گروه اقتصاد کلان: "نسبت به مسکن به عنوان رئیس جمهور اعتراف میکنم که یک عقب ماندگی را در دولت یازدهم داشتیم به دلیل اینکه برخی از طرحهای مسکن ما اجرایی و عملیاتی نشد." این جملات یکی از مهمترین اظهارنظرهای روحانی به عنوان رئیس جمهور در هفتمین سال سکانداری دولت است که چندی قبل در جلسه هیات دولت مطرح شد و نشان داد قفل مشکل مسکن در ایران با کلید روحانی هم گشوده نشد.
مسکن به عنوان یکی از مهمترین بخش ها در سبد هزینه های خانوار ایرانی نقش قابل توجهی در رفاه و کیفیت زندگی ایرانی ها دارد. رشد لجام گسیخته قیمت مسکن و به تبع آن افزایش چشمگیر مبالغ رهن و اجاره این روزها سبب شده تا در کوچی اجباری بسیاری از شهروندان مجبور شوند از مناطق بالاتر به مناطق پایین تر شهر نقل مکان کنند. ساکنان مناطق پایین تر هم که قدرت مالی کمتری دارند و درآمدشان جوابگوی هزینه سرسام آور مسکن نیست به شهرکهای اقماری اطراف تهران کوچ کرده اند تا وضعیت بازار مسکن بیش از پیش آشفته شود.
ریشه مشکل مسکن کجاست؟
وابستگی اقتصاد ایران به متغیرهای بیرونی مانند قیمت ارز باعث شده تا در سالهای اخیر نوسان و تلاطم شدید در بازارهای مختلف اعم از خودرو، مسکن، بازار و تورم ایجاد شود.
از هر بازاری که بگذریم، مسکن نیاز اصلی خانوار بوده که در دو سال اخیر متوسط رشد ۴ برابری را تجربه کرده و به تاسی از رفتارهای انتظاری و واقعی، به قیمتهای سرسام آوری رسیده است. قطعا در این حالت اجاره بها نیز از این نرخها تبعیت کرده و جامعه هدف (مستاجران و اقشار ضعیف) را تحت فشار گذاشته و شرایط زندگی را سخت کرده است.
متاسفانه بازار مسکن درگیر سوداگری و سفتهبازی است و دلالان، مسکن را با قیمت پایین خریداری کرده ولی به بازار عرضه نمیکنند. هدف از این اقدام کسب سود و فروش با قیمت بالا است.
از طرفی بهم خوردن عرضه و تقاضای مسکن از سالهای گذشته به دلیل توقف و تعلیق ساخت ساخت مسکن از جمله مسکن مهر و نیز شرایط کرونایی که بسیاری از کسب و کارهای خرد و خدماتی و حتی تولیدی را تعطیل کرده که باید به مشکلات کنونی افزود.طبق آمارهای رسمی از مرکز آمار حدود ۳۷ تا ۴۰ درصد مردم اجاره نشین هستند و مشکل گرانی مسکن و اجاره بها تاثیری مستقیم بر زندگی شان دارد.
در سالهای اخیر طرحها و لوایحی که میتوانست به تعادل نرخها در بازار مسکن کمک کند در گرماگرم چالش های آخوندی با مجلس دهم و بی اعتقادی وزیر سابق مسکن به طرح مسکن مهر به تاخیر افتاد. بعد از استعفای آخوندی طرح مسکن ملی هم تاکنون نتوانسته دستاوردی برای دولت و
مردم داشته باشد و حالا همه امیدوارند با آغاز به کار مجلس یازدهم که با شعارهای اقتصادی و اولویت های معیشتی کار خود را شروع کرده بتوان بر مشکلات غلبه کرد.
مجلس یازدهم و طرحی دو فوریتی برای مسکن
مجلس یازدهم هفته گذشته با قید فوریت طرح اخذ مالیات بر خانههای خالی به منظور افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمتها که نقش مهمی برای جلوگیری از احتکار و سوداگری دارد، را در دستور کار قرار داد. این طرح بر مبنای اصلاح ماده ۵۴ قانون مالیاتهای مستقیم بوده که از سال ۹۴ تبدیل به قانون شد اما در این سالها رنگ و بوی اجرایی به خود نگرفت.
در حال حاضر طرح مالیات بر خانههای خالی از سوی کمیسیون اقتصادی مجلس درحال بررسی و چکش کاری است تا بتواند به سرعت وارد فاز تصویب و اجرا شود.
سید احسان خاندوزی نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس درباره آخرین تغییرات جزئیات طرح مالیات برخانههای خالیبه مهر می گوید: در جلسه اخیر کمیسیون اقتصادی مجلس درباره اثر بخش نبودن نرخ مالیاتی قانون قبلی از طرف نمایندگان انبوه سازان مسکن و سازمان امور مالیاتی بستهای مطرح شد و مقرر شد که کمیسیون، نرخ مالیات را به میزان ۱۰ برابر نرخ مالیات در قانون سال ۹۴ افزایش دهد.
وی با بیان اینکه منبع نرخ سالانه مالیات بر خانههای خالی از ارزش اجاری ملک به ارزش مالیات بر درآمد اجاره املاک تغییر یافت، گفت: در این طرح، نرخ مالیات بر خانههای خالی ۵ برابر مالیات متعلقه یعنی مالیات بر درآمد اجاره املاک است. این درحالی است که نرخ مالیات در قانون مصوب سال ۹۴، ۵۰ درصد مالیات بر اجاره املاک بوده است.
