن باشد و مسکن یک کالای همگن و استاندارد نیست. عبده تبریزی تأکید کرد: طرحی که در شورای بورس بررسی می شود مربوط به انجام معاملات نهادها و سازمان‌های بزرگ در بورس کالاست و تاسیس بورس دیگری به غیر از این بورس غیرممکن است.
موافقین نیز اما استدلالهای خود را دارند. محمد رضا پورابراهیمی عضو شورای بورس با اشاره به جذابیت بالای تاسیس بورس مسکن برای سرمایه گذاران گفت: حجم معاملات بورس مسکن، جذابیت زیادی برای فعالان بازار سرمایه ایجاد می کند زیرا در بورس مسکن باید افزایش حجم معاملات مسکن و سودهای متعارف جایگزین معاملات کم با سودهای کلان و غیرمتعارف شود. پورابراهیمی درباره مزیت‌های بورس مسکن توضیح داد: تاسیس بورس مسکن باعث شفاف شدن معاملات، کشف دقیق تر قیمت، کاهش بورس بازی، تأمین مالی بهتر بخش مسکن، جمع کردن نقدینگی و کاهش ریسک خریداران می شود. او با ذکر مثالی ادامه داد: در برخی موارد مشاهده می شود که یک ملک به ۱۰ نفر فروخته شده و این باعث مشکلات قضایی و غیره می شود که با انجام معاملات مسکن در بورس مسکن این مسائل حل خواهد شد. او یادآور شد: در حال حاضر قیمت مسکن از سوی دلالان و سفته بازان بازار مسکن تعیین می شود حال آنکه اگر عرضه و تقاضا مدیریت شود، قیمت مسکن به نرخی بسیار پایین تر از نرخ فعلی می رسد و اساس کار بورس مسکن به سود خریداران و مصرف کنندگان واقعی کالای مسکن خواهد بود.واقعیت این است که در کشور ما بسیار مسبوق به سابقه است که برای رفع ایرادی کوچک طرحی ارائه شده است که خود به مشکلی بزرگتر تبدیل شده است .هیچ کس از نوسانات غیر منطقی ایجاد شده در بازار مسکن توسط عده ای دلال و واسطه راضی نیست اما بر این طرح قطعا ایرادات جدی وارد است:
__در طرح اولیه اظهار شده که در ابتدا قرار است بنیادها و موسسات مالی فعال در حوزه مسکن با فروش اموال و بلوکهای بزرگ مسکن این طرح را آغاز کنند. متاسفانه در کشور ما بر عکس بسیاری کشورهای توسعه یافته مشاهده می کنیم که شرکتهای بزرگ و موسسات مالی علاقه چندانی به ساخت وساز انبوه خانه‌های ارزان قیمت ندارند و این هم به دلیل قدرت خرید پایین متقاضیان اینگونه خانه‌هاست. بانکها و بنیادها و شرکت‌های بزرگ ساختمانی وابسته به آنان معمولا علاقه مند به ساخت منازل لوکس با بازدهی مالی بالا هستند، در طرح بورس مسکن دلیل و منطق درستی مطرح نشده که این بورس باعث تغییر رفتار مالی این موسسات و در نتیجه نفع عمومی می گردد.
مورد نگران کننده دیگر در این طرح شاید ایجاد زمینه مناسب برای عده ای از بزرگان بازار مسکن برای قیمت گذاری‌های آزادانه و تعیین و تحمیل سیاست‌های خود بر بازار از طریق انباشت انبوه سرمایه باشد. شایان ذکر است که در کشور ما قوانین کارآمدی علیه تراست وجود ندارد و قوانین موجود نیز معمولا اجرا نمی شود، بنیادها و موسسات بزرگ اینچنینی دولتی و نیمه دولتی یا به آنچنان که مصطلح شده "خصولتی" هستند ایجاد زمینه برای بوجود آمدن انحصارهای شبیه بازار خودرو به نظر نمی رسد کمکی به خانه دار شدن اقشار کم در آمد کند.
در هیچ کشور موفقی در زمینه اجرای سیاستهای مسکن تاکنون بورس مسکن راه اندازی نشده است. دلایل بسیار درستی نیز برای چنین عدم استقبالی از این ایده وجود دارد. شاید بهتر باشد نهادهای تصمیم گیر  به جای حمایت از چنین ایده‌های غیر کارشناسی شده که به نظر می رسد دفاع از آن تنها به انگیزه ازدیاد منفعت مالی صورت می گیرد از طرح افزایش وام‌های ارزان قیمت بلند مدت حمایت کند. فشار آوردن به بانکها به جای بنگاه داری و ورود مستقیم به بازار در جهت ارائه وام ارزان به مردم تصمیم موجه تری به نظر می رسد.