گروه راه و مسکن: مدت‌ها بود که مرکز آمار ایران، از ارائه آمارهای دولتی درباره وضعیت مسکن خودداری می‌کرد. اکنون بعد از ماه‌ها، مرکز امار، اعداد و ارقامی از قیمت مسکن در تهران منتشر کرده که نشان می‌دهد، قیمت خانه در تهران طی شهریور امسال نسبت به ماه مشابه پارسال ۷۵ درصد جهش داشته است.گزارش جدید مرکز آمار حاکی از آن است که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران طی شهریور امسال به ۷۷ میلیون و ۴۸۰ هزار تومان اوج گرفته است. همزمان با این شرایط، رکود در بازار مسکن تهران موج می‌زند و شمار خرید و فروش مسکن تنها کمی بیش از سه هزار فقره است. حال در این شرایط این سوال مطرح است که چرا مسکن درگیر رکود تورمی شده و برای اصلاح شرایط فعلی چه ابزار‌هایی نیاز است؟ حسین محمودی اصل، اقتصاددان در گفت‌وگو با روزنامه «تجارت» به این پرسش‌ها پاسخ داده است:
حاشیه سود دلالی مسکن از تولید بهتر است!
حسین محمودی اصل به روزنامه «تجارت» گفته است: « مشکل عمده در بازار مسکن رواج نگاه دلالانه و تبدیل مسکن به کالای سرمایه ای است و طبیعتا تمام کشورها با قوانین مالیاتی درست از این مسایل عبور کردند با اجرای مالیات بر سوداگری و نظارتهای دقیق در هیچ کشوری دلالی جرات سوداگری و احتکار در بازار مسکن را ندارد. کشورهای پیشرفته خیلی وقت است که با وضع مالیات های سنگین مانع رواج دلالی و سوداگری در بازار املاک شدند. این در حالی است که آثار ایران هنوز بعد از ۵۰ سال، قانون مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر سوداگری هنوز به درستی اجرا نمی‌شود . بنابراین دلالان به راحتی بدون ریسک و مالیات با ورود به بازار مسکن و احتکار به دنبال گرانی و کسب سودهای غیر متعارف در این بازار هستند.» این اقتصاددان معتقد است:« این در شرایطی است که حاشیه سود بخش تولید به عنوان بخش شفاف اقتصادی در ایران به زیر ۲۰ درصد رسیده است و اگر فردی سرمایه خود را در بخش تولید هزینه کند با تمام هزینه کارگر و مالیات تنها می‌تواند ۲۰ درصد سود کند. طبیعتا در این شرایط انگیزه سرمایه گذرای در بخش تولید کاهش یافته و سرمایه ها به سمت دلالی جریان پیدا کرده است و سوداگران و دلالان مسکن، ارز، طلا و خودرو که نه شفافیتی در کار خود دارند به راحتی بدون پرداخت مالیات با برهم زدن بازار ها به دنبال کسب سودهای بزرگ هستند و به هیچ وجه از طرف ناظران تحت فشار نیستند.»
نفوذ سوداگران زیرپوست سیاستگذاران مسکن
او می‌گوید:« چاره کار این است که دلالی و سوداگری کنترل شوند به گونه ای که درآمد آن نصف و ریسک ورود به این حوزه حداکثر شود و بر عکس ریسک ورود سرمایه به بخش تولید کاهش و سود حاصل از این فعالیت شفاف اقتصادی افزایش یابد. متاسفانه عده ای خاص و نفوذی با نگاه سوداگری در عرصه سیاستگذاری مسکن رخنه کردند و با وجود ۲ میلیون خانه خالی قیمت مسکن را به این بحران رساندند که متوسط یک متر خانه به ۸۰ میلیون رسیده است. در ایران چیزی به نام کمبود مسکن وجود ندارد و حتی در چندسال آینده هم کمبود مسکن نداریم . چالش فعلی مسکن بحران خودساخته جریان نفوذی و سوداگرانه در عرصه سیاستگذاری مسکن است.»
