راه و مسكن: در جلسه علني صبح ديروز مجلس شوراي اسلامي رييس جمهور اعلام كرد كه لایحه بودجه امسال با لايحه بودجه سال‌های گذشته متفاوت است و به خوبی روشن شده که بودجه تنها یک فهرست درآمدی و هزینه‌ای نیست، بلکه بودجه بُرشی از برنامه چهار ساله دولت است و اگر بخواهم بودجه سال آینده را در یک جمله خلاصه کنم این است که بودجه سال ۹۷ بودجه‌ای برمبنای اشتغال فراگیر و برمبنای رفع فقر و ایجاد عدالت است.
*تشریح ۴ الزام در بازسازی بافت‌های فرسوده
رييس جمهور در جلسه علني مجلس شوراي اسلامي با اشاره به صنعت مسکن، تصريح كرد: صنعت مسکن می‌تواند در ايجاد اشتغال پیشتاز باشد، زيرا این صنعت صد‌ها شغل در کنار خود به دنبال دارد. درسال‌های گذشته با وجود مثبت بودن رشد پولی کشور رشد در بخش مسکن منفی بوده است، اما از زمستان پارسال این حرکت اصلاح شد و به سمت رشد مثبت در مسکن رفتیم به طوري كه در سه ماهه نخست امسال رشد بخش مسکن مثبت ۷ درصد و رشد بخش معدن که نیاز به تحرک داشت حدود ۵ درصد بوده است. به طور كلي اول باید مسکن مردم را تامین کنیم، دوم بايد مسکن مردم را بازسازی کنیم و بافت فرسوده را از میان برداریم، سوم بايد امنیت جانی در بخش مسکن برای مردم ایجاد کنیم و چهارم بايد نشاط لازم را به جامعه بازگردانیم؛ همه این‌ها را می‌توانیم در طرحی به نام «بازسازی در بافت فرسوده و حاشیه شهرها» داشته باشیم.
رئیس‌جمهور گفت: ما اگر به بیابان رفتیم و ۴۰ کیلومتر بیرون از شهر یک زمین صافی را پیدا کردیم و روی آن برجی را بالا بردیم، این تازه ابتدای گرفتاری است؛ در این صورت جاده، آب، گاز، مدرسه، مسجد و کلانتری آن کجا می‌رود؟ یک خطای ما این بود که دولت‌های گذشته رفتند بیابان‌ها را تبدیل به مسکن کردند در صورتي كه مسکن برای خود جا دارد.
وی ادامه داد: وسط شهر تهران یا کلانشهر‌های دیگر ساختمان‌های ۵۰ یا ۶۰ متری که ساخت قدیم است با یک زلزله ویران می‌شوند، لذا باید مسکن مناسب بسازیم و مردم را به آن منتقل کنیم. بازسازي در بافت‌هاي فرسوده و حاشيه شهرها نیازمند به بودجه نیست و براي اجراي اين طرح نیاز نيست که ما به صندوق پولی و بانک‌هایمان دست ببریم.
*مسکن مهر از جیب فقرا درست شد
روحانی افزود: مشکل مسکن مهر این نیست که پایه‌اش سست یا سفت است بلكه این مسئله دوم است. مسئله اصلي اين است كه مسکن مهر با چه پولی درست شد، این باید جواب داده شود. استقراض از بانک مرکزی خطای بزرگ است. مسکن مهر از جیب فقرا درست شد، زيرا پایه پولی افزايش پيدا كرد. در مسکن مهر راه اشتباهی انتخاب شد، لذا ریشه مسکن مهر غلط بود. ما باید مسکن مردم را به صورت صحیح تامين کنیم. برای این مسئله نیازمند به پول بانک مرکزی نیستیم، بلكه باید سرمایه‌دار را بیاوریم و زمین در اختیارش قرار دهیم تا دو برابر مسکنی که در آن محله وجود دارد بسازد و مسکن را به متقاضیان تحویل داده و در برابر مسکنی که باقی می‌ماند به عنوان هم سرمایه‌گذاری و هم سود برداشت كند.
