بانک مسکن و دغدغه تامین مسکن متقاضیان

در همین راستا بانک مسکن در تداوم حمایت از طرف تقاضا و تحرک بخشی به بازار مسکن در رقابت با سایر بانکها، اقدام به تجهیز منابع و اعطای تسهیلات می‌نماید. از سویی توجه به ویژگیها و خصوصیات جامعه هدف از جمله در استطاعت بودن اقساط تسهیلات همواره در دستور کار این بانک بوده است. 

به این ترتیب که بانک مسکن سعی نموده در حد بضاعت خویش با اتخاذ تدابیری نظیر پلکانی نمودن اقساط، کاهش نرخ سود و افزایش مدت بازپرداخت، به این مهم جامه عمل بپوشاند. همچنین بمنظور تقویت قدرت خرید خانوارها تلاش نموده تا با استفاده از ابزارهای ترکیبی سقف تسهیلات را افزایش دهد. بر این اساس در مقطع کنونی اقدام به اعطای تسهیلات بدون سپرده فروش اقساطی ناشی از خرید مسکن، جعاله تعمیر و تکمیل مسکن در دو حالت انفرادی و زوجین نموده است. این افزایش سقف با در نظر گرفتن انواع شرایط تسهیلات گیرندگان بوده است.

دسته اول: متقاضیانی هستند که در سالهای گذشته اقدام به سپرده گذاری نموده و در سالجاری امتیاز کامل تسهیلاتی را کسب نموده‌اند: بانک مسکن برای کمک به این اقشار، این فرصت را فراهم آورده تا با همراه کردن تسهیلات با سپرده متقاضی با تسهیلات بدون سپرده، قدرت خرید آنها را افزایش دهد.

دسته دوم: صاحبان حساب پس اندازی هستند که بنا به هر دلیلی موفق به کسب امتیاز کامل تسهیلاتی خود نشده اند: بانک مسکن برای این دسته از افراد نیز، تسهیلات متقاضی را به همراه تسهیلات بدون سپرده توام نموده، تا ضمن جبران کسری تسهیلات آنها از افزایش سقف نیز برخوردار شوند.

دسته سوم: متقاضیانی هستند که فاقد حساب سپرده پس انداز در بانک بوده‌اند ولی در حال حاضر تمایل به استفاده از تسهیلات مسکن را دارند: این دسته نیز به مانند گذشته می توانند با استفاده از تسهیلات اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن، نسبت به ابتیاع واحد مسکونی اقدام نمایند که بانک در تداوم حمایت از این اقشار نیز اقدام به افزایش سقف تسهیلات نموده است.

با توجه به مطالب مطروحه مشاهده می‌شود که بانک مسکن تا حدودی دغدغه انواع متقاضیان را پوشش داده و هر متقاضی می‌تواند متناسب با در نظر گرفتن شرایط اقتصادی خود و حائز شرایط بودن در یکی از بندهای فوق از تسهیلات مذکور استفاده نماید

ضمن اینکه بانک مسکن ملاحظات زیر را نیز در اعطای تسهیلات به متقاضیان دارد:

به رغم دولتی و توسعه ای بودن بانک مسکن، منابع جهت پرداخت تسهیلات بدون سپرده از محل منابع داخلی عمدتا کوتاه مدت و یا حداکثر یکساله تأمین می شود، حال آنکه از بانک انتظار است این منابع را به صورت بلند مدت در اختیار متقاضیان تسهیلات قرار دهد، که عدم توجه به همخوانی منابع و مصارف باعث افزایش شکاف نقدینگی شده و ادامه ارائه خدمات برای بانک را با مشکل مواجه خواهد نمود. بر این اساس بانک باید در تخصیص مناسب این منابع تلاش نماید؛ لذا کاهش نرخ سود تسهیلات بویژه تسهیلات بدون سپرده و یا افزایش مدت زمان بازپرداخت آن بدون دریافت یارانه دولتی مقدور نمی باشد.

