کلاهبرداری از پیش فروش ساختمان ادامه دارد

یک حقوقدان نسبت به پیش فروش مسکن در بنگاههای معاملات املاک یا در قالب تنظیم قولنامه دستی هشدار داد و گفت: با نگاهی به پرونده های قضایی، متوجه می شویم که افراد بسیاری با پیش خرید مسکن ورشکست و بیچاره شده اند.

علی قاسمی در گفتگو با تجارت آنلاین با بیان اینکه هر انسانی برای آن که بتواند زندگی را با آرامش بیشتری دنبال کند، نیاز به سرپناه دارد گفت: با توجه به رونق شهرنشینی، شاهد کوچ مردم از روستاها به شهرها و افزایش جامعه شهرنشینی هستیم و چون زمین در شهرها برای توسعه در سطح کافی نیست، شاهد رونق ساخت و ساز در ارتفاع و آپارتمان نشینی هستیم.

وی با اشاره به اینکه با افزایش تورم و گرانی سرسام آور مصالح ساختمانی و قیمت زمین، قیمت آپارتمان رشد وحشتناکی داشته گفت: با توجه به قیمت بالای ساختمان و حقوق های پایین نیروی کار، یک حقوق بگیر برای خرید یک آپارتمان حداقل باید ۱۲۰ سال پس انداز کند.

این سردفتر اسناد رسمی با تاکید بر این که حقوق بگیران و بسیاری از مردم، امکان این را ندارند که یکباره مبلغ کلانی را برای خرید مسکن اختصاص بدهند گفت: در نتیجه مباحثی همچون خرید اقساطی، استفاده از تسهیلات بانکی و پیش خرید ساختمان رونق گرفته است.

وی از استقبال قابل توجه مردم در پیش خرید آپارتمان خبرداد و گفت: اگرچه پیش فروش روش مناسبی است، اما متاسفانه برخی افراد که اقدام به پیش فروش میکنند، در دو قالب کلاهبردار یا ورشکسته، زیان را مستقیم متوجه فردی می کنند که اقدام به پیش خرید ملک کرده است.

قاسمی با ابراز تاسف از اینکه افرادی از پیش فروش برای کلاهبرداری استفاده کرده و می کنند گفت: برخی افراد با تعریف پروژه های بزرگ یا کوچک، از افراد بسیاری مبالغ فراوانی را می گیرند و یکباره پول ها را برداشته و از کشور خارج می شوند. برخی دیگر نیز اقدام به پیش فروش می‌کنند، اما به دلیل بالا رفتن هزینه های ساخت یا مشکلات غیر ارادی، توان به پایان رساندن پروژه را ندارند و ناچار می شوند ملک خود را به چند نفر بفروشند که در نهایت افراد بسیاری که اقدام به پیش خرید آپارتمان کرده‌اند، به‌عنوان زیان‌دیدگان اصلی و چون دستشان به جایی بند نیست، مقابل نهاد ریاست جمهوری، مجلس شورای اسلامی، قوه قضاییه یا دیگر دستگاه‌ها تجمع اعتراض آمیز برگزار می‌کنند.

وی زیان‌های ناشی از پیش خرید ملک را ناشی از نداشتن آگاهی خریداران از قوانین ثبت و معامله دانست و گفت: برای پیش خرید یک ملک، قولنامه ای در بنگاههای معاملات املاک تنظیم می شود و بدتر اینکه افراد قولنامه دستی بین خودشان تنظیم می‌کنند که در بسیاری از موارد قابل استناد و پیگیری نیست یا برای اثبات آن راه دشوار و طولانی باید طی شود.

این حقوقدان نکته بسیار مهم هنگام انجام یک معامله را بازدارندگی اسنادی دانست که بین دو طرف معامله رد و بدل می شود و گفت: هنگامی که خریدار و فروشنده در بنگاه معاملات املاک یا به صورت دستی قولنامه تنظیم می کنند، مانعی برای آنکه صاحب ملک قرارداد مشابهی را با فرد یا افراد دیگر منعقد نکند، ایجاد نمی کند. در نتیجه شاهد هستیم که گاهی یک ملک یا پروژه ساختمانی به دهها، صدها و هزاران نفر دیگر واگذار شده که قراردادها در دفتر مالک پروژه یا بنگاه معاملات املاک که بعدها عملکرد آن نیز زیر سوال رفته، بسته شده است.