التهاب مسکن حاصل خلاهای مالیاتی
محمودی اصل تصریح می‌کند:« آمارهای گرانی و کمبود مسکن در ایران نشات گرفته از رواج نگاه دلالی در حوزه مسکن است که متاسفانه در بینش اقتصادی مسئولان هم رخنه کرده‌است؛ به نوعی این از عجایب تورم‌خواری در بازار مسکن است که عده‌ای با وجود خلاهای مالیاتی و نظارتی با ایجاد التهاب از تورم فعلی سو استفاده کرده و قیمت مسکن را در کشور بالا بردند؛ بنابراین مشکل فعلی این بازار از کمبود مسکن نیست بلکه از توزیع مسکن و رسوخ نگاه دلالی در این بازار است؛ به عنوان نمونه جریان اخیری که بابت خروج عرضه فولاد و سیمان از بورس کالا به منظور کنترل قیمت خانه از زبان مسئولان به راه افتاد، جریان خودساخته به دست دلالانی است که بساط رانتشان از بازار سیمان و فولاد در بستر شفاف بورس جمع شده و حالا حذف آن را به مسئولان القا می‌کنند؛ اما واقعیت این است که هزینه زیر ساخت و مصاح در ساخت مسکن در کشور ترکیه سه برابر ایران است اما قیمت مسکن آن نصف ایران است در حالی که متقاضیان خرید مسکن در ترکیه از۱۰۰ کشور جهان است اما بازار مسکن ایران به دلیل گرانی های نجومی، جوابگوی متقاضیان داخلی هم نیست چه برسد متقاضیان خارجی.»
سقف دلاری مسکن شکست
این اقتصاددان می‌گوید:« اکنون قیمت مسکن در ایران در سقف دلاری خود یعنی ۱۵۵۰ دلار است این درحالی است که میانگین نرخ مسکن در ایران۹۰۰ دلار بوده است. این نشان می‌دهد که سقف قیمت ها در بازار مسکن منطقی نیست و با این قیمتها مشتری در بازار مسکن وجود ندارد. شرایط بازار به گونه ای است که تعداد معاملات شهریورماه در تهران کمی بیش از سه هزار فقره رسیده این در شرایطی است که تعداد خانه های خالی در تهران عدد میلیونی است؛ بنابراین اکنون به دلیل سوءمدیریت، قیمت ها بالا رفته و متاسفانه رکود شدید تورمی دراز مدتی در بازار مسکن در جریان خواهد بود این در حالی است که اصولا در این شرایط قیمت مسکن باید افت کند اما جزو عجایب است که چرا در شرایط رکود قیمت ها بالا می‌رود.»
قیمت واقعی مسکن یک سوم نرخ کنونی است
او تاکید دارد:« رکود در هر صنعتی منجر به تعطیلی آن خواهد شد، بنابراین رکود بازار مسکن منجر به رکود صنعت ساختمان، تعطیلی اصناف مربوطه خواهد شد. متاسفانه نظام مدیریت ما تنها به دنبال آزمون و خطاست و این امر منجر به تحمیل لطمات جبران ناچذیری به مردم و متقاضیان مسکن شده است.» محمودی اصل معتقد است:«قیمت واقعی مسکن با همین نرخ امروزی بهای تمام شده مصالح ساختمانی، هزینه کارگر و ... باید یک سوم قیمت‌های امروز باشد این در خالی است که با عدم نظارت مسئولان و نبود نظام مالیانی صحیح، قیمت مسکن سر به فلک کشیده است. متاسفانه بعد از 40 سال که پایه انقلاب اسلامی بر مبنای عدالت بنا شده، نظام مالیاتی ما کارکرد واقعی ندارد و هیچ سوداگری را در بازار مسکن کنترل نمی‌کند.»
هیچ دستگاهی با احتکار مسکن مبارزه نمی‌کند!
او می‌گوید:« امروزه در ایران هیچ دستگاهی با احتکار و دلالی مسکن مبارزه نمی‌کند و حتی قانون مالیات بر خانه های خالی که قدمت 50 ساله دارد به درستی در کشور اجرا نمی‌شود. این در شرایطی است که حتی در برنامه هفتم توسعه یک بند اجرایی برای مبارزه با سوداگری، دلالی و احتکار مسکن دیده نمی‌شود و هر چه عوارض و قوانین سختگیرانه است برای بخش تولید و تجارت وضع شده است.» این اقتصاددان در پایان تاکید کرد:« شرایط امروز بازار مسکن در گام اول با عملیاتی شدن قانون مالیات بر سوداگری در حوزه مسکن، دلار و ارز، طلا و سکه و خودرو اصلاح خواهد شد و گام دوم این است که حاشیه سود بخش تولید در ایران بالا رود تا سرمایه گذاران بجای سوداگری در بازارها به بخش تولید ترغیب شوند.»
