گروه راه و مسکن: آینده قمیت مسکن در پایتخت چه می شود؟ آیا شرایط رکودی فعلی تا پایان سال تداوم می یابد؟ بیشتر تحلیل به سمتی است که افزایش قیمت بیشتر مسکن در تهران را عملی و منطقی نمی داند و تا میان مدت شرایط ثبات را پیش بینی می کند. به گزارش «تجارت آنلاین»، به طور کلی بخش مسکن و ساختمان، به واسطه گردش مالی عظیم آن -هم در حوزه خرید و فروش و هم در حوزه اجارهداری - و به واسطه صنایع متعددی که در تولید آن دخیل بوده و نقش دارند، دارای اهمیت است. در ایران، با توجه به اینکه مسکن، به عنوان کالای سرمایه‌‌‌ای مطرح است، اثر مضاعفی ایجاد می‌کند و آن، اثرگذاری تغییرات قیمت مسکن بر کل بازارهای مرتبط با دارایی‌‌‌های سرمایه‌‌‌ای مالی و غیرمالی است. البته طی چند سال اخیر، با توجه به رشد قیمت مسکن و کاهش توان اقتصادی اقشار مختلف خانوار، یک بعد امنیتی نیز سوار بر ابعاد متعدد و متنوع آن شده و اهمیت سیاستگذاری در بخش مسکن و پیش‌بینی شرایط آینده آن را هم مشکل و هم بسیار حیاتی کرده و می‌کند. مسکن، حساس‌‌‌ترین بازار مصرف خانوارهاست چون در چنین شرایطی، افراد برای تامین و پوشش ابرهزینه خرید و اجاره مسکن، مجبور میشوند از سایر فاکتورهای هزینه‌‌‌ای ضروری از جمله خوراک و بهداشت و آموزش و تفریح بزنند. گزارش رسمی که مدتی پیش از سوی مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس منتشر شد نشان داد، میزان مصرف کالری خانوارهای ایرانی در فاصله ابتدا تا انتهای دهه ۹۰، حدود ۱۲ تا ۱۵درصد کاهش پیدا کرده و سرانه آن به کف کالری موردنیاز انسان زنده در روز رسیده است . بدتر از آن، وضعیت مصرف خوراکی اصلی (کالری موردنیاز بدن از خوراکی‌‌‌های اصلی همچون انواع پروتئین‌‌‌ها تامین می‌شود) در طیف خانوارهای کم‌‌‌درآمد اجاره‌‌‌نشین است که سرانه آن به زیر کف موردنیاز یعنی به سطح ۱۹۰۰ کیلوکالری در روز رسیده است. خانوارها همچنین از تفریح و سایر هزینه‌‌‌های زندگی‌‌‌شان زده‌‌‌اند تا از پس هزینه مسکن بربیایند. از سوی دیگر درآمد اجاره و در واقع اجارهداری، مهم‌ترین پیشران درآمدی حوزه مسکن است و با هدف تعیین ارزش املاک و ساختمان‌‌‌های مسکونی، اداری و تجاری مانند هر نوع دارایی دیگری، واجد ارزش اقتصادی است. یکی از روش‌های استفاده از مدل‌‌‌سازی درآمدها و جریانات نقد بالقوه آتی، برآورد ارزش روز آن است. در واقع اصلی‌‌‌ترین منبع درآمدی ناشی از اجاره‌‌‌دهی واحد مزبور است.
