بافت فرسوده؛ آخرین اولویت دولت ها در بخش مسکن

تجارت آنلاین: بافت فرسوده، بخش جدایی ناپذیر از شهرهاست که سرمنشا بسیاری از نگرانی ها شده ؛ این محلات مسائل و پیچیدگی‌های اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی خاص خود را دارند. این محلات و بافت‌ ها از یک سو دارای ریشه ‌های سکونتی ارزشمند با غنای فرهنگی، اجتماعی و معماری هستند و از طرف دیگر به جهت فرسودگی شدید، نبود دسترسی مناسب به خدمات شهری و بهداشتی، وجود مشکلات اجتماعی و امنیتی و آسیب ‌پذیری در برابر زلزله، سیل و آتش سوزی و نیز عدم تطابق با زندگی امروز شهری و شهرسازی مدرن دارای مشکلات رو بنایی و زیر بنایی بسیاری هستند. در تعریف بافت فرسوه امده که شکل گیری آنها به صورتی است که عمدتا با ضوابط و معیارهای شهرسازی و معماری امروز به ویژه در کلان شهرها مغایرت دارد. این بافت به مرور زمان فرسوده ‌تر شده و علاوه بر فرسودگی ابنیه، شبکه تاسیسات شهری آنها نیز فرسوده شده و کارکردهای شهری خود را از دست داده است. براساس آخرین برآورد های وزارت راه و شهرسازی، 2هزار و  700محله در 543 شهر در فهرست بافت‌ های فرسوده و ناکارآمد شهری قرار دارند و این مناطق با مساحت 141هزار هکتاری،  18درصد از کل مساحت شهری را در بر می‌ گیرند. طبق آمارهای رسمی، هم ‌اکنون 19میلیون نفر معادل  30درصد جمعیت شهر نشین ایران در بافت‌های فرسوده شهری زندگی می‌ کنند. اهمیت اصلاح بافت‌ ها به ‌قدری است که همواره سیاستگذاران و برنامه‌ نویسان در برنامه‌ های کلان کشور، توجه به این بافت‌ها را نیز گنجانده‌اند اما این مشکل با وجود تأکید چندین برنامه پنج‌ساله توسعه، هیچ‌گاه برطرف نشده است. در شهریور   1393 و به ‌دنبال تکلیف برنامه پنجم توسعه برای بازآفرینی بافت‌های فرسوده، هیأت وزیران دولت یازدهم سند ملی راهبردی احیا، بهسازی، نوسازی و توانمند سازی بافت‌های فرسوده و ناکار آمد شهری را تصویب کرد. توجه به توسعه درونی و توانمند سازی بافت‌ های هدف از نقاط قوت این سند محسوب می ‌شد و با رفع ایرادات طرح‌ های قبلی مانند طرح کلید به کلید که صرفاً بر ساخت ‌و ساز تمرکز داشت، تلاش می‌ کرد ساختاری برای ارتقای سطح زندگی و امکانات محلات به‌ اندازه میانگین شهرهای مادر فراهم آورد. البته این سند ملی راهبردی نیز به دلایل مختلف اجرا نشد تا سال 1396 که شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری به نمایندگی از وزارت راه و شهرسازی، مأمور شد بر اساس تکالیف برنامه ششم توسعه، تدوین سند ملی باز آفرینی پایدار شهری در افق 1400 را عهده ‌دار شود و نسخه اجرایی و نقشه عملیاتی بازآفرینی بافت‌ های فرسوده و نا کارآمد شهری را به تفکیک نحوه تأمین منابع مالی و وظایف و تکالیف دستگاه‌ های مختلف تدوین کند. اهمیت اجرای این سند ملی به‌ قدری بود که با تغییر اساسنامه شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری، نام این شرکت نیز به «شرکت بازآفرینی شهری ایران» تغییر کرد. در برنامه ششم توسعه مقرر شده است نسبت به احیا، بهسازی، نوسازی، مقاوم‌ سازی و باز آفرینی هزار و 350 محله از بافت ‌های ناکار آمد میانی، تاریخی و سکونت گاه‌ های غیر رسمی کشور اقدام شود تا در دوره پنج‌ ساله تا پایان برنامه ششم، نیمی از کل بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری اصلاح شوند؛ اما با وجود این تکلیف قانونی و با وجود تدوین سند مترقی و کارشناسی بازآفرینی شهری نیز و همه نقاط قوتی که برای ارتقای سطح شهر سازی و زندگی در بافت‌های هدف داشت، در گیرودار تغییر سیاست‌ های مسکنی دولت دوازدهم و تمرکز بر ساخت مسکن ملی، از اجرا باز ماند و عملاً در رسید سند ملی بازآفرینی شهری (یعنی امسال) بخش عمده بافت‌ های مسئله ‌دار بدون تغییر باقی ماند.

