گروه راه و مسکن: بازار مسکن روزهای بحرانی را می‌گذراند، طی سال‌های اخیر قیمت خانه به قدری بی‌حساب افزایش یافت که علی‌رغم رکود فعلی حاکم بر بازار مسکن، همچنان شرایط برای ورود خریدارن سخت است؛ این درحالی است که سازندگان نیز از رکود فعلی بازار گلایه مندند و تمایلی به حوزه ساخت ندارند.
مسکن هست اما خریدار نیست!
نرخ‌های پیشنهادی در بازار مسکن اگرچه در مسیر کاهش قرار دارد اما هنوز با قیمت‌های قطعی فاصله‌ی معناداری دارد. آنطور که ایسنا گزارش داده است؛ بررسی‌ها نشان می‌دهد در هفته‌های اخیر تحت تاثیر محو انتظارات تورمی، طرف تقاضا اعتنایی به قیمت‌های غیرمتعارف فروش آپارتمان ندارد.
با این حال بررسی‌ها گویای آن است که بعضا قیمت‌های اعلامی ۱.۵ تا ۲ برابر نرخ‌های معاملات است. به طور مثال مروری بر فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن محله پونک در منطقه ۵ تهران گویای آن است که نرخ‌های پیشنهادی در محدوده ۱۰۰ تا ۱۰۵ میلیون تومان اعلام می‌شود؛ در حالی که میانگین قیمت متعارف ۷۷.۵ میلیون تومان است. در محله تهرانپارس غربی نیز بخش قابل توجهی از نرخ‌های پیشنهادی در محدوده ۱۰۰ میلیون تومان به بالا تعیین شده اما قیمت‌های متعارف بر اساس معاملات ۷۵.۶ میلیارد تومان است.
تاثیرپذیری مسکن از بازارهای موازی
به گفته‌ی مشاوران املاک شهر تهران، تعداد معاملات چنگی به دل نمی‌زند و بازار مسکن همانند سه ماه گذشته، هفته جاری نیز در رکود قرار داشت؛ رکودی که از اوایل خرداد آغاز و به کاهش قیمت منجر شده است. واسطه‌های ملکی می‌گویند ممکن است پس از ماه صفر، معاملات مقداری افزایش پیدا کند اما ایجاد رونق بعید به نظر می‌رسد. کارشناسان معتقدند تحرک بازار مسکن منوط به تاثیرپذیری از بازارهای موازی است. مهم‌ترین عامل محرک تغییرات قیمت ارز است که طی چهار ماه گذشته به ثبات رسیده و در کانال کمتر از ۴۹ هزار تومان قرار دارد. یکی از دلایل ثبات بازار مسکن به افزایش عرضه واحدهای نوساز با تخفیفات ۱۵ تا ۲۰ درصد مربوط می‌شود.
تخفیف قیمتی از سوی سازندگان پول لازم
برخی سازندگان به دلیل نیاز به نقدینگی تعدادی از واحدهای پروژه‌های خود را با قیمت‌های کمتر از عرف بازار به فروش می‌رسانند. این موضوع درخصوص واحدهای کلیدنخورده که زمان اتمام ساخت آنها بیش از یک سال قبل بوده نمود بیشتری دارد. بخش قابل توجهی از آپارتمان‌های کلیدنخورده که طی دو سال اخیر تکمیل شده از تورم مصالح ساختمانی مصون مانده است. بر این اساس سازندگان این نوع واحدها آنها را بعضا تا ۲۰ درصد پایین‌تر از قیمت مناطق عرضه کرده‌اند. البته در این فرآیند سازندگان متضرر نمی‌شوند بلکه بخشی از حباب قیمتی که در فرآیند دو سال اخیر بازار ایجاد شده بود تخلیه می‌شود. کارشناسان اقتصادی بر این باورند که سکون بازار مسکن در شرایط رکودی موجب کاهش درخواست ساخت و ساز و به تبع افزایش انباشت تقاضا شده است و این خطر در آینده وجود دارد که بازار مسکن با کوچکترین تکانه‌های سیاسی و اقتصادی دوباره شاهد افزایش قیمت شود. اما عامل اصلی در رکود بازار مسکن چیست؟ و همزمان با پایان ماه صفر و شروع نیمه دوم سال، چه تغییراتی در انتظار این بازار خواهد بود؟
