چراغ سبز عجیب برای تراکم فروشی

گروه راه و مسکن: در حالی شورای عالی شهرسازی با عرضه تراکم تشویقی در بافت های فرسوده موافقت کرد که بسیاری از شهرسازان توسعه عمودی شهر را عامل بسیاری از معضلات پایتخت می دانند. روز سه شنه هفته جاری بود که بسته تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده در شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به تصویب رسید. مهمترین بخش این بسته تشویقی، فروش دو طبقه تراکم تشویقی به سازنده یا مالک یا سرمایه گذار در نوسازی بافت‌های فرسوده است. علت صدور این مجوز به شهرداری‌ها برای عرضه تراکم تشویقی در بافت‌های فرسوده، رفع مشکلات ریزدانگی، نفوذناپذیری و عدم تاب آوری در این بافت هاست که با توجه به فعال شدن برخی گسل‌های اطراف پایتخت و وجود نگرانی‌هایی بابت نامقاوم و نا ایمن بودن خانه‌های واقع در بافت‌های نابه سامان شهری، شورای عالی شهرسازی به دنبال ایجاد صرفه اقتصادی جهت ورود سرمایه گذاران، انبوه سازان و توسعه گران بافت‌های فرسوده است.
در حالی که دولت در طرح نهضت ملی مسکن به دنبال توسعه افقی شهرها و شهرسازی افقی است، اما در داخل بافت‌های فرسوده شهری خصوصاً کلانشهرها و پایتخت که با کمبود شدید زمین مواجه هستیم، دستور کار ساخت و ساز، توسعه عمودی است. تا پیش از این توسعه عمودی در برخی مناطق و محلات گران قیمت پایتخت برای سازندگان صرفه اقتصادی داشت و کمتر انبوه ساز یا سرمایه گذاری رغبت به بلندمرتبه سازی در بافت‌های میانی و جنوبی پایتخت از خود نشان می‌داد؛ اما به نظر می‌رسد با تصویب بسته تشویقی شورای عالی شهرسازی، رویکرد به بلندمرتبه سازی در بافت‌های میانی و مرکزی شهر نیز با اقبال سازندگان مواجه شود. مصوبه اخیر شورای عالی شهرسازی و بسته تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده، از سوی برخی کارشناسان اقتصادی بیشتر به عنوان راه مفری برای سوداگران و دلالان مسکن یاد می‌شود تا نوسازی بافت‌های فرسوده و ارتقای کیفیت زندگی مالکان واحدهای مسکونی ریزدانه در بافت‌های ناکارآمد شهری.
در همین ارتباط محمد منان رئیسی، رئیس مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران در گفتگو با مهر درباره مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مبنی بر اعطای دو طبقه تراکم تشویقی به متقاضیان نوسازی بافت‌های فرسوده اظهار کرد: براساس این مصوبه قرار است دو طبقه تراکم تشویقی به تراکم مصوب هر محله در بافت فرسوده واگذار شود به این صورت که اگر مثلاً در محله‌ای در صورت بازسازی، مجوز ۴ طبقه داده می‌شود دو طبقه تشویقی واگذار شده و امکان ساخت آپارتمان شش طبقه وجود خواهد داشت. وی افزود: دلیل تصویب این پیشنهاد در شورای عالی شهرسازی و معماری این بود که با توجه به نبود ایمنی در سازه‌های موجود در بافت فرسوده و نیز روی گسل بودن شهر تهران از یک سو و نبود صرفه اقتصادی ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده تهران، تراکم تشویقی به سازندگان داده شود. وی با بیان اینکه در بلندمرتبه سازی قرار نیست مساحت تهران و کلان شهرها بزرگ‌تر شود در نتیجه سرانه‌های زندگی مانند فضای سبز، فضای فرهنگی، حمل ونقل عمومی و … کاهش می‌یابد که به معنی افت کیفیت زندگی است.
این شهرساز با تاکید بر اینکه در مصوبه شورای عالی شهرسازی صرفاً نوسازی واحدهای نامقاوم در برابر زلزله در نظر گرفته شده تاکید کرد: به جای ایده بلندمرتبه و فروش تراکم می‌شود از الگوی «نوسازی کشویی» بهره برد. رئیس مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران در توضیح الگوی نوسازی کشویی تصریح کرد: این روش به این معناست که به جای اینکه ریزدانه به ریزدانه در بافت فرسوده مجوز ساخت تراکم داده شود روی نوسازی بلوک شهری متمرکز شده و به ازای آن، تراکم موقت در منطقه دیگری داده شود یا قطعه جدیدی به شهر الحاق کنند تا نوسازی یک بلوک یا یک زون از شهر به اتمام برسد. رئیسی گفت: در این روش از نوسازی، مانند طرح کلید به کلید یک منطقه از شهر نوسازی شده و پس از اتمام آن سراغ منطقه دیگری می‌رویم البته این طرح زحمت زیادی دارد. وی با بیان اینکه مصوبه شورای عالی شهرسازی را در مجموع مثبت نمی بی نم خاطرنشان کرد: شهرسازان به طور کلی با رشد بیش از حد کلان شهرها به ویژه تهران موافق نیستند چون تهران در حال حاضر به افق جامع جمعیتی که حدود ۱۰ میلیون نفر است، رسیده؛ ولی اگر قرار باشد بین بد و بدتر که شامل تراکم فروشی و بزرگ‌تر شدن مساحت شهر باشد ترجیح این است که شهر، توسعه افقی داشته باشد نه عمودی ولی متأسفانه شورای عالی شهرسازی فروش تراکم را آزاد کرده است. رئیس مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران با بیان اینکه توسعه افقی شهر گزینه بهتری از توسعه عمودی است ولی از افزایش جمعیت تهران باید جلوگیری شود گفت: گزینه بهینه، رعایت الگوی آمایش سرزمین است که شهروندان کلان شهرها برای مهاجرت معکوس ترغیب شوند.