* نوسازي بدون افزایش پایه پولی امکانپذیر نیست
صحبت‌هاي روز گذشته رييس جمهوري درخصوص اينكه تامين مسكن و بازسازي بافت‌هاي فرسوده نیازمند به بودجه و استقراض از صندوق ذخيره پولی و بانک مركزي نيست كه باعث افزايش پايه پولي كشور شود و همچنين جهت گیری دولت در لایحه بودجه ۹۷ به سمت استفاده از تسهیلات بانكي برای بازسازی و نوسازي بافت فرسوده است، با انتقاد و مخالفت برخي كارشناسان ارشد اقتصادي روبه رو شد به طوري كه به گفته مجید شاکری کارشناس ارشد اقتصادی امکان بازسازی بافت‌های فرسوده و اجرای هرگونه پروژه عمرانی گسترده، بدون افزایش پایه پولی امکانپذیر نیست.
*سرعت رشد پایه پولی در دوره فعلی بیشتر است
اين كارشناس ارشد اقتصادي تصريح كرد: با وجود اینکه برای تامین مالی مسکن مهر از پایه پولی استفاده شده است، اما مقدار و درصد رشد پایه پولی و هم مقدار و درصد رشد حجم نقدینگی در چهارسال ۱۳۸۸ تا ۱۳۹۲ کمتر از ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ بوده است. در واقع در آن دوره زمانی حتی اگر مسکن مهر باعث افزایش پایه پولی نمی‌شد، افزایش نیاز به نقدینگی به دلیل نیاز ریالی ناشی از تغییر در نرخ برابری ارز همین مقدار افزایش را ایجاد می‌کرد. از طرف دیگر علی‌رغم همه تاکیدهای دولت مستقر در عدم دست درازی به پایه پولی، عملاً سرعت رشد پایه پولی در دوره فعلی بیشتر است که بخش مهمی از آن ناشی از برداشت دائمی بانک‌ها از ذخایر بانک مرکزی است.
شاكري تصريح كرد: هم اکنون که ريیس جمهور روی استفاده از تسهیلات برای بازسازی بافت فرسوده تاکید دارد و آن را راه حلی برای دست نکردن در جیب مردم می‌داند، منطق این فرض محل بحث است. باید توجه شود که شکل اصلی نقدینگی در ایران به صورت سپرده است و مابه‌ازای این سپرده در سمت راست ترازنامه بانک‌ها مصارفی دارد. هم اکنون با وجود آن که نظام بانکی با تمام توان ممکن در حال اعطای تسهیلات است، اما نسبت تسهیلات به سپرده دائما کاهنده بوده است و این عدد از ۸۵ درصد در سال ۹۲ به زیر ۷۵ درصد در سال ۹۶ رسیده است. با وجود آن که در این مدت زمان میزان نرخ ذخیره قانونی بانك‌ها هم از ۱۳ درصد به ۱۰ درصد کاهش پیدا کرده است. حفره بزرگ دارایی‌های بی‌کیفیت در ترازنامه بانک‌ها دایما این نسبت را کمتر خواهد کرد و اگر فرضا به دنبال ترمیم این حفره‌ها، افزایش این نسبت و استفاده از آن برای نوسازی بافت فرسوده هستیم هیچ راه حلی که تزریق پایه پولی را شامل نشود وجود ندارد.
وي ادامه داد: با توجه به مجموع این حقایق، تصور اینکه می‌توان بدون رشد پایه پولی آن هم در اندازه وسیع، تکالیف ویژه‌ای را بر بانک‌ها تحمیل کرد، تقریبا نشدنی است. باید دقت کنیم که با توجه به مشکلات موجود در انتقال ارز، دست کم در بازه‌های زمانی زیر یک سال، ناچار از افزایش پایه پولی از طریق تنخواه دولت خواهیم بود. به این امید که بتوانیم در یک بازه زمانی معقول مابه ازای ریالی فروش ارز صندوق را به بانک مرکزی بازگردانیم؛ بنابراین تصور اینکه هم اکنون و در وضعیت درآمد کنونی، امکان هر گونه طرح عمرانی گسترده بدون افزایش پایه پولی وجود داشته باشد با منطق اقتصاد کلان همخواني ندارد.