خاندوزی در پاسخ به این سوال که مأخذ محاسبه مبلغ مالیات بر درآمد اجاره املاک چیست، گفت: همه ساله ارزش معاملاتی ملک توسط سازمان امور مالیاتی تا پایان خرداد تعیین میشود و بر اساس تغییرات آن، مالیات بر اجاره املاک هم تغییر میکند. مالیات بر خانههای خالی نیز ۵ برابر این مبلغ است.
معیار شناسایی خانه خالی چیست؟
نماینده مردم تهران در پاسخ به سوال دیگری مبنی بر اینکه شاخص خالی بودن یک منزل چیست، گفت: معیار خالی بودن یک واحد این است که در هر سال شمسی مجموعاً ۶ ماه فاقد سکنه باشد که شناسایی آن به سامانه املاک و اسکان سپرده شده است. نایب رئیس کمیسیون اقتصادی با اشاره به نحوه اخذ این مالیات، اظهار داشت: محل اخذ مالیات، زمان خرید و فروش مسکن است بنابراین خریداران مسکن باید در زمان نقل و انتقال از لحاظ تسویه مالیاتی فروشنده، خیالشان راحت باشد سازمان مالیاتی نیز مکلف شده است در هر زمانی که استعلامی از این سازمان درباره خرید و فروش صورت میگیرد اگر کسی بدهی دارد این مالیات را لحاظ کند.
وی با اشاره به شبه های که درباره خطر فروش کد ملی مطرح میشود، گفت: طبق مصوبه کمیسیون خانوارها غیر از محل اقامت خودشان میتوانند مالک خانه دیگری نیز باشند اما نمیتوانند مستأجر جایگاهی غیر از محل اقامت خودشان باشند پدیده خرید و فروش کد ملی نیز زمانی رخ میدهد که امکان اجاره به عنوان یک راه فرار فراهم باشد بنابراین با مصوبه اخیر این موضوع به حداقل میرسد چرا که هیچ کسی به دلیل فرار از مالیات حاضر نیست سند مالکیت منزل خودش را به نام شخص دیگری بزند.
محکومیت کیفری در انتظار دستگاههای متخلف
نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس درباره شیوه جمعآوری اطلاعات املاک با بیان اینکه در قانون مصوب سال ۹۴ هیچ ضمانت اجرایی سنگینی برای عدم ارائه اطلاعات دستگاهها به سامانه ملی املاک و اسکان پیشبینی نشده بود، گفت: در مصوبه کمیسیون تلاش شده است که هم دستگاهها موظف به همکاری شوند و هم عدم ارائه اطلاعات جرم انگاری شود و مدیر و کارکنان دستگاههایی که از در اختیار گذاشتن اطلاعات استنکاف میکنند به محکومیتهای درجه ۶ محکوم شوند؛ این مجازت سنگینی برای یک مدیر است و امیدواریم که بازدارنده باشد.
پاشنه آشیل این طرح کجاست؟
اگر چه بسیار معتقدند این طرح می تواند با ورود خانه های خالی به بازار هم قیمت مسکن را کاهش دهد و هم به مستاجران کمک کند با افزایش عرضه با قیمت های کمتر خانه اجاره کنند اما اجرای این طرح نیاتزمند عزم همه دستگاه ها به ویژه دولت و قوه قضائیه است. در همین رابطه هفته گذشته خبری د ر رسانه ها منتشر شد که از پدیده عجیب سلطان دولتی مسکن و داشتن ۱۰۰ واحد مسکونی در دست نهادی خاص رونمایی می کرد.
پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در گزارشی با اعلام شناسایی فردی با مالکیت ۱۹۵ واحد در تهران و نهادی با یکهزار واحد، با تاکید بر اینکه، واحدهای خالی به تفکیک استان در حال شناسایی است، گفت: شناسایی خانههای خالی و مالکیت در تهران و استانها در حال انجام است. به عنوان نمونه در تهران مالکی حقیقی با ۱۹۵ واحد و نهادی با یکهزار واحد، شناسایی شده است. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در خصوص آخرین وضعیت بهرهبرداری از سامانه املاک و اسکان، توضیح داد: سامانه راهاندازی شده است. به دنبال فرصتی مناسب هستیم تا بعد از عبور از بحران کرونا، عملیات اجرایی آن را آغاز کرده و در آیینی، عملکرد و ویژگیهای سامانه و خروجیهایی که از سامانه به دست میآید را برای مردم تشریح کنیم.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در پاسخ به اینکه به رغم ارایه کد رهگیری در زمان نقل و انتقال، چرا تاکنون صاحبان مالکان خانههای خالی شناسایی نشدند؟ گفت: دیوان عدالت اداری در مقطعی الزام کد رهگیری را برداشت. در عین حال، کد رهگیری معاملات جدید را نشان میدهد و در خصوص معاملاتی که در گذشته انجام شده این کد، وجود نداشت. به همین منظور لازم بوده تا مجموعهای از پایگاه دادههای اطلاعاتی که نشاندهنده وضعیت مالکیت، استفاده از خدمات شهری، و سکونت افراد است، بررسی شوند. وی تصریح کرد: پایگاه دادهای کد رهگیری باید ورودیاش در سامانه املاک و اسکان بیاید و سامانه بتواند پالایش کرده و خانههای خالی را شناسایی کند. در صورت اجرای این طرح و راه اندازی این سامانه بسیاری امیدوارند مشکل ریشه ای بازار مسکن در کشور حل شود.حال باید دید قفل بازار مسکن با نسخه تازه مالیاتی مجلس باز می شود یا خیر؟
