گروه راه و مسکن: تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن در ۹ ماهه ابتدایی امسال حاکی از آن است که حجم معاملات مسکن ۱۲ درصد و قیمت مسکن ۸ درصد نسبت به مدت زمان سال گذشته در شهر تهران افزایش یافته است، اما علی رغم اینکه هر ساله در فصل پاییز و زمستان حجم معاملات مسکن کاهش پیدا می‌کند، رشد حجم معاملات و قیمت مسکن از ابتدای پاییز امسال شدت بیشتری هم یافته است، به طوری که در آذرماه سال جاری حجم معاملات مسکن ۵۰ درصد و قیمت مسکن ۱۵ درصد در شهر تهران نسبت به آذرماه 95 رشد داشته است، لذا رشد 15 درصدی قیمت مسکن در آذرماه سال جاری نگرانی‌هایی برای خریداران از بابت جهش قیمت مسکن در ماه‌های آینده ایجاد کرده است، به عبارت ساده‌تر در ماه‌های قبل کارشناسان اقتصاد مسکن برای نیمه دوم سال جاری پیش بینی کرده بودند که قیمت مسکن در نهایت حدود ۲ درصد بالاتر از نرخ تورم افزایش پیدا کند، اما طبق گزارش اخیر بانک مرکزی در آذرماه سال جاری رشد قیمت مسکن ۶ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه یعنی مهرماه 96 قرار گرفته است، لذا سوالی که مطرح می‌شود این است که آیا روند شتابان رشد قیمت مسکن در ماه‌های آینده تداوم پیدا می‌کند یا خیر؟ همچنین درخصوص اینکه آیا بخش مسکن از رکود کاملا خارج شده است یا خیر؟ در اینباره کارشناسان و فعالان حوزه مسکن اختلاف نظر بسیاری دارند، به طوری که پژوهشگران اتاق بازرگانی معتقدند که رونق بازار مسکن در آذرماه سال‌جاری نمی‌تواند باعث جهش قیمتی در ماه‌های آینده شود و رشد قیمتی این کالا نیز برای مدت طولانی قابلیت تداوم ندارد، زیرا فراتر از قدرت خرید متقاضیان مؤثر این بازار است به‌عبارتی بدون شک جهش قیمتی مسکن حضور بیش از ۵۰ درصد مشتریان فعلی بازار را منتفی می‌کند و دوباره مسکن را به لبه پرتگاه رکود می‌کشاند.
*آغاز رونق در بازار مسکن
مهدی روانشادنیا با بیان اینکه تقاضای واقعی در بازار وجود دارد، می‌گوید: با توجه به معاملات صورت گرفته در ماه‌های گذشته، برآوردها رونق فضای مسکن را نشان می‌دهد. در ۶ ماه اول امسال ۶.۲ درصد رشد در صنعت ساختمان داشته‌ایم. قطعا واحدهای متوسط و کوچک متراژ در این مقطع، مشتری‌های خاص خود را دارند و بیشتر تحت تاثیر قرار می‌گیرند. عضو هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران با بیان اینکه ۷۰ درصد معاملات صورت گرفته در تهران زیر ۵۰۰ میلیون تومان بوده است، می‌افزاید: سهم تسهیلات بانکی در واحدهای کوچک‌تر قابل توجه است و تسهیلاتی که تحت عنوان وام مسکن یکم هم مطرح است، اثر خود را بیشتر در واحدهای کوچک نشان می‌دهد. به نظر می‌رسد درشش ماهه دوم سال واحدهای متوسط و کوچک متراژ تحت تاثیر قرار می‌گیرند و نوع معاملات هم در ماه‌های گذشته همین را نشان می‌دهد. در سال‌های گذشته واحدهای لوکس از رونق برخوردار بود، بنابراین در ماه‌های اخیر تقاضای واقعی در بازار وجود دارد و بیشتر معاملات برای مصرف بوده است، زیرا در ماه‌های گذشته در شهر تهران حدود ۷۰ درصد معاملات برای واحدهای کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان و زیر ۱۰۰ متر بوده است. این کارشناس بازار مسکن افزایش میزان معاملات را در ماه‌های اخیر قابل توجه دانست و می‌گوید: در آذرماه ۵۰ درصد رشد معاملات مسکن داشته‌ایم. در ماه اخیر در شهر تهران ۱۷ هزار و ۸۰۰ معامله مسکن صورت گرفت که حاکی از رشد ۵۰ درصدی معاملات بوده است.