پیش بینی اتحادیه املاک از قیمت مسکن
نایب رئیس اول اتحادیه املاک تهران گفت: قیمت مسکن در تهران به‌قدری رشد داشته است که بیشتراز این قدرت افزایش نخواهد داشت. داوود بیگی نژاد نایب رئیس اول اتحادیه املاک تهران با تاکید بر اینکه نرخ رهن و اجاره واحدهای مسکونی بدون چهارچوب قیمت‌گذاری می‌شود، گفت: قیمت‌گذار اصلی ملک در رهن و اجاره شخص مالک است. چه‌بسا عده‌ای از مشاورین املاک برای ثبت قرارداد مبلغی از طرف مستأجر را نیز دریافت می‌کنند اما قسمت اصلی قیمت‌گذاری برعهده مالکین است. نایب رئیس اول اتحادیه املاک تهران در ادامه تاکید کرد: مالکین بر اساس عوامل مختلف واحد مسکونی خود را قیمت‌گذاری و به بنگاه داران اعلام می‌کنند. برای قیمت‌گذاری اجاره و رهن یک واحد مسکونی یک ششم ارزش کل ملک محاسبه می‌شود. البته باید توجه داشت این اصول در تمام کشور اجرا نمی‌شود نحوه قیمت‌گذاری واحدهای مسکونی در تمام نقاط متفاوت و عوامل مختلفی در این راستا دخیل هستند. دولت در مقاطعی، ستادی در خصوص کنترل قیمت واحدهای مسکونی در بازار تشکیل داد اما افراد و املاکی‌ها از قوانین این ستاد پیروی نکردند. البته در کشور اصولی برای اجارهداری حرفه‌ای وجود ندارد که موجب نابه سامانی در این بازار مهم کشور می‌شود. وی ادامه داد: موضوع مسکن در کشور مهم است زیرا مصرف‌کننده مردم هستند و هرگونه پلتفرمی که موجب عدم تعادل در عرضه و تقاضای مسکن شود، مضر خواهد بود و قطعاً دراز مدت نیز تبعات جدی در بازار مسکن در پی خواهد داشت. اکو سیستم بازار تجارت متفاوت با سال‌های اخیر شده است و فضای مجازی نیز هم‌اکنون قسمتی از زندگی عموم را به خود درگیر کرده است و باید بدانیم اگر این اکوسیستم در حال حاضر کنترل نشود و بر اساس چهارچوب و مقررات پیش‌نرود، خطرات جدی بازار مسکن را تهدید خواهد کرد.
پلتفرم دیوار و شیپور موجب تغییر اکوسیستم مسکن می‌شود
وی گفت: سامانه‌های خانه‌یاب مانند "دیوار" و "شیپور" بیشترین عامل نوسان خانه در بازار هستند. اپلیکیشن‌هایی در بازار مسکن فعالیت می‌کنند که باید از سوی دستگاه‌های مربوطه کنترل و رصد شوند و در راستای خدمت‌رسانی به مصرف کننده واقعی قرار بگیرد. قطعاً نباید اجازه دهیم این نرم‌افزارهای که با زندگی مردم گره خورده بخواهند تداخلی ایجاد کنند و موجب آشفتگی در بازار مسکن می‌شود زیرا بازار مسکن را رقابتی جلوه می‌دهند. بیگی‌نژاد با اشاره به اینکه آیا مشاورین املاک قیمت واحدهای مسکونی را افزایش می‌دهند یا خیر، گفت: طبق بررسی‌ها مشاورین املاک قیمت‌ها در بازار افزایش نمی‌دهند و قطعاً بازار مسکن تأثیرپذیری از این افراد نخواهد داشت و باید مشکل افزایش قیمت مسکن را در بازارهای دیگر پیگیر باشیم و فضای نرم‌افزارهای خانه‌یاب بی نظم و قانون اداره می‌شود و اکثر مشکلات حوزه مسکن از این بستر رخ می‌دهد و اگر فردی در چنین فضاهایی فعالیت دارد باید مجوزهای لازم را اخذ کند. وی خاطرنشان کرد: فعالیت چنین اپلیکیشن‌های در بازار مسکن موجب نابه‌سامانی در اکو سیستم این بازار می‌شود و همچنین سیستم اجاره مستأجران نیز بهم خواهد خورد. این مسئول بحران مسکن در بازار فعلی را ورود اپلیکیشن‌ها دانست و گفت: بحران مسکن در بازار فعلی ورود پلتفرم‌های خانه‌یاب است و این افراد جز دلالان و سوداگران این حوزه محسوب میشوند زیرا واحدهای مسکونی در این اپلیکیشن‌ها واحدهای مسکونی به مزایده گذاشته می‌شود و موجب بدنامی مشاورین املاک می‌شود.
