گروه راه و مسکن: اخیرا مرکز آمار ایران بعد از شکست 10 ماه سکوت آماری، گزارشی از تحولات بازار مسکن در تهران منتشر کردکه بر این اساس قیمت مسکن از ابتدای امسال روندی نسبتا کاهشی را پشت سر گذاشته است. همچنین آمارها نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن شهر تهران در شهریورماه امسال به حدود متری 77 میلیون تومان رسیده است. این در حالی‌ست که متوسط قیمت مسکن در دی‌ماه سال گذشته، حدودا متری 55 میلیون تومان برآورد شده بود. بنابراین می‌توان گفت هر چند رکود معاملات باعث کاهش نسبی قیمت در سال 1402 شده است، اما نمودار مسکن نسبت به سال گذشته همچنان صعودی است.
ریزش 70 درصدی معاملات مسکن طی 5 سال
آنچه اکنون می‌توان به استناد گزارش مرکز آمار ایران در حوزه مسکن به آن اشاره کرد، مسئله افزایش قیمت از آذر 1401 تا شهریور 1402 است. این گزارش نشان می‌دهد مسکن از آذرماه 1401 در افزایش قیمتی متوسط و نزدیک به 100 درصد قرار داشته است. به‌طور جزئی‌تر، برخی مناطق بیشتر از 100 درصد و برخی دیگر افزایش قیمتی زیر 60 درصد را تجربه کرده‌اند. این وضعیت نشان‌دهنده این موضوع است که هنوز تورم در جامعه اقتصادی تاثیر بالایی در افزایش قیمت خدمات و کالا از جمله آپارتمان دارد. به استناد آمار بانک مرکزی، اکنون برای خرید یک خانه 100 متری در تهران بدون درنظر گرفتن موقعیت واحد و امکاناتی مثل آسانسور و پارکینگ حدود هشت میلیارد بودجه می‌خواهد و ارزش همین خانه در منطقه یک به عنوان گران‌ترین نقطه بازار مسکن پایتخت نزدیک 16 میلیارد تخمین زده می‌شود. این عدد‌ها به استناد جدیدترین آمارهای رسمی استخراج شده است، اما داده‌های اخیر مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن پایتخت نشان می‌دهد در تهران به این بزرگی ظرف شهریور امسال به طور متوسط فقط روزی 75 واحد مسکونی معامله شده و آمارها ریزش 70 درصدی حجم معاملات نسبت به سال 97 یعنی پنج سال قبل را نشان می‌دهند.
تبعات شکاف عرضه و تقاضا در بازار مسکن
در همین زمینه «هادی حق‌شناس»، اقتصاددان به روزنامه «تجارت» گفته است:«اکنون وضعیت بازار مسکن در کشور کاملا پیچیده است، تولید مسکن فاصله معناداری با تقاضای جاری در این بازار دارد. شکاف عمیق میان عرضه و تقاضای مسکن در کنار شاخص‌های پولی و رشد نقدینگی در دو سال گذشته از مرداد 1400 تا مرداد ماه سال جاری بیش از دو برابر شده است.» به گفته این تحلیلگر اقتصادی، نقدینگی در ایران از 3 میلیون و 700 هزار میلیارد به بیش از 7 میلیون و 200 در هزار میلیارد رسیده است. بنابراین رشد 75 درصدی قیمت مسکن از شهریور سال گذشته تا سال جاری را می‌توان هم متاثر از تورم عمومی و هم کاهش عرضه و تولید مسکن دانست. حق شناس با اشاره به شکاف میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن تصریح می‌کند:« تقاضای انباشت شده مسکن از سالیان گذشته همچنین تقاضای سال جاری آثار تورمی را در بازار مسکن به خصوص در بخش اجاره آن نشان داد و با انتشار گزارش مرکز آمار تورم 75 درصدی مسکن طی یک سال به اثبات رسید.» او با اشاره به کاهش قیمت مسکن طی سه ماه اخیر، می‌گوید:« تقریبا طی یک سال گذشته حجم نقدینگی در کشور حدود 10 واحد درصد کاهش یافته است. اما اینکه امروز تعداد واحد کمتری در بازار مسکن معامله می‌شود و اندکی این بازار به ثبات رسیده به این دلیل نیست که نقدینگی کم شده بلکه قدرت خردید مردم در بازار مسکن کم شده است.» این اقتصاددان می‌افزاید: «اکنون میانگین قیمت مسکن در تهران متری 80 میلیون تومان است اما خرید آن برای مردم ممکن نیست بنابراین وقتی قدرت خرید مردم در بازار مسکن کاهش می‌یابد به تدریج تقاضا در بازار نیز کاهش و به تبع آن قیمت‌ها در بازار مسکن ثابت و رو به کاهش می‌رود.» آنگونه که کارشناسان حوزه مسکن می‌گویند در حال حاضر شکاف بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن شدت گرفته که از این شکاف با عنوان شرایط رکود تورمی یاد می‌شود؛ تغییر این شرایط هم به دگرگونی همزمان سمت عرضه و تقاضا وابسته است و ضرورت دارد تا به منظور بهبود قدرت خرید مردم، شرایط کلان اقتصادی هم تغییر کند.
بازار مسکن دچار رکود تورمی شد
همچنین منصور غیبی، تحلیلگر بازار مسکن معتقد است که شرایط امروز بازار مسکن نشان از رکود تورمی دارد. این کارشناس اقتصاد مسکن به تجارت نیوز گفته است: «کسانی که خود را آماده می‌کردند با قیمت متعادل‌شده روانی در جامعه وارد بازار شوند و خرید و فروش انجام دهند احتمال می‌رود با گزارش اخیر مرکز آمار دست نگه دارند و یک گیجی مطلق بازار را فرا می‌گیرد و اقدام به عمل چه از سمت خریدار و چه از سمت فروشنده باز هم به محاق می‌رود.» غیبی همچنین توضیح داد: «این موضوع نشان از یک نوع بیماری در حوزه مسکن دارد و مسیر عادی فرآیند و معاملات را التهاباتی را به‌صورت عمدی وارد بازار می‌کند. این نوع اقدامات خرید و فروش را تحت تاثیر قرار می‌دهد. شاخص‌ها و متغیرهای موثر در افزایش یا کاهش قیمت، بازی‌های روانی و سیاسی و آمارهای نامعتبر دست به دست هم داده‌اند تا این رکود بازار حاکم باشد و احتمالا در آینده نیز شاهد رکود تورمی در اقتصاد مسکن خواهیم بود.» این پژوهشگر حوزه مسکن تاکید کرد: «اکنون فصل خوبی برای خرید متقاضیان واقعی و مصرفی است و متقاضیان باید قبل از اینکه سایر التهابات تاثیر خود را در بازار بگذارد اقدام کنند.»
درمان رکود در بازار مسکن
بر اساس این گزارش، در بازار مسکن در کنار کاهش قدرت خرید مردم، علیرغم رکود ملکی و تورمی عمومی که در جامعه وجود دارد، عملا امکان خرید خانه برای مردم وجود ندارد؛ کارشناسان این شرایط را «رکود تورمی» می‌نامند. در شرایط «رکود تورمی» تعداد معاملات کاهش محسوسی را تجربه می‌کند از طرفی فروشنده ها به دلیل چسبندگی قیمت‌ها تمایلی برای پایین آوردن قیمت ملک خود ندارد و بازار معاملات از تعادل خارج می‌شود؛ بنابراین دولت باید در کنار کنترل تورم و شاخص های اقتصادی با تولید و عرضه مسکن، این بازار مصرفی را به آرامش سوق دهد و از رکود تورمی خارج کند.