رکود مسکن ناشی از کنترل نقدینگی است
در همین زمینه « فرهاد بیضایی»- کارشناس حوزه مسکن، رکود فعلی بازار مسکن را ناشی از کنترل نقدینگی دانست و گفت: «رکود حاکم بر بازار مسکن ناشی از سیاست تثبیت نرخ ارز نیست بلکه این رکود متاثر از کنترل نقدینگی در کشور است که توانسته بر بازار ارز، مسکن و خودرو هم اثر بگذارد.» بیضایی در گفت‌وگو با خبرنگار روزنامه«تجارت» با بیان اینکه کاهش قیمت در بازار مسکن خیلی ملموس نیست، تصریح کرد:« رکود ناشی از کنترل نقدینگی در بازار ارز و خودرو بیشتر از بازار مسکن بوده بطوری که کاهش قیمت در این دو بازار نسبت به بازار مسکن ملموس‌تر بوده است. او با بیان اینکه مسکن یک کالای مصرفی و به عنوان یک نیاز اساسی خانوار است، اظهار داشت:« کاهش قیمت در بازار مسکن خیلی به چشم نمی‌آید و رکود تورمی حاکم بر بازار مسکن تاثیر مستقیمی بر سبد معیشت خانوار گذاشته و خرید و اجاره آن برای دهک‌های پایین جامعه سخت شده است.»
حباب مسکن در حال تخلیه شدن است
این کارشناس حوزه مسکن با بیان اینکه اکنون حباب بازار مسکن در حال تخلیه شدن است، گفت: « اثر کنترل نقدینگی در بازار مسکن طی شش ماهه اول سال به معنای تخلیه حباب مسکن بوده و هنوز کاهش قیمت به معنای واقعی در بازار مسکن تجربه نشده است؛ اما می‌توان کاهش تقاضاهای سرمایه‌ای در این بازار را دستاورد کنترل نقدینگی در کشور دانست.»
تداوم رکود مسکن در پاییز و زمستان
بیضایی به شرایط بازار مسکن در پاییز و شش ماهه دوم سال اشاره کرد و پیش بینی کرد:« ثبات قیمتی بازار مسکن در پاییز و زمستان پیش رو تداوم خواهد داشت و احتمال افزایش قیمت مسکن در نیمه دوم سال خیلی کم است اما دو عامل در گرانی ملک در این مدت موثر است.» او با بیان اینکه تداوم شرایط رکود و کاهش قیمت مسکن در نیمه دوم امسال بستگی به ادامه سیاست دولت در کنترل نقدینگی دارد، افزود:« عامل اول نحوه کنترل شاخص‌های اقتصادی- است ؛ مادامی که دولت بتواند در حوزه کنترل تورم، نقدینگی و ثبات قیمت ارز موفق باشد به همان تناسب نیز سایر بازارها از جمله مسکن نیز در آرامش خواهد بود.» به گفته این کارشناس بازار مسکن، هرچه به نیمه دوم سال نزدیک می‌شویم، کنترل نقدینگی برای دولت سخت‌تر خواهد شد و این احتمال وجود دارد که اثرات تورمی کسری بودجه، بازارهای اقتصادی از جمله دلار، طلا، خودرو و مسکن را از تعادل خارج کند.
ردپای شهرداری در گرانی مسکن
او نسبت به سیاست های شهرداری ها در بازارمسکن ابراز نگرانی کرد و گفت:« عامل دوم گرانی در بازار مسکن شهرداری است؛ در حال حاضر شهرداری‌ها با تغییر فرمول پروانه ساختمانی به سمت گران‌سازی مسکن و افزایش هزینه تولید مسکن حرکت می‌کند که این امر در تضاد سیاست‌های کنترل تورم در بازار مسکن بوده است.» بیضایی در پایان تاکید کرد:« شهرداری‌ها به جای تسهیل شرایط سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، سوداوری حوزه ساخت و ساز را تا حد زیادی کاهش داده‌اند؛ این ارگان تنها به دنبال افزایش درآمد حاصل از فروش تراکم و عوارض ساخت بوده که متاسفانه ادامه این روند در تناقض با سیاست تسهیل سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بوده‌است. »
