بازگشت ثبات به بازار مسکن

مهدی سلطان محمدی
کارشناس بازار مسکن

از آبان ماه سال گذشته به این طرف بازار مسکن وارد یک روند افزایش آرام ولی مستمر شده و میزان نرخ رشد قیمت آن از تورم کمتر بوده است. به طور متوسط از حدود یک سال و نیم گذشته قیمت مسکن در شهر تهران هر ماه ۱.۵ درصد افزایش یافته در حالی که تورم عمومی و افزایش قیمت مصالح ساختمانی بین ۲.۵ تا ۳ درصد بوده است؛ یعنی حدود دو برابر افزایش قیمت مسکن وضعیتی که هم‌اکنون در بازار مسکن وجود دارد معمولاً در دوره رکودی مسکن اتفاق می‌افتد. در این مدت حباب دوره رونق به طور آرام تخلیه می‌شود.
یکی از تفاوتهای بازار مسکن با سایر بازارها این است که به دلیل چسبندگی قیمتها در بازار مسکن، تغییرات قیمت در جهت تخلیه حباب، به کندی صورت می‌گیرد. دوره رکود عموماً با کاهش قیمت اسمی مسکن همراه نیست ولی میزان رشد آن آرام می‌شود و از تورم عمومی جا می‌ماند.
علیرغم رشد حدود ۲۰ درصد قیمت مسکن در شهر تهران حباب قیمت آن نیز حدود ۲۰ درصد تخلیه شده است. این روند برای یک سال آینده هم احتمالاً تداوم می‌یابد. به دلیل فشارهای تورمی، افزایش قیمت خانه را خواهیم داشت اما افزایش کمتر از تورم خواهد بود. البته این در میان‌مدت ممکن است متغیرهایی منجر به شوکهای مثبت و منفی شود و روند با نوسانات ماهیانه همراه باشد. یعنی در ماههایی شاهد شیب بالا یا شیب پایین باشیم ولی انتظار داریم روند افزایشی با شیب کمتر از تورم ادامه یابد.
معمولاً این نوع برنامه‌ها مانند نهضت ملی ساخت مسکن نمی‌تواند بازار مسکن را به طور بنیادین تغییر دهند. بخصوص که به دلیل کمبود زمین در در شهرهای بزرگ از جمله تهران، این طرحها کارآیی زیادی ندارد. تجربه هم نشان داده که تکمیل این پروژه‌ها طولانی می‌شود. مسکن مهر حدود ۱۴ سال طول کشید و هنوز در بخشهایی ناقص است.
میزان نقش دولت در عرضه مسکن معمولاً محدود بوده و نقش اصلی را خانوارها و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی بر عهده داشتند. در آینده نیز همین خواهد بود. از طرف دیگر قیمتهایی که از سال گذشته برای مسکن ملی پیش‌بینی می‌کردند در این مدت تقریباً دو برابر شده است. میزان وام نیز عملاً تغییری نداشت و خانوارها باید هزینه ساخت پروژه را تأمین کنند. سؤال این است که آیا خانوارها قادر به تأمین این منابع هستند؟ خیر. به نظر می‌رسد این مطالعات در طرح نهضت ملی مسکن سنجیده نشده است.
طرح آمایش، بیشترین تمرکز در منطقه جنوبی و منطقه زاگرس در نظر گرفته شده است. در حالی که نیازها فعلاً در جاهای دیگر است. این عدم تطابق بازار با طراحهایی که برای این پروژه‌ها می‌شود و نبود منابع، مشکلاتی هستند که کارآیی پروژه‌های دولتی را کاهش می‌دهد. بنابراین به طور خلاصه وضعیت بازار از طریق پروژه‌های دولتی به طور بنیادین تغییر نخواهد کرد.
درباره اثر پایه‌های مالیاتی از جمله مالیات خانه‌های خالی، عایدی سرمایه و خانه‌های لوکس بر بازار مسکن باید گفت تأثیر این نوع مالیاتها در بازار مسکن بسیار بسیار ناچیز خواهد بود. موضوع خانه‌های خالی عملاً به جایی نرسیده است؛ چرا که شناسایی این واحدها بسیار دشوار است و این تصور که میلیونها خانه خالی به بازار وارد می‌شود به نوعی خیالات بود. مالیات واحدهای لوکس نیز به دلیل آنکه تعدادشان چندان زیاد نیست عملاً تاثیری در وضعیت کلی بازارندارد.
یکی از نگرانی‌های فعالان صنعت ساختمان مالیات ساخت و ساز بود که خوشبختانه با بخشنامه جدید، نگرانی‌ها و ابهامات تا حدی برطرف شده است. در گذشته وقتی مالیات سازندگان را می‌خواستند تعیین کنند قیمت زمین را بر اساس قیمتهای روز استخراج و میزان فروش را از هزینه‌ها کم می‌کردند. چیزی که باقی می‌ماند تحت عنوان سود محاسبه و مالیات بر درآمد اعمال می‌شد. بر این اساس ارزیابی قیمت زمین و هزینه‌های ساخت، آن هم در بازاری که هر لحظه تغییر می‌کرد کار بسیار دشواری بود که بعضاً ممیزی بر اساس سلیقه شخصی خودش میزان مالیات را جابه جا می‌کرد. یکی از دلایل کاهش سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان همین ابهامات بود. خوشبختانه در بخشنامه درصد ثابتی از قیمت فروش را به عنوان مالیات در نظر گرفته‌اند که این باب فساد را تا اندازه‌ای می‌بندد. بنابراین هم وصولی دولت بیشتر می‌شود و هم برای سازندگان تکلیف مالیات روشن و شفاف خواهد بود.