گروه راه و مسکن: این روزها آشفتگی در بازار مسکن و وجود گره‌هایی چون رکود تورمی، بنگاه‌دای بانکها در بازار املاک، مهاجرت سازندگان، شیوع نرخ‌های نجومی که خرید خانه را برای 70درصد از مردم جامعه به آرزو تبدیل کرده، این بازار را بیش از هر زمانی در بحران فرو برده است. اکنون در حالی که بانک مرکزی وام خرید خانه را برای زوج ها به960میلیون تومان افزایش داده است اما متوسط قیمت یک متر مسکن در تهران به 80 میلیون تومان رسیده است. این در شرایطی است که باتورم موجود حتی قدرت بازپرداخت اقساط 35 میلیونی این وام برای مردم وجود ندارد و در صورت توانمندی با این پول تنها می‌توان کمتر از 15 متر خانه خرید. هرچند همواره دولت‌ها با افزایش وام‌های خرید مسکن و تولید مسکن‌های حمایتی سعی در بحران‌زدایی از این بازار کرده‌اند اما شاید همین دخالت موجب بحران‌افرینی در بازار مسکن شده‌است. اما در این نامعادله بازار مسکن این سوال‌ها ایجاد می‌شود که ذینفعان این آشفته بازار مسکن چه کسانی هستند؟ از آنجایی که در هر آشفته بازار اقتصادی در کشور رد پای یک مافیا وجود دارد. مثل بازار خودرو، طلا و دلار و بورس و ... آیا در بحران امروز بازار مسکن هم رد پای مافیا رویت می‌شود؟ آیا دولت می‌تواند با تولید مسکن و اعطای وام بانکی به تقاضای مصرفی این بازار پاسخ دهد؟ «فرهاد بیضایی»- کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگوی اختصاصی با خبرنگار روزنامه «تجارت» به این پرسش‌ها پاسخ داده است:
مافیای بازار مسکن بانکها هستند
فرهاد بیضایی به روزنامه «تجارت» گفته است:« آشفته بازار مسکن از دهه ۸۰ همزمان با ورود بانک های خصوصی به این بازار شروع شد. رد پای مافیای مخفی در این بازار دیده نمی‌شود اما از انجایی که بزرگ‌ترین بازیگر بازار مسکن بانکها هستند می‌توان مافیای اصلی این بازار را بانک ها بدانیم. اکنون بخش عمده ای از دارایی های سمی بانک ها در حوزه املاک و مستغلات است . به خصوص با فعالیت هایی که در دهه ۸۰ داشتند باعث رشد چندبرابری ارزش واقعی املاک شدند و این امر باعث شد که مسکن تبدیل به کالای سرمایه ای شود ؛ در کنار بانکها، شرکت‌ها و برخی نهادهای عمومی و دولتی هم در افزایش قیمت مسکن و زمین نقش داشتند؛ حتی در برهه ای خود دولت نیز بخش قابل توجهی از درآمدهای خود را با تهاتر با فروش زمین به دست آورده و از انجایی که این حوزه به عنوان یک منبع درآمد برای دولت تلقی شده ، دولت یا نهادهای دولتی مثل سازمان ملی زمین و مسکن از گرانی مسکن و زمین منتفع شدند.»
بهبود ترازنامه بانکها با تورم‌های تحمیلی به مسکن
به گفته این کارشناس مسکن، در دهه 80 ، ترازنامه بانک ها از طریق تورم‌های تحمیل شده به بازار مسکن بهبود یافت. این حضور و فعالیت بانکها در این بازار، مسکن را دچار چالش جدی کرد؛ در هر دوره ای که حضور بانک ها در بازار مسکن کنترل شده توانسته ایم تا حدی بر کنترل قیمت مسکن موفق باشیم اما در دوره‌هایی که حضور بانکها در بازار املاک آزاد بوده این بنگاه ها با افزایش تملک و افزایش معاملات در این بازار موجب از هم گسیختگی این بازار مصرف شدند.
سهم زمین ۷۰درصد از وام مسکن را میبلعد
او با اشاره به شرایط سخت خرید خانه میگوید:« مهم ترین فاکتور اساسی که باید برای خانه دار شدن مردم مورد توجه قرار گیرد مساله زمین است نه تسهیلات. البته وام‌ها مهم هستند اما به شرطی که دولت بتواند سهم زمین را در قیمت تمام شده زمین کنترل کند؛ در تهران ۷۰ درصد قیمت تمام شده مسکن را زمین تشکیل می‌دهد؛ بنابراین ۷۰۰ میلیون از وام ۹۶۰ میلیونی خرید مسکن را سهم زمین میبلعد و این وام نه منجر به رشد اقتصادی می‌شود و نه مردم را در خرید خانه توانمند میکند.»