* تولید مسکن؛ متناسب با نیاز مصرف کننده
همچنین جمشید برزگر رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان، می‌گوید: رونقی که امسال در بازار مسکن اتفاق افتاد امیدواریم در آینده با تداوم بیشتری انجام بگیرد. پیگیری‌های وزیر راه و شهرسازی و دولت در راستای اعطای مسکن به مسکن اولی‌ها با سود کم و اعطای تسهیلات به تولید و قابل انتقال به خریداران باعث شده است تا خریداران بتوانند از این تسهیلات استفاده کنند و مسکن مورد نیاز خود را خریداری کنند. اقدامات دولت در برنامه بودجه ۹۷ به‌ویژه در حوزه بافت‌های فرسوده و سکونت گاه‌های ناکارآمد و حاشیه نشین و همچنین اقدام اخیر بانک مسکن برای تخصیص تسهیلات بدون سپرده‌گذاری برای تولیدکنندگان بارقه‌های امیدی است که موجب رونق بهتر مسکن با نرخ متناسب خواهد شد و به طبع آن خواهیم توانست از رشد بیشتری در حجم معاملات مسکن برخوردار شویم.
*اعطای تسهیلات؛ راهکاری برای تداوم رونق مسکن
برزگر درباره تداوم رونق در بازار مسکن تصریح می‌کند: باید بر اساس نیاز به واحدهای مسکونی تولید داشته باشیم. اگر بتوان برای تولید مسکن دهک‌های هدف را شناسایی کرده و تولیدکننده بتواند با توجه به نیاز تولید داشته باشد، شاهد شکوفایی بیشتر در این بخش خواهیم بود. برای خروج از رکود نیز باید موانع تولید و آسیب را برداشته شود و در قانون نظام مهندسی نیز باید تجدید نظر شود. دستگاه‌های اجرایی و خدمات‌رسان نیز باید کمک کنند و به تناسب احداث مطالبات مورد نیاز را طلب کنیم تا بتوانیم مسکن امن و ارزان قیمت در اختیار مردم و اقشار آسیب پذیر جامعه قرار دهیم. مسکن باید توسط افراد متخصص ساخته شود و اعطای تسهیلات برای تولید و خریداران با بهره متعارف نیز از راهکارهای تداوم رونق مسکن است.
*مسکن تا پایان سال گران تر نمی‌شود
همچنین حسام عقبایی رییس کمیسیون تخصصی املاک اتاق اصناف ایران می‌گوید: در مجموع این رونق نسبی است که نسبت به تابستان ۹۶ رخ داده و میزان آن به طور متوسط در شهرهای بزرگ بیشتر از شهرهای کوچک و غیرشهری است. این رونق روند ملایمی است و نمی‌توانیم تعبیر بازگشت رونق به بازار مسکن را داشته باشیم، تنها می‌توان گفت تا حدودی معاملات بیشتر شده و درحال عبور از مسیر رکود هستیم، اما حجم معاملات آنقدر نیست که رونق صورت گرفته باشد. نایب رئیس اتحادیه املاک استان تهران درباره عبور از مرحله پیش رونق به مرحله رونق، می‌افزاید: اگر میزان معاملات صورت گرفته در کشور را بر اساس سامانه اداره املاک و مستغلات رصد کنیم و مقایسه‌ای با سال‌های قبل از سال ۹۱ داشته باشیم؛ این حجم از معاملات تقریبا یک چهارم معاملاتی است که در سال‌های 89 و 90 در تهران داشته‌ایم که این میزان معاملات نشان دهنده بازگشت رونق به بازار مسکن نیست و هنوز به رونقی که مد نظر است، نرسیده‌ایم. پیش بینی این است که روند رو به رشد ادامه داشته باشد و تا پایان سال با شیب ملایم شاهد افزایش معاملات خواهیم بود، به عبارتی به طورحتم تا پایان سال جاری شاهد افزایش معاملات مسکن خواهیم بود، اما رشد قیمت نخواهیم داشت. اصلاح ساختار نرخ سود بانکی نیز در رونق بازار مسکن از عوامل رونق در این بخش است.