افزایش سقف تسهیلات به همراه ارائه تسهیلات بدون سپرده که با هدف افزایش قدرت خرید متقاضیان و تحریک بخش تقاضا صورت می پذیرد، به معنی لزوم استفاده همه متقاضیان از سقف تعیین شده نیست و هرکس متناسب با درآمد خود و توان پرداخت اقساط می تواند از تسهیلات استفاده نماید. ضمن آن که از سویی نرخ سود آن بخش از تسهیلات با سپرده کماکان با نرخهای مصوب حداقلی می باشد که در توان تسهیلات گیرندگان بوده و همچنین امکان استفاده از تسهیلات ارزان تر میلیون تومانی از طریق سپرده گذاری صندوق پس انداز مسکن یکم، برای افراد و زوجینی که سابقه استفاده از تسهیلات مسکن ندارند با نرخ سود 8 و 9.5 درصدی فراهم می باشد.

درخصوص مناسب بودن تسهیلات اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن و تسهیلات بدون سپرده برای طبقات درآمدی بالا دو نکته قابل ذکر است: اول اینکه بانک مسکن همیشه برنامه ها و طرح‌های مختلفی را برای طبقات درآمدی چهارم به بالا با اولویت دادن به دهکهای میان درآمدی ارائه می نماید (تهیه مسکن برای گروههای با درآمد پایین‌تر بر عهده مسئولیتهای اجتماعی دولت است). دوم اینکه برای تحریک تقاضای بخش مسکن نمی توان طبقات درآمدی بالاتر را نادیده گرفت. یکی از دلایل رکود مربوط به عدم تعادل عرضه و تقاضای مسکن است که در سالهای اخیر نمود بیشتری یافته است.

 به رغم وجود تقاضای بالقوه برای خرید آپارتمانهای خالی معامله‌ای اتفاق نمی‌افتد. دلیل اصلی این موضوع وجود واحدهای با متراژ بزرگ است که فراتر از توان مالی متقاضیان مسکن با درآمدهای متوسط می باشد. دریافت تسهیلاتی با مبلغ 90 تا 140 میلیون، از سویی توان خرید 45 تا 70 متر را در مناطق متوسط تهران فراهم می آورد و از سوی دیگر اقشار با درآمد متوسط رو به بالا که دارای واحدهای با متراژ کوچکی هستند را ترغیب به تبدیل به احسن نمودن واحدهای خود از طریق خرید واحدهای بزرگتر می نماید. به این ترتیب عرضه واحدهای کوچک بیشتر شده و شرایط، متناسب با قدرت خرید متقاضیان دهکهای میان‌درآمدی تسهیل می‌گردد که در نهایت این امر ضمن حل مشکل خانه های خالی، می‌تواند به تحریک تقاضا و بهتر شدن وضعیت بازار مسکن منجر گردد.

خرید اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن از بازار فرابورس به معنای خرید زمان برای دسترسی سریعتر به منابع مالی جهت تهیه مسکن است. لذا پرداخت مبلغ جهت خرید زمان امری غیرقابل اجتناب می باشد چراکه افراد دیگری این کار را بجای آنها انجام داده اند. در غیر اینصورت متقاضی خرید مسکن باید پول خود را در حساب سپرده ممتاز یا صندوق پس انداز مسکن، سپرده گذاری نماید. شایان ذکر است که در فرهنگ ایرانی، داشتن مسکن نه به عنوان سرپناه که به عنوان دارایی مطرح می شود و تعجیل در کسب این دارایی برای فرد یک مزیت محسوب می گردد.

استفاده از تسهیلات بدون سپرده و یا از محل اوراق حق تقدم برای کمک به متقاضیان خرید مسکن در کوتاهترین زمان است و مدت بازپرداخت آنها نیز 5 و 12 سال تعریف شده است؛ لیکن گیرندگان تسهیلات می توانند هر زمان که مایل باشند قبل از سررسید به تسویه تسهیلات خود اقدام نموده و از پرداخت سود اضافه به بانک بپرهیزند. حال آنکه این امکان در کشورهای دیگر نظیر کانادا بدون پرداخت جریمه اضافی به دلیل برنامه ریزی روی منابع مالی حاصل از پرداخت اقساط در موعد مقرر، میسر نمی باشد.