وجود انحراف در تسهیلات بانکی
او معتقد است:« این بخش مخرب مسکن است چرا که هر چقدر که این پول در بازار مسکن در گردش باشد سهم اندکی از آن به بخش تولید می‌رود و در نهایت منجر به رونق، تولید و ایجاد ارزش افزوده در بازار مسکن می‌شود. به طور متوسط ۷۰درصد این مبلغ در تهران به حوزه زمین اختصاص میابد و این امر یک انحراف بزرگی را در بخش تسهیلاتی به وجود آورده است. این انحراف نه فقط در تسهیلات مسکن است بلکه در حوزه تولید هم دیده می‌شود به طوری که میزان بهره وری در تسهیلات بانکی در حوزه تولید را هم کاهش می‌دهد.»
نقش پس‌انداز در خرید خانه حذف شد
بیضایی تصریح میکند:«این بدان معناست که مساله اصلی در میزان موفقیت تسهیلات مسکن در خانه دار شدن مردم باید به اعطای زمین‌های ارزان قیمت از دولت دولت گره خورد تا بیشترین تسهیلات در حوزه تولید مسکن در گردش باشد . ما برای افزایش بهره وری تسهیلات مسکن باید در قدم اول بحث زمین را جدی بگیریم و به فکر کاهش سهم زمین در قیمت تمام شده قیمت مسکن باشیم.» این کارشنای اقتصادی تاکید دارد: «بحث از دسترس خارج شدن مسکن از قدرت خرید مردم مساله جدی این که متاسفانه چندان در سیاست های دولت نقشی ندارد و اکنون علاوه بر اینکه وام‌ها در حوزه خرید خانه ناکارآمد شده، نقش پس انداز نیز در خرید خانه هم به فراموشی سپرده شده است.»
دو تقاضا در بازار مسکن نابود شد
این کارشناس اقتصادی تاکید دارد: «کاهش قدرت خرید مردم و فاصله میان دارایی افراد با خرید خانه به شدت افزایش یافته است و مردم دیگر با پس‌انداز های اندک نیز امید به خانه‌دار شدن ندارند. » بیضایی میگوید:« تقاضای مصرفی و تقاضاهای تبدیل به احسنت در بازار مسکن به دلیل گپ زیاد دارایی و درآمد مردم از بین رفته است. در اینجا نقش پس انداز در خرید خانه مورد سوال قرار گرفته است و جایگاه خود را در خرید خانه از دست داده و اگر پس اندازی هم باشد بیشتر در جهت سرمایه گذرای های خرد صرف خواهد شد. بنابراین در شرایطی که دارایی ها با درآمد مردم هم خوانی ندارد و تورم قدرت خرید جیب مردم را کاهش داده است، خرید خانه نه با تسهیلات و نه با وام امکان پذیر نیست.»
وجود جنگ نابرابر میان تقاضای خرد و کلان در مسکن
به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن، به دلیل عدم امکان بازپرداخت اقساط وام‌های مسکن، پوشش محدود تسهیلات در هزینه خرید خانه و عدم برابری پس انداز مردم با قیمت مسکن، تقاضاهای خرد مردمی از بازار مسکن دور شده است؛ این مساله راه را برای ورود تقاضاهای سرمایه ای به بازار مسکن باز گذاشته است و بانکها به عنوان بنگاه های کلان اقتصادی که نقدینگی کشور را به دست دارند بیش از بیش باز گذاشته و موجب ایجاد جنگ نابرابر میان تقاضای خرد و مردمی با تقاضاهای سرمایه‌ای و کلان بانکها در بازار مسکن شده است.
دولت بر هم زننده واقعی بازار مسکن
بیضایی با اعتقاد به اینکه دولت در حقیقت بر هم زننده واقعی بازار مسکن است، تاکید دارد:« این نهاد به عنوان بزرگ‌ترین مداخله گر در بازار مسکن ورود کرده و حوزه ساخت را به عهده دارد. البته قبل از دخالت دولت در تولید، این نهاد در چند دهه گذشته در حوزه عرضه زمین هم دخالت کرده بود. اکنون مدیریت کامل عرضه زمین در دست دولت است و کنترل محدوده شهرها و روستاها را کاملا به عهده دارد . با این شیوه عرضه زمین برای ساخت مسکن مورد نیاز با محدودیت رو به رو شده است. او می‌افزاید:« هرچند این مدل عرضه زمین علاوه بر اینکه برای دولت موجب درآمدزایی شده، عرضه زمین را به عنوان یه کالای اقتصادی با کمبود رو به رو کرده است؛ در حقیقت این دخالت دولت در بازار مسکن و املاک موجب بی نظمی در بازار مسکن نیز شده است.»
چه زمانی دولت در بازار مسکن دخالت کند؟
این کارشناس اقتصاد مسکن در پایان تصریح میکند:« مسلما اگر دولت با این سیاست‌های کنترلی شدید کار را ادامه دهد، حتما باید با ابزارهای دخالتی بازار مسکن را به نفع جامعه مصرف کننده کنترل کند و مسکن را در اختیار همه مردم قرار دهد؛ البته این به معنای تصدی گری دولت نیست بلکه در حوزه عرضه زمین
و تولید مسکن تصدی گری دولت یک امر مضمونی است اما دخالت کنترلی و تنظیم گری صحیح دولت امر پسندیده‌ای است که منجر به تامین منافع عمومی خواهد شد.»