*دلیل اصلی افزایش قیمت مسکن در برخی مناطق پایتخت
همچنین عباس زینعلی کارشناس ارشد بازار مسکن با بیان اینکه افزایش ۱۵ درصدی قیمت و رشد ۵۰ درصدی معاملات مسکن شهر تهران در آذرماه به دلیل تصمیم برای تبدیل به احسن کردن واحدهای مسکونی توسط اقشار متوسط جامعه است، می‌گوید: این افزایش قیمت و حجم معاملات در آذرماه سال جاری نمی‌تواند احتمال ایجاد جهش قیمت را در پی داشته باشد. تغییر بافت اجتماعی در ایران و به‌خصوص در تهران شکل گرفته است. طبقات متوسط جامعه در این دگرگونی ایجاد شده برای تثبیت موقعیت زندگی خود به تهیه خانه با کیفیت‌تر روی آورده‌اند. استطاعت این گروه نیز خانه‌های دارای محدوده قیمتی ۵۰۰ میلیون تومان است. تراکم معاملات را که بررسی می‌کنیم، مشاهده می‌شود که بیشترین حجم خرید و فروش مسکن در مناطق ۵، ۴ و ۲ شکل گرفته که جزو مهاجرپذیرترین مناطق شهر تهران محسوب می‌شوند و در سال‌های اخیر هم شاهد بودیم که خانواده‌های بسیاری از سایر شهرها به این مناطق مهاجرت کرده‌اند.
* جنس معاملات از نوع تبدیل به احسن کردن است
این کارشناس مسکن با اشاره به منطقه سعادت‌آباد تصریح می‌کند: زمانی در سعادت‌آباد این اتفاق افتاد که از بسیاری نقاط کشور خانواده‌هایی که توانایی مالی مناسبی پیدا کردند به این منطقه آمدند و باعث تغییر بافت جمعیتی در منطقه سعادت آباد تهران شد. هم اکنون نیز شرایطی فراهم شده که بعد از طی یک دوره طولانی رکود، تحولی در معاملات مسکن در مناطقی از غرب و شرق تهران شکل گرفته است، اما چندان ناشی از شرایط عمومی رونق نیست و در آن مدار قرار ندارد. از سوی دیگر مشاهده می‌شود خانواده‌هایی از جنوب شهر که طی پنج سال اخیر توانمندی اقتصادی بالاتری نسبت به گذشته پیدا کرده‌اند به بافت‌های شمالی نیز تغییر مکان می‌دهند. این موارد منجر به رشد حجم معاملات مسکن در برخی مناطق از شهر تهران شده که از سرانه خدماتی مناسب‌تری برخوردارند.
* انتظار سونامی قیمت در بخش مسکن بعید است
این کارشناس مسکن با بیان اینکه جنس معاملات از نوع تبدیل به احسن کردن است اما رونقی دیده نمی‌شود، می‌گوید: احتمال رشد قیمت در مناطق مقصد یعنی ۵، ۴ و ۲ وجود دارد، اما نمی‌تواند منجر به جهش قیمت در کوتاه مدت و میان‌مدت شود، زیرا ظرفیت رشد ناگهانی در تمام مناطق تهران وجود ندارد. اگر هم احیانا چنین اتفاقی رخ دهد به فاصله زمانی باید منتظر رکود عمیق‌تری در بخش مسکن باشیم که به نفع فعالان و واسطه‌گران این حوزه نیست. اگر جهش قیمت در بخش مسکن اتفاق بیفتد تمام نقدینگی به این سمت می‌آید و بعد حباب بزرگ‌تر می‌شود. سپس در دوره‌ای به رکود می‌خورد. تاثیر افزایش قیمت مسکن در سایر سطوح زندگی شهروندان وارد می‌شود و به تورم در تمام سطوح می‌انجامد. معتقدم انتظار سونامی قیمت در بخش مسکن بعید به نظر می‌رسد.
*رشد معاملات مسکن ترجمه خروج از رکود نیست
همچنین محمدرضا رضایی رییس کمیسیون عمران مجلس، با اشاره به آمار بانک مرکزی درخصوص رشد 50 درصدی معاملات مسکن در ماه گذشته، تصریح می‌کند: رشد معاملات به معنای بهبود وضعیت بازار مسکن نیست، بلکه معاملات به علت تقاضای مردم برای رهن و اجاره یا خرید مسکن بوده است، لذا مسکن از رکود خارج نشده است. نیاز مردم به تامین مسکن یا به صورت اجاره یا خرید آن باعث شده بدون توجه به رکود ریشه‌ای موجود در این بازار معاملاتی انجام شود که نتیجه آن رشد قیمت مسکن نیز شده است. باید سالانه 150 تا 200 هزار واحد مسکونی ساخته شود، تاکنون مردم برای رسیدن به ثباتی در بازار مسکن صبر کرده بودند، اما با ناامید شدن از عاقبت این بازار دست به معامله زده که نتیجه آن رشد 50 درصدی معاملات در آذر ماه را رقم زد.