*طرح بهسازي بافت‌هاي فرسوده به سادگي قابل اجرا نيست
در همين راستا منصور غيبي كارشناس ارشد اقتصاد مسكن در گفت و گو با «تجارت» مي‌گويد: در گذشته پروژه مسكن مهر در ذهن افراد طراحي و بدون مطالعه علمي و كارشناسانه عملياتي شد، لذا اين تجربه عدم مطالعه كارشناسانه و علمي در اجراي طرح‌ها، نبايد دوباره در بافت‌هاي فرسوده تكرار شود. معتقدم اگر كار با مطالعه و برنامه ريزي صورت گيرد، شدني است. موضوع نوسازي و بهسازي بافت‌هاي فرسوده به اين سادگي نيست كه پايه پولي كشور افزايش پيدا نكند يا از بانك مركزي استقراض نشود يا نياز به منابع مالي نداشته باشد، بلكه شاخص‌ها و متغيرهاي مختلفي براي توليد يك محصول از جمله ساخت يك دستگاه آپارتمان وجود دارد، به طوري كه زماني كه بخواهيم به صورت گستره ايجاد مسكن كنيم، چگونه مي‌شود كه پايه پولي كشور تغيير نكند؟
*لزوم احياي كارخانه‌هاي توليدي
اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن تصريح مي‌كند: در ساخت مسكن تمام كارخانه‌هاي توليدي مواد اوليه بايد به چرخش درآيند به‌طوري كه مواد اوليه داخلي و مواد اوليه خارجي براي ساخت مسكن بايد تامين شود. همچنين نيروي كار انساني و نظارت سازمان مسكن و شهرسازي و نظام مهندسي بايد وارد عرصه ساخت و ساز شود، لذا پول يعني هزينه كرد و اعتبار. پس چگونه مي توان مدعي شد كه در توليد يك محصول اصلا احتياج به پول نداريم.
غيبي مي‌افزايد: براساس گفته رييس جمهوري، سرمايه دار مي‌تواند در بافت فرسوده سرمايه گذاري كرده و يك ظرفيت دوبرابري ايجاد كند كه ابتدا بايد متقاضيان قبلي را در سر جاي خود مستقر كند و در آخر يك برابر ظرفيت اضافه باقي مي‌ماند كه سرمايه گذار مي‌تواند اين واحدهاي مسكوني را به مردم بفروشد. نكته حائز اهميت اين است كه بدون شك مردم توان خريد مستقيم و صددرصدي اين واحدهاي مسكوني را نخواهند داشت، لذا نياز به دريافت تسهيلات بانكي دارند كه اين ميزان وام بايد از طريق بانك يا صندوق سپرده گذاري مسكن يكم تامين شود.
*استقراض بانك‌ها از بانك مركزي براي تخصيص تسهيلات
وي ادامه مي‌دهد: در نتيجه بانك درگير تامين تسهيلات مورد نياز متقاضيان مسكن خواهد شد كه وام يا بايد به خود سازنده داده شود يا همان ميزان وام به اضافه يك وام مضاعف بايد به خريدار داده شود. درحال حاضر نقدينگي بانك‌ها كافي نيست، لذا بايد از بانك مركزي استقراض كنند و بانك مركزي هم بايد اين ميزان پول را از منابع رشد اقتصادي حاكم بر جامعه يعني از محل فروش نفت و دريافت ماليات و... تامين كند. شايد دامنه استقراض از بانك مركزي به اندازه اجراي طرح مسكن مهر و به صورت علني و دست درازي به صورت مستقيم نباشد، اما به اين معنا نيست كه باعث افزايش پايه پولي كشور نشود.
* ساخت مسكن در بافت‌هاي فرسوده عملياتي تر از مسكن مهر است
اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن با بيان اينكه مشكل بخش مسكن تنها با سرمايه گذاري در بافت‌هاي فرسوده حل نمي‌شود، تصريح مي‌كند: معتقدم نبايد قول صددرصدي به مردم و جامعه اقتصادي دهيم كه تنها يك سرمايه‌گذار پيدا كنيم و بافت فرسوده به او داده شود، مشكل مسكن مردم حل خواهد شد، بلكه شاخص‌ها و متغيرهاي كلان اقتصادي در توليد يك محصول نهايي در حوزه مسكن بيانگر اين امر است كه در وهله اول بايد تمام كارخانه‌هاي توليد مواد اوليه مورد نياز براي ساخت و ساز با ظرفيت كامل به گردش درآيند كه اين امر نيازمند به منابع مالي است، هر چند كه به گردش درآمدن كارخانه‌هاي توليدي مزاياي بسياري دارد از جمله اينكه چرخه اقتصادي كشور به گردش درآمده است. به‌طور كلي اگر اجراي طرح نوسازي در بافت‌هاي فرسوده با مطالعات تكميلي يعني مطالعه پروژه‌هاي شبيه به اين طرح درخارج از كشور و دخالت‌هاي مشاوران بخش خصوصي همراه باشد بدون شك اين طرح به ثمر خواهد رسيد، زيرا ساخت مسكن در بافت‌هاي فرسوده بسيار بهتر و عملياتي تر از مسكن مهر است.