وی با تاکید بر اینکه آنچه می توان به آن استناد کرد، ثبت سند پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی است گفت: ثبت سند پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی، برای فروشنده و صاحب ملک محدودیت ایجاد می کند، به نوعی که آن فرد نمی تواند همان مورد معامله را به فرد دیگری واگذار کند، زیرا از نظر قانون دیگر مالک محسوب نمی شود.

قاسمی با یادآوری اینکه سواستفاده از پیش فروش ساختمان به بحرانهای بزرگی منجر شده و به همین دلیل، قانون پیش فروش ساختمان در سال ۸۹ به تصویب رسید گفت: متاسفانه نوشتن آیین نامه آن 4 سال طول کشید و اکنون نیز اطلاع رسانی دقیقی در این خصوص صورت نگرفته و نمی گیرد.

وی افزود: بر اساس این قانون دو طرف معامله پیش فروش به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و تنظیم سند می کنند. برای تنظیم سند، اسناد و مدارک محکم و محدود کننده ای وجود دارد.

وی از شناسنامه فنی ساختمان که از سوی شهرداری ها صادر می شود به عنوان یک سند معتبر یاد کرد و گفت: شناسنامه فنی به درخواست فروشنده در هر مرحله از ساخت صادر می‌شود و فردی که بنای پیش خرید دارد، متوجه می شود این ملک در چه مقطعی قرار دارد، مصالح به کار رفته در آن با چه کیفیتی است و قرار است ساختمان چگونه ساخته شود.

این سردفتردار اسناد رسمی با یادآوری اینکه فردی در منطقه غرب تهران یک واحد آپارتمان را با یک مبایعه نامه ساده به دهها نفر واگذار کرده بود گفت: تمامی این افراد خود را مالک آپارتمان می دانستند، در صورتیکه همه آنها سرگردان اثبات این ادعا بودند.

وی در پاسخ به اینکه کد رهگیری برای جلوگیری از کلاهبرداری بازدارنده نیست گفت: در برخی از کلاهبرداری ها ملک را با کد رهگیری واگذار کرده اند که نشان می دهد افراد کلاهبردار، با راه های دور زدن قانون آشنا هستند.

قاسمی تاکید کرد: اگر مردم با ثبت سند رسمی پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی آشنا شوند و از این روش استفاده کنند، بسیاری از پرونده‌هایی که همه روزه در دادسراها تشکیل و باعث افزایش حجم کار قضات می شود، کاهش می یابد و از بین برود.

وی با تاکید بر اینکه هزینه تنظیم سند پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی مبلغی جزیی است گفت: افراد برای پیش خرید یک آپارتمان در هر نقطه از تهران، از یک تا دهها میلیارد تومان پرداخت می کنند که هزینه ثبت دفاتر اسناد رسمی در قبال این اعداد به چشم هم نمی آید.

این حقوقدان با تاکید بر اینکه اگر افراد سند پیش خرید آپارتمان را در دفتر اسناد رسمی تنظیم کنند، تضمینی به وجود خواهد آمد که سرمایه گذاری پیش خرید از بین نرود گفت: نکته بسیار مهم این است که ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی بر قولنامه ارجحیت دارد به نوعی که خریدار می تواند با سند پیش خرید تنظیمی در دفتر اسناد به بانک مراجعه و تسهیلات دریافت کند. به عبارت بهتر اگر فردی یک واحد آپارتمان یا ملک را در دفتر اسناد رسمی در قالب پیش فروش به فرد دیگری واگذار کند، سندیت آن قطعی است و اگر آن فرد همان آپارتمان را در قالب قولنامه به افراد دیگری واگذار کند، آن قولنامه ارزش سند دفترخانه ای را ندارد، زیرا هنگامی که واگذاری در دفتر اسناد رسمی ثبت میشود، مالکیت از فرد فروشنده سلب شده و گویا فروشنده، ملک را به فرد دیگری واگذار کرده که مصداق کلاهبرداری است و ربطی به معامله ثبت شده در دفتر اسناد رسمی و تهدید مالکیت خریدار نخواهد داشت.