منصور غیبی
کارشناس بازار مسکن
با توجه به ماهیت سرمایه‌ای بازار مسکن در ایران، یکی از دلایل رکود فعلی در بازار مسکن به عدم اقبال سرمایه‌گذاران یا خریداران بازمی‌گردد. به این شکل که اگر این قشر در بازار حضور نداشته باشند، رونقی در حوزه مسکن اتفاق نمی‌افتد. سه نوع حضور در بازار مسکن وجود دارد؛ یک نوع حضور برای خرید خانه‌‌اولی‌هاست؛ حضور دوم برای افرادی است که تبدیل متراژ می‌کنند و سوم، حضور دلالان و معامله‌گران ملک است. گروه اول یعنی خانه‌اولی‌ها در همه فصول و زمان‌های مربوط به خرید ملک حضور دارند و تابع شرایط نیستند و اگر حضور ضعیفی دارند ناشی از قیمت بالای ملک و نداشتن پول است. اما قشر مصرفی و تبدیل متراژ (تبدیل به احسن)، خود را وابسته به حضور دلالان کرده‌اند؛ یعنی اگر گروه سوم و سرمایه‌ای وارد بازار شود و به آن رونق دهد این گروه به تلاطم می‌افتند که از بازار عقب نمانند و شروع به خرید و فروش کنند. نکته قابل توجه این است که درصد بالایی از گروه دوم، ملک خود را ابتدا به سرمایه‌گذاران می‌فروشند و اقدام به خرید مجدد آنها، قاعدتا از سوی همین سرمایه‌گذاران و دلالان بوده است «به نظر می‌رسد در این نقطه، گروه دوم باید هشیاری داشته باشد تا خرید خود را در زمان مناسبی انجام دهد که شور و هیجان کاذب و قیمت بالا گریبان‌گیر آنها نشود. رکود در اثر نبود سرمایه‌گذاران، به این دلیل است که این نوع افراد در انتهای سال 1401 در حد اشباع ملک خریده‌اند و به زعم خود با قیمتی بالاتر هم این کار را انجام داده‌اند. اکنون از آنجا که روی سرمایه خود ایستاده‌اند با قیمت متعادل‌شده کنونی سرمایه خود را آزاد نمی‌کنند و مصر به فروش با قیمت دلخواه خود هستند. طیف دوم نیز ایستاده است تا ببیند سرمایه‌گذار چه زمانی خرید خود را انجام می‌دهد تا به تبع آن اقدام کند. این طیف دوم همیشه موجب خرید ملک و آپارتمان شده‌اند.