حالا می گویند که در دولت جدید به منظور نوسازی واحدهای مسکونی بافت فرسوده و سکونت‌ گاه‌های غیر رسمی، تسهیلات نوسازی تا سقف فردی 50  میلیون تومان با نرخ سود 9 درصد پرداخت می‌ شود. عملکرد پرداخت این تسهیلات در قالب طرح اقدام ملی مسکن، پرداخت 40 هزار فقره تسهیلات جهت نوسازی واحدهای مسکونی بوده است.

در مقطع فعلی وزارت راه و شهرسازی در برنامه ‌های آتی خود در صدد افزایش نوسازی واحدهای فرسوده تا سقف 150 هزار واحد در سال و همچنین افزایش سقف تسهیلات این واحدها و تخصیص یارانه سود دوران مشارکت و فروش اقساطی به میزان 9 درصد است. علاوه بر این واحد های نوسازی در بافت‌ های فرسوده مشمول سایر مشوق‌ های قانون جهش تولید مسکن از جمله کاهش تعرفه پروانه‌ های ساختمانی و کاهش مالیات هستند. در برنامه ‌ریزی انجام شده برای تولید یک میلیون واحد مسکونی، برنامه‌ هایی برای نوسازی بافت‌ های فرسوده پیش ‌بینی شده است. برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی در نوسازی این مناطق، متمرکز بر توسعه مشوق‌ ها برای ساکنان و سازندگان، استفاده از معافیت‌ های مالیاتی، حمایت از فعالیت توسعه ‌گرها، کاهش هزینه‌ های غیر ساختمانی، بانک‌ پذیر کردن ساکنان در سکونتگاه ‌های غیر رسمی و سند دار کردن اراضی این سکونت‌ گاه‌ها با در نظر گرفتن جلوگیری از گسترش آنهاست.

آنگونه که حسن احمدی نوری  سرپرست شرکت باز آفرینی شهری ایران در جریان بازدید از پروژه‌های بازآفرینی به ایرنا گفته: اراده دولت ساماندهی بافت‌ های فرسوده، ناکارآمد و سکونت گاه‌های غیر رسمی است و این اراده زمانی محقق می ‌شود که با مشارکت اجتماعی مردم پیوند داده شود. دولت با اجرای طرح‌ های باز آفرینی شهری، فرصت خوبی جهت نو سازی بافت ‌های فرسوده فراهم کرده، در واقع یکی از سیاست‌ های بسیار مهم شرکت، نوسازی و تأمین مسکن در بافت‌ های فرسوده شهری است. کار نوسازی در این محدوده‌ها از طریق تعریف بسته‌ های تشویقی، اعطای تسهیلات یارانه ‌ای و نیز امکاناتی که با هماهنگی‌ های انجام‌ شده از سوی شهرداری‌ ها در اختیار مالکان بافت‌ های فرسوده قرار می‌ گیرد در حال انجام است. شرایط به‌ گونه‌ای فراهم شده که هم خود مالکان و هم بخش خصوصی در صورت تمایل می‌ توانند کار نوسازی را انجام دهند. این اقدامات در نهایت منجر به احیای سکونتگاه‌ های غیر رسمی شده و زمینه ساخت‌  و ساز و نوسازی واحد های مسکونی را فراهم می ‌کند. محلات هدف باز آفرینی اغلب دارای معابر تنگ و باریکی هستند که در صورت وقوع حادثه، امکان ارائه خدمات امدادی به آن‌ها وجود ندارد. اهمیت مشارکت مردم این محلات هم به تحقق اراده دولت برای خدمت‌ رسانی به ساکنان محروم این بافت‌ ها کمک می‌کند و هم به افزایش رفاه آن‌ها منجر می ‌شود.

حکایت بافت فرسوده تهران، چیز دیگری است!