* بازار امسال رهن و اجاره داغ‌تر از خرید و فروش بود
رییس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با تاکید بر اینکه از ابتدای سال تا به این لحظه بیشترین نوع معاملات مسکن رهن و اجاره بوده است، می‌گوید: متاسفانه نبود رونق در بحث تولید مسکن بازار اجاره‌بها را درگیر تب قیمتی کرده است. اقدام دولت به برنامه مداری در بحث مسکن بهترین کار برای مقابله با وضعیت فعلی این بازار است و می‌تواند به ساماندهی نهایی نیز منجر شود.
* رونق نسبی در بازار مسکن
همچنین سید هادی بهادری نائب رییس کمیسیون عمران مجلس و رییس مجمع نمایندگان استان آذربایجان غربی در گفت و گو با «تجارت» می‌گوید: زمانی که نرخ سود سپرده‌های بانکی به دستور شورای پول و اعتبار کاهش پیدا کرد بخشی از سپرده‌های مردم به سمت بازار مسکن روانه شد که این امر رشد حجم معاملات بخش مسکن در پاییز امسال را رقم زد، اما اینکه آیا رونق به بازار مسکن بازگشته است یا خیر؟ به دو موضوع مربوط می‌شود. یکی بحث عرضه و تقاضا و دیگری بحث سودآور بودن این بازار است. فعلا بازار مسکن آنطور که باید و شاید سودآور نیست، لذا نمی‌توان این استدلال را داشته باشیم که به دلیل رشد 50 درصدی حجم معاملات مسکن در آذرماه سال جاری، بخش مسکن رونق قابل توجهی پیدا کرده است، اما به نظر می‌رسد که کشش تقاضا مجدد به سمتی در حال حرکت است که یک رونق نسبی را در بازار ایجاد کند. معتقدم بازار مسکن با یک شیب ملایم به سمت رونق در حال حرکت است.
*شاهد جهش قیمتی در بازار مسکن نخواهیم بود
این نماینده مردم در مجلس دهم درخصوص اینکه آیا روند شتابان قیمت مسکن در ماه‌های آینده تداوم پیدا می‌کند یا خیر؟ تصریح می‌کند: جهش قیمتی که در آذرماه سال جاری در بازار مسکن ایجاد شد به دلیل کاهش نرخ سود بانکی و ورود سپرده‌ها به بازار مسکن بود که این روند شتابان قیمت مسکن در ماه‌های آینده تداوم پیدا نخواهد کرد. اما با توجه به اینکه بخش مسکن با شیب ملایمی به سمت رونق در حال حرکت است این رونق تاحدودی قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد، البته جهش قیمتی در بازار مسکن رخ نخواهد داد. به عبارتی قیمت مسکن در ماه‌های آینده حدود دو تا سه درصد نسبت به نرخ تورم افزایش پیدا خواهد کرد.
رییس مجمع نمایندگان استان آذربایجان غربی در تشریح راهکارهای خروج بازار مسکن از رکود، می‌افزاید: رونق بازار مسکن به عوامل متعددی وابسته است. یکی از ابزارهای موثر در رونق بازار مسکن این است که در وهله اول تمام اهتمام و تلاش مسئولان و دولتمردان این باشد که مردم خانه‌دار شوند. ابزار دیگر این است که سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن هدایت شود، بحث هدایت سرمایه‌ها فراتر از موضوع عرضه و تقاضا است، به عبارتی باید به بازار مسکن به عنوان یک بخش سودآور برای سرمایه‌گذاری نگاه شود. معتقدم به این زودی‌ها نمی‌توان به بازار مسکن به عنوان یک بخش سرمایه گذاری سودآور امیدوار بود، با توجه به شرایط فعلی اقتصادی کشور نمی‌توان شاهد بازگشت سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن باشیم، اما در بحث عرضه و تقاضا یعنی تولید مسکن متناسب با نیاز مردم اقداماتی از سوی مسئولان صورت گرفته است.
*افزایش بودجه بخش مسکن در لایحه بودجه سال 97
نائب رییس کمیسیون عمران مجلس درخصوص افزایش بودجه بخش مسکن در بررسی لایحه بودجه 97 در کمیسیون تلفیق، می‌گوید: نمایندگان کمیسیون تلفیق مجلس شورای اسلامی بودجه بخش مسکن را در جریان بررسی لایحه بودجه سال آینده به صورت مختصر افزایش داده‌اند که تمام سعی نمایندگان بر این است که بودجه بخش مسکن افزایش بیشتری پیدا کند.