در این میان نمی توان از وضعیت آشفته بافت های فرسوده در تهران گذشت، در شهر تهران 12 هزار هکتار بافت ناپایدار و   4 هزار و 560 هکتار بافت فرسوده وجود دارد که از نظر مساحت 11.7 درصد کل بافت‌ های فرسوده، ناکار آمد و حاشیه‌ شهری کشور را شامل می‌ شود. شهردار تهران معتقد است: این بافت‌ها ظرفیت بسیار خوبی برای ساخت مسکن در قالب طرح جهش تولید و تأمین مسکن است. علیرضا زاکانی درباره سهم شهرداری تهران در ساخت سالانه یک ‌میلیون واحد مسکونی بر اساس قانون جهش تولید مسکن، می ‌گوید: تهران با توجه به امکاناتش، ظرفیت بسیار خوبی برای ساخت واحد های مسکونی در قالب قانون جهش تولید مسکن دارد و 12هزار هکتار بافت نا پایدار پایتخت می‌ تواند براساس قانون جهش تولید مسکن برای ساخت واحد های مسکونی مورد استفاده قرار بگیرد. به عقیده او، با این کار از یک‌ سو شهر تهران از وجود بافت ناپایدار خلاص می‌ شود و از طرفی با تولید مسکن در متن شهر، گام بسیار بزرگی در مسیر رونق بازار و کاهش قیمت مسکن برداشته خواهد شد. زاکانی امیدوار است  با حمایت دولت و مجلس برای نوسازی بافت شهری با الگوی و معماری ایرانی - اسلامی گام‌ های مؤثری در تهران برداشته شود و راه برای ساخت انبوه مسکن استیجاری برای تنظیم بازار و کمک به خانوارهای کم‌ درآمد و محروم نیز هموار شود. آنگونه که شهردار تهران می‌گوید  در جلسه با کمیسیون عمران مجلس مقرر شده چهار چوب‌ های طرح ساخت واحدهای مسکونی در تهران مشخص و به این کمیسیون ارائه شود و از سوی دیگر با وزیر راه هم جلسه‌ ای برگزار شده تا سهم شهر تهران از یک ‌میلیون واحد مسکونی قانون جهش تولید مسکن مشخص شود؛ بر این اساس، استفاده از ظرفیت قانون جهش تولید مسکن برای حل معضل بافت‌ های فرسوده و ناکار آمد پایتخت و ساماندهی بازار مسکن شهر تهران بیش از هر چیز به مساعدت و همراهی متولی اجرای این قانون یعنی وزیر راه و شهرسازی بستگی دارد.

کارشناسان چه می گویند

در سه دهه اخیر، همواره در برنامه‌ های توسعه نگاه ویژه‌ای به بازآفرینی شهری و اصلاح بافت‌ های نا کار آمد شهری وجود داشته و هر بار برآورد سیاستگذاران این بوده که مشکلات بافت‌های فرسوده در یک چشم ‌انداز پنج تا ده‌ ساله برطرف می ‌شود اما در عمل، به دلایل مختلف نظیر بار مالی اصلاح بافت‌ ها، اختلاف‌ نظر ذینفعان، تضاد دیدگاه متولیان و... هیچ ‌گاه اهداف قانون گذار و سیاستگ ذار محقق نشده است. از همینجا می توان فهمید حاکمیت به  تغییر وضعیت بافت های فرسوده واقف است اما در پیچ و تاپ بروکراسی اداری و تغییر دولتها ندان اقدام قابل قبولی برای بهبود این وضعیت رخ نداده است، کارشناسا معتقدند؛ دولت ها تعدادی از محلات و مناطق فرسوده را در شهرها انتخاب و به‌ عنوان محلات هدف مشخص کرده و تمرکز خود را روی ان محلات می گذارند و به همین دلیل است که نمی توانند به نتیجه روشن و مشخصی دست پیدا کنند. به اعتقاد آنها  دولت به‌ جای محله محور باید ساختمان محوری را ملاک عمل قرار دهد، به این ترتیب تک تک ساختمان های فرسوده مورد توجه قرار می گیرند. مثلا در کلان شهر تهران در مناطق مختلف از شمال شهر گرفته تا مرکز و جنوب شهر، ساختمان های قدیمی و بلا استفاده زیادی وجود دارد که می شود آنها را با باز سازی یا تجمیع سازی قابل استفاده و سکونت کرد. خیلی از این ساختمان های مخروبه به علت رسیدگی نشدن، محل تجمع معتادین و کارتن خوابها شده است. اما از آنجایی که در زمان حاضر بافت فرسوده محله محور است مشمول این ساختمان ها نمی شود.

یکی دیگر از راهکار ها افزایش مبلغ وام و دوره باز پرداخت 20 ساله برای احیای بافت‌ های فرسوده اس. همچنین  شورای شهر می‌ تواند محله‌ هایی را مشخص کند و بگوید در این محله‌ ها افراد نمی ‌توانند بیشتر از چهار یا پنج یا شش طبقه بسازند پس شاید لازم باشد برخی از آپارتمان های قدیمی تبدیل به احسنت شوند.

چنانچه دولت احتمام به ساخت مسکن در داخل شهر داشته باشد بهتر می تواند برنامه های ود را محقق کند چرا که برای ساخت مسکن به دلیل اینکه  در داخل بافت شهری ساخته شوند آب، برق، معابر، پلیس، مراکز درمانی و... وجود دارد و برای تامین اینها نیاز به منابع مالی کلان نیست.